Pocas opciones por menos de $600.000: cuánto valen los alquileres de tres ambientes en CABA, barrio por barrio

Actualmente hay disponibilidad en la mayoría de los trazados porteños y en abril creció la demanda para alquilar unidades con dos dormitorios en Buenos Aires. Cómo siguen los aumentos de valores y qué tener en cuenta para alquilar

Además de familias, suelen ser buscados por profesionales que destinan un ambiente para trabajar desde casa

La búsqueda de un hogar en la ciudad de Buenos Aires es un desafío constante. El mercado de alquileres muestra una dinámica particular y precios que varían según la ubicación y las características de la propiedad. En este contexto, los departamentos de tres ambientes se destacan como una de las opciones más demandadas.

Atraen a familias, profesionales y estudiantes por igual. Los valores para este tipo de propiedades parten desde los $600.000 en adelante, por menos de ese valor sólo un barrio propone opciones para alquilar por menos de esta cifra. La elección del barrio es crucial y los precios pueden variar significativamente.

Puerto Madero lidera con alquileres de $1.583.400 promedio, mientras que Villa Lugano ofrece departamentos más accesibles por $593.700 mensuales, y se trata del trazado porteño más barato.

Creció la búsqueda

Los departamentos con dos dormitorios están entre los más buscados. Según Leandro Molina, director del Grupo QuintoAndar (tiene a Zonaprop) para LATAM, la demanda de alquileres en CABA muestra una tendencia estable en 2025. El volumen de demanda de alquiler de departamentos subió un 2% en comparación con marzo de 2024. "La derogación de la Ley de Alquileres impulsó un crecimiento en la oferta, con un aumento del 62% entre diciembre y enero de 2024", explicó.

"La oferta se moderó desde entonces, pero en abril hubo un incremento del 6,1%. Se triplicó la oferta disponible en febrero de 2023". Este aumento en la oferta ofrece más opciones a los inquilinos, pero también genera competencia entre los propietarios.

En cuanto a los factores que impulsan la demanda, Molina señaló la versatilidad de los departamentos de tres ambientes. "Son adaptables a distintos estilos de vida. Sirven para personas con hijos, estudiantes y trabajadores".

La posibilidad del trabajo remoto o híbrido incrementó la necesidad de contar con un ambiente adicional como oficina o estudio. Esto hace de este tipo de vivienda una opción muy atractiva. Muchas personas buscan un espacio donde puedan separar su vida laboral de la personal, y un tercer ambiente ofrece esa posibilidad. Además, la distribución de estos departamentos permite una mejor organización del hogar, con espacios definidos para cada actividad.

Verónica Tapia, de Century 21 El Yar, coincidió en que la demanda de departamentos de tres ambientes se mantiene sólida. Se da especialmente entre familias jóvenes y profesionales. "Tras el DNU que desreguló a los alquileres, la oferta experimentó una leve retracción inicial. En los últimos meses, se observa una recuperación progresiva en la cantidad de unidades disponibles. No alcanza niveles previos", indicó Tapia.

La demanda se centra principalmente en familias con uno o dos hijos y profesionales. Ellos requieren un ambiente extra para el teletrabajo. También hay interés de parejas jóvenes que planean formar una familia. La estabilidad laboral y la planificación familiar son factores clave en la decisión de alquilar un tres ambientes.

Incrementos

En cuanto a los precios, Molina señala que el incremento para nuevos contratos en CABA fue del 2,9% en abril. Se dio un 44,6% en comparación con el mismo mes de 2024, por debajo de la inflación (46,4%) y del ajuste del Índice de Contratos de Locación, ICL (98,8%). "En 2025, los alquileres aumentaron un 13%. Esto es 1,9 puntos porcentuales por encima de la inflación estimada".

"Se espera que los nuevos contratos aumenten por debajo del índice inflacionario. Así se mantendrá una tendencia estable en el mercado", agregó Molina.

Varios inquilinos suelen mirar dependencias y otros ambientes como la cocina para decidir que departamento de tres ambientes alquilar

Tapia mencionó incrementos moderados en los precios de alquiler. Hubo un aumento del 2,3% en diciembre de 2024. Se acumuló un 64,4% en todo el año. Fue menor al año anterior y por debajo de la inflación estimada. La moderación en los incrementos de precios puede ser un alivio para los inquilinos. Sin embargo, la situación económica general sigue generando incertidumbre.

Disparidad y que tener en cuenta

La disparidad de precios entre barrios es considerable. Según Tapia, Palermo, Villa Urquiza y Recoleta lideran los alquileres más elevados. Superan los $1.000.000 mensuales. En contraste, Monserrat, San Cristóbal y Paternal ofrecen valores más accesibles. Están entre $550.000 y $700.000. La elección del barrio depende de varios factores. Incluyen la cercanía al trabajo, las escuelas, el transporte público y las preferencias personales. Cada barrio tiene su propia identidad y ofrece diferentes servicios y comodidades.

Es importante destacar que, además del alquiler mensual, un inquilino debe hacer frente a gastos duros por lo económico. Esto dificulta aún más el acceso a la vivienda. Expensas, servicios, impuestos y mantenimiento suman un monto considerable.

Esta situación, en un contexto económico desafiante, requiere una planificación financiera cuidadosa. Se debe buscar opciones que se ajusten al presupuesto de cada persona. Los inquilinos deben evaluar todos los costos asociados al alquiler. Así tomarán una decisión informada y evitarán sorpresas desagradables.

Expertos sugieren que antes de firmar el contrato, que el inquilino puede contra proponer una cifra para ponerse de acuerdo con el propietario, como también prestar atención a como le entregan el departamento. Es clave revisar bien todo y fotografiar cada ambiente para evitar problemas durante el contrato y hasta su finalización.

Valores

A continuación y en base a los precios de Zonaprop, se comparten los costos promedios para unidades de 73 m2 promedio en CABA:

• Puerto Madero: $1.583.400.
• Nuñez: $1.025.000.
• Villa Urquiza: $1.024.600.
• Saavedra: $990.700.
• Coghlan: $972.900.
• Belgrano: $967.200.
• Villa Ortuzar: $949.200.
• Palermo: $948.000.
• Villa Devoto: $946.800.
• Chacarita: $927.200.
• Colegiales: $907.900.
• Caballito: $886.300.
• Recoleta: $873.700.
• Villa Crespo: $868.300.
• Floresta: $865.700.
• Villa Pueyrredon: $859.600.
• Almagro: $858.400.
• Boedo: $856.300.
• Monte Castro: $856.300.
• Santa Rita: $850.700.
• Parque Chacabuco: $843.400.
• Barracas: $837.200.
• San Telmo: $812.600.
• Villa del Parque: $810.700.
• Flores: $802.400.
• Retiro: $786.500.
• Parque Patricios: $784.700.
• Balvanera: $784.700.
• Villa Gral Mitre: $779.300.
• San Cristobal: $776.600.
• Villa Luro: $758.800.
• Velez Sarsfield: $723.200.
• San Nicolás: $720.700.
• Monserrat: $716.500.
• Constitución: $686.900.
• Villa Lugano: $593.700.