Alquileres en CABA: crece oferta tras derogación de ley pero, ¿cuál es el verdadero impacto en precios?

Para la Cámara de Propietarios, los precios bajaron en algunos barrios, pero desde CESO hablan de un "recrudecimiento de las condiciones contractuales" en contra de inquilinos.

Alquileres en CABA: "existe un recrudecimiento de las condiciones contractuales en detrimento de los inquilinos", afirmó Ceso.

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La derogación de la ley de alquileres a través del DNU del presidente Javier Milei volvió a impactar el mercado de renta de inmuebles, en este caso desregulándolo, un pedido histórico del sector inmobiliario y los propietarios, aunque muy criticado por los inquilinos.

La medida hizo que reaparezca la oferta, que había tocado mínimos históricos en los últimos meses. Ahora bien, ¿cuál es el impacto en los precios?

Desde la Cámara de Propietarios de la República Argentina (Capra) alegan una baja de precios de alquileres, aunque desde el Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (Ceso) señalan lo contrario. ¿Cómo se está autorregulando el mercado?

El abogado especialista en Derecho Inmobiliario y presidente de Capra, Enrique Abatti, aseguró en diálogo Ámbito que la oferta de alquileres vislumbra una sustancial suba, lo que llevó a que los precios "desciendan en promedio 20% en algunos barrios".

Durante las primeras semanas de enero y tras la derogación de la normativa vigente que regulaba el mercado de alquileres, la oferta subió sustancialmente: según Zonaprop ya se observa un 16% de aumento.

¿Pero solo con el incremento de la oferta, es posible que haya una baja de precios? A pesar de este fenómeno que no ocurría realmente desde la promulgación de la ley 27.551, y que se puede constatar en las plataformas de alquileres, la licenciada en economía e integrante de Ceso, Virginia Brunengo, en diálogo con este medio aseveró: "Nuestras estadísticas indican lo contrario, continúan las subas pronunciadas".

Alquileres en CABA: suba sustancial de la oferta

Abatti describió cómo era el nivel de oferta que existía previo a la ley de alquileres. Antes de la puesta en marcha de la norma, recordó que en CABA había entre 15.000 y 20.000 viviendas en renta. Sin embargo, después del 1° julio de 2020 fue bajando "drásticamente" y seis meses atrás se llegó a un saldo de 1.300, menos del 10% que existía en 2020.

Pero ese no fue el mínimo, en octubre del año pasado se modificó la norma y la caída fue aún mayor: "Llegamos a tener una oferta de 30 viviendas en un mes", afirmó el abogado especializado en Derecho Inmobiliario. Ahora, con la entrada en vigencia del DNU 70/2023, que dio "mayor libertad en los contratos", la cantidad de propiedades en alquiler subió a 7.800 en CABA hasta el 12 de enero.

"En estos momentos de mayor oferta, el inquilino es el mayor beneficiado. Está bajando hasta un 20% el precio del alquiler en algunos barrios y los inquilinos tienen mayor posibilidad de negociación", resaltó. Aunque en contraposición, Brunengo, de Ceso apuntó que "siempre se pudo negociar el precio".

Alquileres en CABA: ¿cómo se está autorregulando el mercado?

La desregulación del mercado incluyó cambios sustanciales, no solo eliminando la ley, sino también reformando el Código Civil y Comercial, por lo que actualmente el mercado no está siquiera como previo a la norma, sino más "libre".

"Estamos viendo un recrudecimiento de las condiciones contractuales en detrimento de los inquilinos", enfatizó Brunengo, quien además añadió que "cada locador hace lo que le parece", en referencia a que se acortaron los plazos de los contratos y a que el índice de actualización no va en línea con el de los salarios.

Los excesos en las condiciones contractuales ya eran una advertencia que previamente había hecho Gervasio Muñoz, de Inquilinos Agrupados. "Hay aumentos en renovaciones de 500 o 600%, contratos por 3/6 meses o 1 año y aumentos mensuales hasta cuatrimestrales atados a la inflación", destacó.

Un inquilino contó a este medio que tenía que renovar un alquiler, que había quedado realmente atrasado -por un monoambiente pagaba $80.000 en el barrio de Villa Crespo-, pero para renovarle el contrato le pedían subir el costo a u$s300 por mes ($354.000 al blue, por ende un 342,5% de incremento) y actualizar el depósito en ese valor. Además, como los acuerdos se pagan en la moneda pactada, debía ser dólar billete, al que actualmente hay acceso únicamente en el mercado paralelo o MEP.