Buenos Aires conserva su lugar entre las ciudades más caras de América Latina para comprar un departamento, según el último Relevamiento Inmobiliario de América Latina (RIAL) que elabora el Centro de Investigación en Finanzas (CIF) de la Universidad Torcuato Di Tella junto con Zonaprop. El informe correspondiente a marzo de 2025 ubica a la capital argentina en la cuarta posición regional, con un valor promedio de u$s2.586 por metro cuadrado.
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Buenos Aires no baja del podio de precios de viviendas en el continente: el dato que la mantiene entre las ciudades más caras
Un informe privado confirmó que el valor del metro cuadrado en CABA subió en dólares en el último semestre, pero cayó más de 10% medido en pesos ajustados por inflación. Qué otros lugares ocupan Rosario y Córdoba capital. Se mantienen valores de oportunidad.
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Por encima aparecen Montevideo (u$s3.330), Ciudad de México (u$s2.666) y Monterrey (u$s2.592). Por debajo, las ciudades con precios más accesibles son Quito (u$s1.215), Rosario (u$s1.614), Córdoba (u$s1.628) y Panamá (u$s 1.804). Buenos Aires se mantiene en el mismo lugar que en septiembre de 2024 y mejora una posición respecto a marzo del año pasado.
El informe compara el valor del metro cuadrado en barrios de 12 ciudades de 7 países, seleccionados por su similitud con zonas porteñas como Recoleta, Belgrano, Caballito y Barrio Norte. El cálculo se basa en los precios pedidos en publicaciones de venta de departamentos publicados principalmente en sitios del Grupo QuintoAndar.
En el último semestre, el precio en Buenos Aires subió un 1,8% en dólares nominales. Si bien esto consolida una tendencia de alza en moneda dura, el dato contrasta con lo ocurrido en pesos ajustados por inflación, donde se observó una caída real de 10,7%.
A nivel regional, los precios promediaron una suba de 2,4% en dólares nominales, un alza de 0,9% en dólares ajustados por inflación de Estados Unidos y una baja de 0,9% en moneda local real. Esto refleja una dinámica común en las economías inflacionarias: mientras los precios en dólares avanzan moderadamente, el poder adquisitivo interno sufre deterioros.
Otras ciudades
Entre las ciudades con mayores subas en dólares nominales se destacan Córdoba (+6,5%), Rosario (+4,3%) y Ciudad de Panamá (+2,5%). En cambio, Montevideo (-3,6%), Ciudad de México (-1,5%) y San Pablo (-1,1%) registraron retrocesos.
El análisis en moneda local ajustada por inflación muestra otra dinámica. Monterrey (+2,2%) y Panamá (+1,7%) encabezan las subas reales. Las mayores caídas se registraron en Buenos Aires (-10,7%), Rosario (-8,5%) y Córdoba (-6,6%), todas ciudades argentinas, donde el peso perdió valor frente a la inflación acumulada.
El dato refuerza la idea de que, pese al encarecimiento en dólares, el mercado inmobiliario argentino aún no se recupera plenamente en términos reales. Para los compradores que operan con ingresos en pesos, los inmuebles son hoy más accesibles que hace seis meses, aunque la baja no siempre se traduce en mayor actividad.
El informe también muestra un movimiento en el ranking: Rosario sube un escalón y Córdoba baja una posición. Buenos Aires, en cambio, se mantiene estable. La escasa variación refleja una relativa estabilidad en los precios pedidos por los vendedores, en un contexto de baja actividad, recuperación gradual del crédito hipotecario y expectativas cambiantes sobre la macroeconomía.
Los datos del RIAL corresponden a valores relevados en marzo y permiten observar tendencias de mediano plazo en un mercado que, en muchos países de la región, enfrenta desafíos similares: inflación, devaluaciones, restricciones crediticias y cambios en la demanda habitacional.
El relevamiento forma parte del trabajo del CIF, un centro fundado en 1995 con apoyo de bancos locales e internacionales. Desde su creación, el organismo produce indicadores clave como el Índice de Confianza del Consumidor, la Encuesta de Expectativas de Inflación y el Índice Líder. También organiza seminarios, debates y conferencias en el ámbito de la Escuela de Negocios de la UTDT.
Con casi tres décadas de trayectoria, el CIF busca generar información rigurosa sobre economías emergentes, combinando análisis académico con monitoreo de coyuntura. En conjunto con Zonaprop, desarrolla el RIAL como una herramienta de referencia para el sector inmobiliario y los analistas del mercado regional.
En un contexto de recuperación parcial de la actividad inmobiliaria en Buenos Aires, el informe confirma que, pese a la pérdida de valor en moneda local, la capital argentina sigue siendo una de las ciudades más caras para comprar una vivienda en la región. Esto refleja tanto el atractivo relativo del ladrillo como reserva de valor, como las limitaciones que persisten para que los precios bajen en términos nominales.
Hacia dónde van los precios en CABA
El levantamiento del cepo cambiario marcó un punto de inflexión para el mercado inmobiliario. Desde entonces, propietarios que hasta hacía poco aceptaban contraofertas de hasta 5% comenzaron a retirar descuentos o directamente a subir los valores de publicación entre 4% y 8%.
"La baja del dólar registrada en los primeros días tras el anuncio no pasó desapercibida: lejos de ser absorbida por la plaza, activó una reacción inmediata entre los vendedores, que evaluaron ajustar los precios al alza. El resultado fue un escenario con demanda sostenida, oferta más rígida y un renovado optimismo sobre el sendero de precios", explicó Mariano Lo Valvo, experto inmobiliario.
Aunque el valor del metro cuadrado en la ciudad todavía se encuentra por debajo del promedio regional en términos reales, los precios comenzaron a reacomodarse. Desde mediados de 2023 se registra una recuperación parcial: los valores suben de forma sostenida y acumulan catorce meses de alzas interanuales, con incrementos de entre 8% y 10% en los precios publicados, y hasta 12% en los precios de cierre.
Lo Valvo agregó: "Este repunte contrasta con la baja de 24% que se había acumulado entre 2019 y 2023. Pese al rebote, los valores actuales siguen siendo bajos si se consideran las cifras de inflación en Estados Unidos durante ese período".
Un dato adicional es clave para proyectar la dinámica futura: en los períodos sin cepo se concretaron un 54% más de operaciones que en los ciclos con restricciones cambiarias. Si bien nadie espera una suba de esa magnitud en el corto plazo, analistas del sector estiman que 2025 podría cerrar con unas 65.000 escrituras en CABA, 10.000 más que el año pasado.
"La mayor certidumbre cambiaria, la previsibilidad macroeconómica y la posible canalización de dólares del agro hacia el ladrillo generan condiciones favorables para un nuevo ciclo de crecimiento en los precios inmobiliarios", concluyó Lo Valvo.
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