Donaciones en auge: ¿por qué conviene hacer el traspaso de propiedades en vida, cuánto vale y cómo realizarlo?

Es tendencia adelantar la herencia de inmuebles. Expertos detallan ventajas, costos y el proceso para transferir inmuebles y evitar conflictos futuros.

Papeles al día: la clave para asegurar el futuro del patrimonio familiar

El concepto de planificar el traspaso de bienes en vida gana terreno entre quienes buscan ordenar su patrimonio y simplificar los procesos futuros para sus herederos. La transferencia de propiedades se presenta como una herramienta eficaz, que permite un ahorro significativo frente a los costos de un juicio sucesorio.

Desde la promulgación de la Ley 27.587 en diciembre de 2020, que modificó el Código Civil y Comercial, se observa un incremento en las consultas y las concreciones de donaciones de inmuebles. Esta normativa introdujo mayores certezas jurídicas para tales transferencias, al remover impedimentos que previamente comprometían la solidez del título. Así, la entrega de propiedades se afianzó como un mecanismo eficaz para organizar la sucesión de bienes y minimizar potenciales disputas hereditarias, algo que se incrementó post pandemia.

Pero, ¿Cómo funciona y qué aspectos considerar? Nicolás Chejanovich, escribano titular de registro en CABA, docente de la UBA y miembro del Colegio de Escribanos de la Ciudad, profundiza sobre este acto jurídico. Transferir una propiedad exige escritura pública ante escribano. "Si no se cumple esta formalidad, no tiene ningún valor", explicó.

El proceso inicia con una entrevista personal entre el donante y el escribano, para indagar los motivos de la decisión: un adelanto de herencia, una distribución equitativa, ahorro de costos sucesorios o planificación impositiva.

Se evalúa si el donante desea seguir habitando o alquilando el inmueble, caso en el cual se puede reservar el usufructo o el uso en el acto de donación. El donante debe presentar el título original de la propiedad, boletas de servicios e impuestos, y según la jurisdicción, el estado parcelario y certificado catastral. El escribano verifica el título, redacta el instrumento y gestiona la inscripción registral para garantizar la seguridad jurídica.

Costos: un balance entre transferir y heredar

Los costos de una transferencia varían según el valor del inmueble, su ubicación y los impuestos locales. Chejanovich señaló que "en CABA, no se paga impuesto por donar inmuebles". En Provincia de Buenos Aires, sin embargo, aplica el Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes (ITGB), cuya alícuota depende del valor fiscal, el vínculo y si el receptor posee otras propiedades.

Los costos fijos incluyen certificados registrales y municipales, aportes notariales obligatorios y gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad. De forma opcional, pero "muy recomendable", se puede solicitar un estudio de títulos para que el donatario reciba un título apto para futuras ventas. El escribano indicó que "en términos generales, la donación puede costar entre el 4% y el 5% del valor fiscal o del valor inmobiliario de referencia".

La comparación con la sucesión es significativa: "una sucesión judicial en CABA puede oscilar entre el 11% y el 20% del valor de plaza del inmueble solo de honorarios, más tasas judiciales y publicaciones", afirmó Chejanovich. Por ahora, no existe un impuesto a la herencia nacional.

El auge y la seguridad jurídica

La opción de transferir propiedades en vida ganó impulso tras la modificación de la Ley 27.587. Antes de esa normativa, las donaciones se consideraban títulos observables. Si la donación perjudicaba la porción de herencia de otro heredero, el inmueble podía ser reclamado incluso si ya se había vendido, lo que generaba alto riesgo y hacía invendibles esos títulos o no aptos para créditos hipotecarios.

"Tras el cambio se modificó esta situación: las donaciones a cualquier persona dejaron de considerarse observables. El título ya es plenamente válido y se puede vender sin necesidad de esperar plazos", explicó Chejanovich.

Escritura en mano. La donación, estimativamente, puede costar entre el 4% y el 5% del valor fiscal o del valor inmobiliario de referencia

Igual, persisten interpretaciones dispares. "Algunos profesionales aún consideran observables las donaciones a terceros que no son herederos forzosos", indicó el escribano. Esta disparidad genera "inseguridad jurídica práctica", ya que "hay inmuebles donados que no son aceptados como garantía crediticia en los bancos".

Beneficios y prevención de conflictos

Transferir un bien en vida permite evitar el juicio sucesorio y sus costos y tiempos asociados. Previene conflictos familiares al dejar resuelto en vida quién recibe cada bien. "Otorga certeza y paz jurídica a los hijos, que ya reciben y registran la propiedad a su nombre", puntualizó Chejanovich.

Muchos conflictos sucesorios no son solo por el valor económico, sino por tensiones familiares previas. Sin embargo, el escribano advierte que "no siempre conviene". Es crucial analizar cada caso para determinar si la donación es la mejor solución o si es más adecuado planificar la sucesión con otros instrumentos, como un testamento, la indivisión o un fideicomiso.

Impuestos para transferente y receptor

En la donación, CABA no tiene impuesto, pero Provincia de Buenos Aires sí aplica el ITGB, variable por vínculo y valuación. El donatario, nuevo dueño, debe declarar el inmueble, tributar por ingresos (si los tiene) y pagar impuestos y servicios.

El mayor riesgo es que el donante pierde la titularidad. Aunque reserve el usufructo, no podrá vender ni hipotecar; esa potestad pasa al donatario. Esto puede generar problemas si el donante necesita vender, si la relación familiar cambia, o si los intereses del donatario difieren. "Por ayudar, renunciamos a nuestra autonomía patrimonial", señaló Chejanovich. Evaluar la transferencia total o parcial, o bajo condiciones, es crucial.

Particularidades del proceso

La escribana Belén Arévalo, titular del estudio homónimo, aclaró: "las donaciones siempre son en vida, generalmente se utiliza esta terminología para diferenciarla del proceso sucesorio, pero es importante aclarar que no existe cosa tal como 'donación en vida', es donación simplemente, que es un contrato que implica dar algo de manera gratuita, una liberalidad".

Aunque la donación busca evitar el proceso sucesorio, "esto dependerá de los bienes que tenga la persona al momento de su fallecimiento", explicó Arévalo. Si existen otros bienes (rodados, acciones, dinero), estos deberán entrar en el proceso sucesorio si no se dispuso nada sobre ellos.

El primer paso es contactar a un escribano de confianza para exponer la intención. El profesional podrá asesorar y lograr un "traje a medida" para adecuar la voluntad a la necesidad específica de cada familia.

Con la propiedad en mano: planificar en vida es asegurar el futuro del hogar

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Para transferir inmuebles por escritura pública, se entrega al escribano el título antecedente y las boletas de servicios e impuestos. El escribano analiza la propiedad y solicita los certificados registrales y administrativos para la escritura, la cual firmarán las partes. "Donante y donatario pueden estar presentes y firmar en el mismo momento, o el donante puede realizar la oferta y luego el donatario puede aceptar con posterioridad, pero esto deberá realizarse mientras el donante esté con vida", detalló Arévalo.

Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes

Los costos varían según la jurisdicción y los aranceles de los Colegios de Escribanos. La escribana Arévalo destacó el ITGB aplicable si la propiedad se ubica en la provincia, o si, estando en otra jurisdicción, el adquirente tiene domicilio en PBA.

Además, por la Ley 27.743, si una persona adherida al REIBP (Régimen Especial de Ingreso del Impuesto sobre los Bienes Personales) acepta una donación de un pariente cercano que no adhirió a dicho régimen, deberá abonar un impuesto adicional.

Por qué crece la opción y a quién se puede transferir

Las donaciones siempre existieron como método de planificación familiar, pero su uso incrementó a partir de la reforma, esta ley protegió al tercero adquirente de buena fe si el bien donado es vendido, dejando indemne a este de reclamos de otros herederos.

Las donaciones pueden realizarse tanto a herederos forzosos (hijos, padres) como a terceros.

"No hablaría de riesgos, sino de decisiones según necesidades y asesoramiento", señaló Arévalo. La propiedad sale del donante, ingresa al donatario y puede repercutir fiscalmente, salvo usufructo.

Ambos escribanos coinciden: la donación es una herramienta útil para ordenar la herencia en vida, evitar conflictos y ahorrar trámites. Es un acto seguro por la modificación legal, pero no una solución universal. La decisión debe ser personalizada, con análisis patrimonial, familiar y jurídico profundo, considerando costos y derechos a conservar.

Chejanovich citó a Modigliani: "la herencia es un error de cálculo". Ambos expertos enfatizaron: "Es fundamental asesorarse para que donar no se convierta en un error de cálculo".