La utilización del Fondo de ANSES como inversor permitiría ampliar préstamos, sostener su volumen y reactivar en forma indirecta los desarrollos inmobiliarios.
Esquina de Avenida Córdoba entre Arévalo y la avenida Dorrego, en el barrio de Chacarita cerca también del barrio de Palermo, área con gran dinamismo
El debate sobre cómo reactivar el crédito hipotecario para la compra de viviendas en construcción vuelve al centro de la escena con una propuesta concreta: utilizar el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES como motor inicial de un mercado de financiamiento a largo plazo. En un contexto en el que el crédito aún resulta escaso y la construcción enfrenta costos elevados, la discusión gana peso entre economistas, desarrolladores y banqueros.
El contenido al que quiere acceder es exclusivo para suscriptores.
Hoy, los números del sector explican parte del problema. En el AMBA, los costos para edificar superan los u$s1.500 por m2 en obras estándar y los u$s2.000 por m2 en desarrollos premium. A la par, distintas consultoras estiman que construir cuesta en promedio un 95% más que hace 20 meses. Con precios de venta que no acompañan ese ritmo, la ecuación limita nuevos proyectos y restringe la oferta.
En ese escenario, el crédito hipotecario aparece como una pieza clave para recomponer la demanda. Sin embargo, el sistema financiero local enfrenta una limitación estructural: la falta de fondeo a largo plazo. Allí es donde el FGS podría cumplir un rol central como inversor institucional, con capacidad de impulsar un mercado más profundo.
La idea no apunta a un esquema de financiamiento directo desde el Estado, sino a un modelo de mercado en el que el sector público actúe como catalizador inicial. El objetivo: generar volumen, liquidez y previsibilidad para que luego el sistema funcione con capital privado.
Miguel Kiguel, economista de Econviews y doctor en Economía por Columbia University, asesor académico de la Fundación de Investigaciones Económicas Latinoamericanas (FIEL), explicó que el FGS tiene condiciones únicas dentro del sistema local.
“El FGS surge como resultado de la nacionalización de los fondos que manejaban las AFJP, que tenían pasivos de largo plazo y un rol central en el desarrollo del mercado de capitales”, dijo. Y agregó: “Hoy es el único inversor en condiciones de ocupar ese lugar, con un patrimonio cercano a los 70.000 millones de dólares”.
Según Kiguel, ese volumen lo posiciona para financiar hipotecas securitizadas, un instrumento clave en los mercados desarrollados. El desafío, no obstante, radica en las condiciones macroeconómicas.
“En la Argentina es muy difícil otorgar hipotecas a tasa fija a largo plazo. El instrumento natural son las hipotecas UVA, que ajustan por inflación”, explicó. También descartó un esquema masivo en dólares: “La gente gana en pesos y una devaluación puede complicar los pagos”.
El mecanismo propuesto se basa en la securitización, es decir, en agrupar créditos hipotecarios dentro de un fideicomiso para vender participaciones a inversores. “Eso permite un mercado más grande y más profundo, con más fondos disponibles”, señaló Kiguel.
El principal obstáculo del crédito hipotecario en la Argentina no es la demanda, sino la estructura de financiamiento. Los bancos otorgan préstamos a 20 o 30 años, pero se fondean a plazos muy cortos, lo que genera un fuerte descalce.
Damián Tabakman, presidente de la Cámara de Desarrolladores Urbanos (CEDU), puso el foco en ese punto. Argumentó: “Los bancos no tienen fondeo naturalmente a largo plazo. Su fondeo es de corto plazo y el descalce es muy significativo”.
En ese marco, la securitización (consiste en agrupar créditos —como hipotecas— en un fideicomiso y emitir títulos para que inversores financien esos préstamos) aparece como una solución técnica ya probada en otros países. “Es una herramienta que existe en todo el mundo. Permite que los bancos descarguen cartera y vuelvan a prestar”, dijo.
El problema local, según Tabakman, es la falta de inversores de largo plazo. Comentó: “En el mercado de capitales no los hay, salvo activos con mucha liquidez. Una hipoteca no es líquida, salvo que se securitice”.
Allí es donde el FGS podría actuar como disparador. “La idea es que dé el puntapié inicial y luego continúe el mercado”, aseguró. Ese primer paso permitiría generar escala y confianza, dos condiciones necesarias para atraer capital privado.
El vínculo entre crédito hipotecario y construcción no es inmediato, pero sí relevante. Tabakman aclaró que el efecto no sería directo sobre los proyectos en pozo.
“No es que esto reactiva de inmediato la construcción. Primero se securitizarían hipotecas sobre bienes terminados”, explicó. Sin embargo, describió un efecto encadenado: “Se genera un círculo virtuoso”.
Ese proceso comienza con el acceso al crédito para comprar vivienda usada o terminada. Luego, quien vende puede reinvertir en un desarrollo nuevo. “Eso termina generando demanda para proyectos en pozo”, sostuvo.
El impacto más fuerte, según el titular de la CEDU, no estaría en el costo del crédito sino en su volumen. “Lo más importante es la cantidad de préstamos que los bancos podrían dar”, dijo.
Un mayor flujo de financiamiento también cambiaría la lógica del negocio inmobiliario. Amplió: “Hoy el desarrollador trabaja para el segmento más alto. Con crédito, podría apuntar a la clase media”.
Ese cambio ampliaría el mercado potencial y permitiría sostener ventas en el tiempo. “Se generaría un flujo más estable, con más dinamismo”, agregó.
Desde el punto de vista técnico, el esquema no resulta novedoso. Kiguel recordó experiencias previas en la Argentina. “En los noventa existieron las cédulas hipotecarias y hubo inversiones importantes para desarrollar el mercado”, señaló.
El desafío actual pasa por generar condiciones de estabilidad y estandarización. “Las hipotecas deben tener criterios claros, como porcentaje máximo de financiamiento o nivel de ingreso requerido”, explicó.
Ese tipo de reglas resulta clave para reducir el riesgo y facilitar la participación de inversores. En Estados Unidos, instituciones como Fannie Mae (es una entidad de Estados Unidos que compra hipotecas a los bancos, las securitiza y así les da liquidez para que sigan prestando) cumplen ese rol de ordenamiento.
Gabriel Martino, banquero y empresario, planteó una propuesta en la misma línea. Sostuvo: “El FGS podría redirigir recursos hacia una entidad de securitización hipotecaria al estilo de Fannie Mae”.
Según Martino, el objetivo no es aumentar el gasto público sino reorganizar activos existentes: “Se trata de usar el Estado como catalizador para movilizar el ahorro privado”.
El resultado esperado sería un mercado más profundo, con tasas más bajas y plazos más largos. “Eso permitiría ampliar el acceso de la clase media a la vivienda”, aseguró.
El esquema también generaría efectos macroeconómicos positivos. Martino afirmó: “Más crédito implica más construcción, más empleo y más aportes al sistema previsional”.
No obstante, el uso del FGS también genera debate. Algunos economistas advierten sobre los riesgos de direccionar esos fondos, mientras otros destacan su potencial como herramienta de desarrollo.
Tabakman reconoció esa discusión. “Hay economistas que empujan esta idea y otros que la miran con más recelo”, dijo. Y añadió: “Desde el sector, el impacto sería muy positivo”.
El punto central radica en el rol del Estado. No como prestamista directo, sino como impulsor de un mercado que hoy no logra despegar por sí solo.
La posibilidad de avanzar en este esquema dependerá tanto de decisiones políticas como de la evolución macroeconómica. Con inflación en descenso y mayor estabilidad, el crédito hipotecario podría recuperar protagonismo.
En ese escenario, el FGS aparece como una herramienta disponible para acelerar el proceso. No como solución única, pero sí como pieza clave dentro de una estrategia más amplia.
“Si el fondeo se vuelve más fluido, el crecimiento del crédito puede sostenerse en el tiempo y llegar a más gente”, explicó Tabakman. Amplió: “El gran impacto no es inmediato sobre precios o tasas, sino sobre el volumen y la dinámica del sistema”.
La Argentina tiene recursos propios sin explotar que podrían transformar la vida de millones de familias. "No se trata de deuda ni de asistencia, sino de reorganizar activos que el Estado ya posee para ponerlos a trabajar con mayor eficiencia”, planteó Martino.
Y concluyó: “El objetivo es movilizar el ahorro privado hacia la vivienda y generar un círculo virtuoso: más crédito, más construcción, más empleo y mayor solidez para el sistema”.
Dejá tu comentario