¿Suben los inmuebles en dólares? Qué pasa con los precios y dónde están hoy las oportunidades para comprar viviendas

Los valores en la ciudad de Buenos Aires acumulan una suba cercana al 10% en los últimos 18 meses. Cuáles son las causas del repunte y por qué gana quien apuesta sus dólares que tiene "debajo del colchón".

La actividad avanza: el blanqueo, el valor de oportunidad de las vivivendas y el crédito hipotecario motorizan el mercado inmobiliario porteño

La propiedad volvió al centro de la escena económica. Tras años de caída, precios deprimidos y actividad frenada, el mercado inmobiliario da señales de reactivación. Lo atribuyen a un conjunto de factores: regreso del crédito hipotecario, salida del cepo cambiario, aumento del poder adquisitivo medido en dólares y un contexto de menor incertidumbre macroeconómica.

Los precios ya muestran subas moderadas en dólares, aunque expertos advierten que el recorrido aún no está agotado.

Iván Ginevra, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), sostuvo que el sector atraviesa una ventana de oportunidad difícil de repetir. “Todos los activos de la economía subieron en dólares en los últimos 16 meses. Incluso los salarios. El ladrillo todavía está entre los que menos aumentaron, cuando en el mundo suele valorizarse como refugio frente a la inflación”, afirmó.

De acuerdo con su análisis, los inmuebles acumulan una suba promedio del 10% en dólares en los últimos 18 meses. Y proyecta un piso del 20% para todo 2025, si el reordenamiento económico continúa. “Es lo mínimo que debería suceder en un país que intenta recuperar un sendero de normalidad”, expresó.

Créditos, estabilidad y nuevos compradores

El regreso de los créditos hipotecarios funcionó como disparador. “Hoy se vuelve posible acceder a un inmueble financiado en valores históricamente bajos. En una ciudad como Buenos Aires, eso no tiene comparación regional”, remarcó Ginevra. En ese sentido, observó un comportamiento dual: por un lado, jóvenes que intentan salir del alquiler; por otro, inversores que compran unidades chicas por debajo de los u$s2.000 por metro cuadrado.

Los PH encabezan la recuperación. Con precios más accesibles y expensas menores, este tipo de propiedad atrajo una fuerte demanda. “Las expensas pesan cada vez más en la decisión. Por eso muchos compradores se vuelcan a unidades sin servicios comunes costosos”, explicó Ginevra. El fenómeno también se refleja en las estadísticas.

Según datos de Reporte Inmobiliario, el metro cuadrado promedio en la ciudad de Buenos Aires para monoambientes se ubicó en u$s2.148, mientras que los departamentos de dos, tres y cuatro ambientes cotizaron en promedio a u$s1.925, u$s1.741 y u$s1.673 respectivamente.

El valor de oferta de un monoambiente usado promedio alcanzó los u$s69.725. En el extremo opuesto, un cuatro ambientes llegó a un promedio de u$s142.500.

Entre la oportunidad y la cautela

La idea de que los valores podrían subir con fuerza y ganarle a la inflación en dólares no es unánime en el sector. Martín Grandes Kerlleñevich, economista del CONICET y especialista en políticas de vivienda, plantea matices. Según su mirada, el aumento de precios fue heterogéneo, explicado en parte por el blanqueo de capitales y una recuperación económica que alcanza a menos del 10% de la población. “Hubo una convalidación de precios más que una suba generalizada. En muchos casos, los valores se alinearon con el costo de construcción. Eso achicó la rentabilidad para los desarrolladores”, señaló.

Un departamento en venta en busca de captar la demanda

En su análisis, el costo del desarrollo se acercó al precio de venta, especialmente en zonas de alta demanda como el corredor norte de la ciudad, sectores ribereños de Rosario o barrios medios de Córdoba. “El margen de ganancia se achicó. Por eso, algunos prefieren vender producto terminado o comprar usado a precios bajos”, comentó.

Grandes Kerlleñevich también destacó que los precios en dólares podrían estabilizarse si la inflación en pesos converge a un rango de 3% o 4% mensual y el tipo de cambio se mantiene dentro de una banda administrada. En ese escenario, proyecta una inflación anual del 60% al 70% en pesos, lo que implicaría una suba del 20% en dólares. “Pero no se puede esperar que los inmuebles aumenten al mismo ritmo que la inflación. La brecha con otros activos podría mantenerse”, advirtió.

Precios por zonas: qué muestra el mapa

El informe de UDESA y Mercado Libre sobre el Área Metropolitana de Buenos Aires también reveló contrastes. Mientras el valor promedio por metro cuadrado en CABA alcanza los u$s2.526, en GBA norte se ubica en u$s2.054, en GBA sur en u$s1.557 y en GBA oeste en u$s1.492. Las diferencias responden tanto a cuestiones de ubicación como a calidad de la oferta, seguridad, infraestructura y potencial de valorización.

En ese contexto, Ginevra destacó que Buenos Aires mantiene precios por debajo de los niveles previos a 2018, a pesar del repunte de los últimos meses. “Hoy todavía es posible comprar departamentos a valores históricamente bajos. Y con crédito hipotecario. Eso no se va a sostener mucho tiempo más si el país sigue este camino de estabilidad”, afirmó.

¿El momento para comprar?

Con un mercado que recupera volumen, precios aún rezagados frente a otras capitales de la región y acceso incipiente al financiamiento, muchos actores creen que el escenario actual combina condiciones inusuales. “No es común que converjan tipos de cambio estables, oferta abundante y valores todavía deprimidos”, sintetizó Ginevra.

Por ahora, la evolución del mercado seguirá atada al rumbo económico general. La inflación tanto en pesos como en dólares, la política cambiaria, la recuperación del empleo y la continuidad del crédito serán las claves.

Mientras tanto, el ladrillo se mantiene como una opción defensiva y, para muchos, como una oportunidad difícil de replicar. El refugio tradicional del dólar billete guardado en casa empieza a perder terreno frente a alternativas que permiten preservar poder adquisitivo y captar valorización futura. El inmueble, aunque exige mayor análisis y plazos más largos, aparece en el radar de quienes evalúan mover esos ahorros. La posibilidad de "salir del colchón" y entrar al mercado toma fuerza entre inversores atentos a las señales.

Expertos sugieren que el escenario actual favorece a quienes cuentan con liquidez y buscan oportunidades puntuales. “El que necesita vender para cubrir deudas o redirigir fondos puede generar operaciones interesantes para el que compra”, dijo el economista del CONICET.

Aunque no espera aumentos del 40% en dólares, considera que, en un contexto de inflación alta en pesos y tipo de cambio administrado, el mercado seguirá mostrando operaciones impulsadas por el "carry trade".

“Quien dispone de capital va a mirar en qué activos resguardar valor. El inmueble aparece como una alternativa en segmentos bien ubicados y con potencial de revalorización”, concluyó Grandes Kerlleñevich.