El crédito hipotecario volvió a mostrar movimiento en 2026, pero lejos del dinamismo que había logrado en 2025. Según un informe de la Fundación Tejido Urbano, en el primer trimestre del año se otorgaron 6.667 créditos, lo que representa una caída del 20% respecto del mismo período del año pasado. El dato confirma un cambio de escenario, con condiciones más exigentes y un mercado que se mueve con cautela.
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Los créditos hipotecarios caen 20% en el primer trimestre pese a mejora en marzo: por qué el 62% de los préstamos son de CABA y provincia de Buenos Aires
Son una pieza clave en las operaciones de compraventa de propiedades. Qué bancos bajaron tasas. Qué se espera para lo que viene: ¿llega otro despegue?
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A pesar de esa baja, marzo dejó una señal positiva. El volumen operado alcanzó u$s224,7 millones, frente a los u$s185,3 millones de febrero. Ese rebote reflejó una mejora en las expectativas y un primer reacomodamiento en las condiciones financieras, en un contexto donde cada cambio en tasas o en el frente macro impacta de forma directa sobre la demanda.
El crédito hipotecario ocupa un rol central en la actividad inmobiliaria. No solo permite ampliar la base de compradores, sino que además genera un efecto multiplicador sobre las operaciones. Cuando aparece, se encadenan ventas, se moviliza stock y se activan decisiones que estaban postergadas.
El informe también dejó en evidencia un cambio en la estructura del sistema. Nueve de cada diez créditos hipotecarios otorgados en el primer trimestre fueron del Banco Nación, lo que consolidó un esquema de fuerte concentración.
“Lo que vemos es un mercado activo, pero con mayor selectividad y menor participación de la banca privada”, explicó Matías Araujo, de la Fundación Tejido Urbano.
La contracara de ese fenómeno es la pérdida de peso de las entidades privadas, que durante 2025 habían tenido un rol más dinámico. Recién en las últimas semanas empezaron a reaparecer con nuevas líneas y ajustes en las tasas, lo que abre la puerta a una posible recomposición de la oferta.
Ese contexto se traduce en un mercado más chico, con menos operaciones financiadas y mayores exigencias para acceder al crédito. La caída del 20% en el trimestre se explica, en gran medida, por ese endurecimiento de las condiciones.
Por qué el 62% está en CABA y provincia
Uno de los datos más relevantes del informe es la distribución geográfica. El 62% de los créditos hipotecarios se otorgó en la Ciudad de Buenos Aires y la provincia de Buenos Aires. La explicación no responde a una cuestión coyuntural, sino a factores estructurales.
Araujo detalló: “El peso de la Ciudad y la provincia es determinante. Allí se concentra el 45% de la población, el 50% de los inquilinos y el 49% de los inmuebles regularizados del país”.
Ese último punto es clave. Para acceder a un crédito hipotecario, la propiedad debe estar formalmente registrada, con escritura y condiciones legales claras. Esa situación no se replica con la misma intensidad en otras regiones del país.
A eso se suma el factor laboral. En la Ciudad y la provincia se concentra el 57% de los asalariados formales, lo que implica mayor capacidad de demostrar ingresos y de cumplir con los requisitos bancarios. La formalidad es un elemento central en la aprobación de créditos.
También influye el tipo de mercado. En la Ciudad y el conurbano existe una mayor consolidación urbana, con oferta de propiedades formalizada y alta presión sobre el suelo. Ese entorno favorece la intermediación financiera y la valorización de los inmuebles.
En el interior del país, en cambio, el acceso a la vivienda responde a otra lógica. Predominan la compra de lotes, la expansión urbana y la autoconstrucción progresiva. En muchos casos, las familias financian esas etapas con ahorro propio o con créditos personales, fuera del sistema hipotecario tradicional.
A eso se suma el rol de los institutos provinciales de vivienda, que en varias jurisdicciones canalizan soluciones habitacionales por fuera de los bancos. En ese esquema, el crédito hipotecario pierde protagonismo.
Araujo explicó: “El crédito se expande donde hay mercado formal, ingresos registrados y capacidad de absorción financiera. Por eso su peso es menor fuera de los grandes centros urbanos".
Menos crédito, menos escrituras
La menor disponibilidad de crédito tuvo un impacto directo en las operaciones en el verano. Uno de los indicadores que siguen los especialistas es la participación de las hipotecas dentro del total de escrituras.
En la provincia de Buenos Aires, ese indicador cayó del 17% en febrero de 2025 al 13% en febrero de 2026. En la Ciudad de Buenos Aires pasó del 22% al 16% en el mismo período.
“La relación es directa. Cuando hay crédito, el mercado se expande. Cuando se restringe, cae el volumen de compraventas”, sostuvo Araujo.
El escenario actual muestra un mercado apoyado en el stock existente. La construcción de nuevos desarrollos se mantiene limitada, mientras que los precios de las propiedades usadas se sostienen estables o con leves bajas, con un volumen importante de oferta.
Tasas más altas y acceso más exigente
El primer trimestre también marcó un cambio en las condiciones financieras. La tasa promedio del sistema pasó de 5,58% en enero a 6,37% en marzo, mientras que los plazos se acortaron de 26 a 25,5 años.
Ese doble movimiento implicó un endurecimiento real del crédito. El acceso se volvió más restrictivo y se concentró en perfiles con ingresos formales y capacidad de pago más sólida.
Luis Hauserman, contador público y consultor inmobiliario, explicó que el crédito hipotecario en la Argentina depende de forma directa de la estabilidad macroeconómica. Señaló que con niveles de inflación elevados resulta difícil proyectar financiamiento a largo plazo.
También advirtió sobre el impacto de la informalidad. Según indicó, cerca del 40% de la economía se encuentra fuera del sistema formal, lo que deja a una parte importante de la población sin posibilidad de acceder al crédito.
Hauserman agregó que los bancos priorizan productos de corto plazo, como tarjetas o préstamos personales, por sobre los hipotecarios, que implican compromisos de 20 o 30 años.
Bancos que bajaron tasas
En las últimas semanas apareció un cambio relevante en el mercado. Varios bancos comenzaron a bajar tasas, lo que reactivó el interés y volvió a poner al crédito en agenda.
El economista Andrés Salinas, y docente de la Universidad Nacional de La Matanza, explicó que en 2025 las tasas se ubicaban por debajo del 7%, con condiciones de acceso más flexibles. En 2026, en cambio, llegaron a niveles cercanos al 11% y con mayores exigencias de scoring.
Ese salto generó una barrera de entrada más alta y limitó el volumen de operaciones. Sin embargo, la tendencia empezó a revertirse en los últimos meses.
Salinas señaló que las tasas comenzaron a bajar luego del pico registrado hacia fines de 2025. Ese movimiento, explicó, refleja que los bancos buscan volver a competir en el segmento hipotecario.
Aun así, advirtió sobre las particularidades del sistema. Explicó que los bancos enfrentan un descalce de plazos en este tipo de líneas, pero que el crédito hipotecario también genera una relación de largo plazo con el cliente. “Quien toma un crédito queda vinculado a la entidad por 20 o 25 años, lo que abre la puerta a otros productos financieros”, dijo.
Amplió: “Lo primero es la tasa, pero también el ingreso. La clave es ver si la relación cuota-ingreso, en torno al 20% o 25%, se puede sostener en el tiempo”.
Tasas de créditos hipotecarios, los que bajaron recientemente.
Banco Nación: desde 6% + UVA.
ICBC: 6,9% + UVA con haberes y 9,9% resto.
Banco Ciudad: desde 7,5% + UVA.
BBVA: entre 7,5% y 10,9% + UVA.
Credicoop: bajó del 12,5% al 8%.
Banco Macro: bajó del 15% al 8,5%.
Santander: 9,5% + UVA.
Banco Patagonia: bajó del 12,5% al 9,7%.
Banco Hipotecario: bajó del 12,5% al 10,5%.
Horizonte
De cara a lo que viene, el foco está puesto en la recuperación del crédito. Para Salinas, la demanda ya dio señales claras. “El interés de la gente es alto y constante. El problema no está ahí, sino en la oferta, que todavía debe flexibilizarse para poder absorberla”.
En ese sentido, señaló que en los últimos meses empezó a verse un cambio. Sostuvo: “Las tasas comenzaron a bajar después del pico de noviembre de 2025. Hay margen para que sigan cediendo, aunque en niveles superiores a los del inicio del ciclo, con el Banco Nación marcando la referencia”.
Salinas también destacó que la baja de tasas refleja una decisión de los bancos. “Si las entidades hubieran dejado las tasas en niveles del 15%, eso indicaba poco interés en el producto. Hoy trabajan para mejorar condiciones, lo que muestra que el crédito vuelve a estar en agenda”, afirmó.
Según explicó, con ingresos que ajustan por inflación puede haber meses de mayor presión, pero luego la carga se acomoda. Advirtió: “Son créditos atados a la inflación y hay que estar preparado para un escenario más exigente”.
“El mercado puede recuperar niveles de actividad, pero de forma gradual y condicionado a que se sostenga la estabilidad y se amplíe la oferta de crédito”, concluyó Salinas.
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