Alternativas para créditos hipotecarios

La crisis financiera y la consecuente desaparición de los créditos hipotecarios para el público provocaron que en los últimos meses surgieran alternativas ante la aparición de cierta demanda inmobiliaria, aunque por ahora de manera leve.

Pactos entre constructores y propietarios, círculos de ahorro previo y fondos fiduciarios intentan ahora suplir el vacío de los préstamos hipotecarios convencionales.

Algunas alternativas que aparecieron en los últimos meses para poder concretar operaciones de compra de inmuebles son las siguientes:

Acuerdos privados: se cierran sólo sobre la base de la compra de viviendas a estrenar o en construcción. Los ofrecen constructoras, inmobiliarias o propietarios particulares.

Sólo financian 30% del monto total y en dólares.

El plazo es muy restringido: entre 1 año y 1 año y medio.

Las tasas de interés anual están entre 14% y 15%.

• Inexistente

«El crédito intermedio para el constructor no existe. Se está financiando una parte al comprador de viviendas nuevas porque las constructoras deben desagotar su stock», explicó a este diario, Carlos Alberto Miloz, miembro consejero de la Asociación de Empresarios de la Vivienda.

Acceden a este tipo de crédito compradores cuyos ingresos son fijos o dolarizados (ejemplo: empleados en relación de dependencia o exportadores).

Estos acuerdos exceden el círculo formal. En el caso de los loteos, es posible encontrar plazos de financiación de hasta 5 y 6 años, pero a tasas muy variables.

«Estamos preparando un proyecto para que las cuotas de la construcción puedan indexarse. Lo ideal sería tener una moneda exclusiva como la UF que tiene Chile, sólo para comprar propiedades que se ajusta por el Indice de Precios al Consumidor (IPC)», aseguró Miloz.

Otros créditos: en distintos avisos clasificados aparecen dadores de crédito hipotecario particulares. Ofrecen tasas irrisorias (de hasta 30% anual) y cuotas en dólares, aunque los plazos son extendidos: 5 y hasta 10 años. En general, no se trata de ofrecimientos respaldados, lo que provoca que aumente su volatilidad y confiabilidad.

Círculos de ahorro previo: para cuando se despeje el horizonte electoral y asuma el próximo gobierno, hay algunas administradoras que están preparando este tipo de instrumentos; muy desde el '88 al '91. Una resolución conjunta del Ministerio de Economía y Justicia (366/02) y otra de la Inspección General de Justicia (15/02) aprobaron el año pasado la posibilidad de que los círculos de ahorro previo puedan ajustar con distintos mecanismos las cuotas de los planes. Para ello, cada administrador debe solicitar autorización a la Inspección.

Ya se prepararon algunos planes. Por caso, para acceder a ahorros de $ 60.000 a 120 meses, se debe pagar un estimativo de $ 598 (monto que incluye $ 73 de gastos administrativos), 3% del total en concepto de derecho de suscripción ($ 1.800) y $ 1.200 más cuando sale la adjudicación del fondo.

«Lo interesante es que no incluye intereses porque los fondos adjudicados por sorteo y por licitación mes a mes son de los mismos ahorristas», dijo Emi Primucci, presidente del Grupo Bainter SA. Cuando se adjudican los $ 60.000 del ejemplo al ahorrista, puede comprar cualquier bien pero debe realizar una hipoteca sobre una vivienda como garantía de que continuará aportando al círculo.

Fondos fiduciarios: un decreto que está en curso de tramitación en el Ministerio de Economía, busca que a través de los fondos de las AFJP se pueda financiar la adquisición de viviendas.

«La ley que dio formación a las AFJP le permitió aplicar fondos en instrumentos financieros para la vivienda», destacó Juan Carlos Franceschini, director de CDI Consultora, quien agregó que «con el decreto se está buscando un esquema específico de actualización de las cuotas a través del salario».