Suba del dólar, ¿ventana de oportunidad para desarrolladores?

Históricamente, en la Argentina el ladrillo ha funcionado como un refugio frente a la inestabilidad cambiaria. Cada vez que el tipo de cambio se movió más rápido que los precios internos, surgieron ventanas de oportunidad.

Los movimientos cambiarios que generan incertidumbre en otros rubros ofrecen una lectura distinta para la construcción. 

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En las últimas semanas de agosto, el dólar libre mostró cierta volatilidad que, tras corregir desde los picos de principios de mes, se mantiene en niveles que abren interrogantes para el sector de la construcción.

Históricamente, en la Argentina el ladrillo ha funcionado como un refugio frente a la inestabilidad cambiaria. Cada vez que el tipo de cambio se movió más rápido que los precios internos, surgieron ventanas de oportunidad para quienes contaban con liquidez en dólares. Hoy, con los costos de construcción todavía contenidos en pesos y un dólar en alza, se repite esa dinámica.

El contexto no es menor: según la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), el costo de construcción subió 107 % en los últimos 18 meses, mientras que en mayo de 2025 el costo promedio por metro cuadrado alcanzó los $1.198.802, un récord histórico en términos nominales. Al mismo tiempo, el índice de costos subió 2 % en el último mes, por encima de la inflación (1,6 %), con especial presión en mano de obra (+116 % en 2024) y materiales (+26 %).

En este escenario, los movimientos cambiarios que generan incertidumbre en otros rubros ofrecen una lectura distinta para la construcción. Cuando el dólar sube y los precios locales no lo reflejan de inmediato, se abre una ventana: construir hoy con costos en pesos similares a los de semanas anteriores equivale a construir más barato en dólares.

Aunque muchos precios de referencia aún no se ajustaron plenamente, los valores medidos en dólares se mantienen competitivos en términos históricos. A pesar de que el costo de construcción en dólares se disparó un 69 % en 2024, alcanzando su mayor nivel desde 2018, los valores de venta en pozo crecieron apenas 23,8 % y las propiedades usadas solo 9,2 %. Esa disparidad comprimió los márgenes de los desarrolladores, pero también abre oportunidades para reordenar estrategias y captar inversores en etapas tempranas.

Esta dinámica genera condiciones favorables para quienes evalúan ingresar en proyectos en desarrollo. Con costos temporalmente más bajos en dólares, los desarrolladores pueden plantear cronogramas de obra más eficientes y ofrecer esquemas de preventa con descuentos por pronto pago. Es un escenario de beneficio compartido: el desarrollador asegura rentabilidad y eficiencia de gestión, mientras el comprador accede a un metro cuadrado más conveniente y a condiciones atractivas antes de que los costos internos se ajusten por completo.

El punto clave es que la oportunidad no es permanente. Una vez que los proveedores actualicen los precios siguiendo la evolución del dólar, la ventana se cierra. Solo quienes cuentan con estructura financiera y capacidad de ejecución rápida pueden capitalizarla. Más aún si se considera que el financiamiento bancario para construcción es casi inexistente: representa apenas el 2 % del crédito total al sector privado, mientras que las hipotecas UVA equivalen al 0,2 % del PBI, lejos del 4 % que representaban en los ’90.

Para los desarrolladores con tierra ya comprada o permisos en marcha, esta coyuntura representa un momento ideal para optimizar rentabilidad. Y para quienes aún están en etapa de planificación, puede ser un punto de inflexión en un contexto de márgenes cada vez más ajustados.

Al mismo tiempo, el mercado inmobiliario comienza a mostrar signos de recuperación en la demanda: entre CABA, provincia de Buenos Aires y Rosario, las escrituras crecieron un 35 % respecto de 2024 y un 50 % frente a 2023, apoyadas en un incipiente repunte del crédito hipotecario.

Cuando el desarrollador logra mejorar su ecuación de costos, no solo protege su rentabilidad: también puede trasladar beneficios al cliente final, ofreciendo mejores condiciones de financiación, materiales de mayor calidad y servicios superiores. Así, la oportunidad cambiaria se convierte en un valor agregado concreto tanto para los inversores como para los futuros residentes.

CEO y director de Grupo 8.66