Por qué los alquileres en CABA subieron más que la inflación en abril y qué factores explican la tendencia

Asi lo confirmó un informe privado. Los precios suben más que el índice general, la demanda se sostiene y la rentabilidad mejora en barrios del sur porteño. El análisis también detectó lo qué ocurre con los valores de compra venta

Los valores volvieron a superar a la inflación para los contratos iniciales luego de varios meses

En abril, los precios de los alquileres en la ciudad Autónoma de Buenos Aires se incrementaron por encima de la inflación luego de más de 6 meses. Según datos del portal Zonaprop, los valores promedio mensuales subieron un 2,9% y acumulan una suba del 13,1% en el primer cuatrimestre del año. La inflación estimada para ese período es de 10,9%.

La comparación interanual muestra que los alquileres aumentaron un 44,6%, todavía por debajo del índice general (46,4%) y muy lejos del ajuste anual por Índice de Contratos de Locación (ICL), que alcanzó el 98,8%.

Según Mariano Lo Valvo, especialista en mercado inmobiliario, el comportamiento reciente de los precios de alquiler frente a la inflación responde a un desacople generado por los cambios en el marco regulatorio y la reconfiguración de expectativas. “Durante años, los contratos se ajustaban con rezago por índice (ICL), lo que generaba subas por debajo de la inflación real. Hoy, al pactarse libremente, los aumentos se acercan más al ritmo de los precios o incluso lo superan levemente en algunos casos”, explicó.

Fuente: Zonaprop. Como es la evolución de los valores para alquilar en CABA

Para el analista, este desfasaje no se observaba antes porque los valores quedaban comprimidos por una fórmula de actualización obligatoria, lo que distorsionaba el equilibrio entre oferta y demanda.

“Ahora los valores subieron por encima del Índice de Precios al Consumidor (IPC) porque muchos propietarios interpretaron que marzo y abril serían inflacionarios y buscan cubrirse ante posibles aumentos futuros. Esto aplica a nuevos contratos. Antes, y tras el DNU que derogó la Ley de Alquileres, los precios venían subiendo por debajo de la inflación debido a una mayor oferta disponible”, amplió Lo Valvo.

Valores: caros y baratos

El precio medio de un monoambiente en alquiler se ubica en $527.566 mensuales. Un departamento de dos ambientes se alquila por $622.309 y uno de tres ambientes alcanza los $836.751.

Fuente: Zonaprop. Aquí que barrios subieron más de precio en un año y donde menos

Puerto Madero encabeza el listado de los barrios más caros con $1.064.714. Le siguen Núñez, con $706.681, y Palermo, con $685.310 por mes. En el otro extremo, Villa Lugano registra los valores más bajos, con $450.648 mensuales. Luego aparecen La Boca ($522.277) y Mataderos ($524.294).

Repunte de demanda

De acuerdo con Leandro Molina, director del Grupo QuintoAndar para LATAM, “en 2025 se mantiene una tendencia estable en el interés por departamentos en la ciudad de Buenos Aires. En ese sentido, el volumen de demanda de alquiler de departamentos subió un 2% con respecto a marzo de 2024”.

El repunte en la demanda coincide con un nuevo esquema normativo tras la derogación de la Ley de Alquileres. El mercado incorporó mayor flexibilidad, pero todavía no amplió de manera significativa la oferta disponible. Eso presiona los precios al alza. Además, la posibilidad de pactar contratos más cortos generó una rotación más frecuente y con valores ajustados a las condiciones actuales.

Molina agregó que “las subas en los valores de alquileres se mantienen cerca de la inflación. En 2025 hubo un incremento del 13%, 1,9 puntos porcentuales por encima de la inflación estimada. En este contexto, se espera que los nuevos contratos aumenten por debajo del índice inflacionario en pos de mantener una tendencia estable en el mercado de alquileres”.

En compra venta, recuperación

El precio de venta también muestra una recuperación. El valor promedio del metro cuadrado en CABA subió un 0,4% en abril y se ubicó en u$s2.407. En lo que va del año, el aumento fue del 3,5%, mientras que en los últimos doce meses alcanzó un 8,5%, por debajo de la inflación en dólares (12,2%). Un monoambiente cuesta en promedio u$s106.031, un dos ambientes u$s127.531 y un tres ambientes u$s175.249.

Puerto Madero (u$s6.153 por metro cuadrado), Palermo (u$s3.363) y Núñez (u$s3.182) lideran en valores de compraventa. Lugano se mantiene como el barrio más económico con u$s1.118 por metro cuadrado. Nueva Pompeya (u$s1.435) y Parque Avellaneda (u$s1.519) completan los tres más accesibles.

Fuente: Zonaprop. Aquí cuales son los barrios que más se apreciaron en un año en compra venta

En el segmento de casas, el metro cuadrado promedia u$s1.766. Una vivienda de tres dormitorios cuesta u$s292.625, y una de cuatro dormitorios llega a u$s470.907. Palermo (u$s3.406), Belgrano (u$s2.652) y Recoleta (u$s2.437) encabezan los precios más altos. Villa Soldati (u$s672), Nueva Pompeya (u$s749) y La Boca (u$s843) figuran entre los más bajos.

Mejoró la rentabilidad y costos para edificar

La rentabilidad bruta anual se ubica en 5,23%. Se necesitan 19,1 años de alquiler para recuperar la inversión inicial. Los mejores retornos están en Lugano (8,1%), Nueva Pompeya (7,8%) y Parque Avellaneda (7,3%).

Puerto Madero (3,5%), Palermo (4,1%) y Belgrano (4,3%) registran los niveles más bajos.

Finalmente, el costo de construcción medido en dólares cayó un 3,3% en abril, pero desde octubre de 2023 muestra un aumento acumulado del 98%. Hoy construir cuesta tres veces más que en 2020, cuando se registró el mínimo en la serie histórica de Zonaprop.