El interior, con alzas de hasta 100% en propiedades

Los precios han seguido la tendencia ascendente en el mercado inmobiliario. Con respecto a 2003, Santiago del Estero es uno de los lugares donde se duplicó el valor del m².

En el interior del país los proyectos de construcción apuntan en su mayoría a un target ABC1, pero el mercado no descuida los productos para la clase media, una demanda insatisfecha en la Capital Federal y el conurbano bonaerense.

Nadie duda que el ladrillo sigue siendo hoy el refugio más elegido por los argentinos a la hora de confiar su dinero. Menos aun en presencia de un mercado en pleno auge, aunque algunos operadores del sector pronostican una saturación. Al igual que en la Capital Federal, en todo el país los desarrollistas apuntan al perfil del inversor que compra «desde el pozo» y sale del negocio antes de finalizada la obra.

En relación con los precios, el comportamiento para la compraventa es también similar al del principal mercado del país: en todos los casos aumentaron en forma considerable, algunos incluso, como Santiago del Estero, registran un incremento de más de 100% respecto de 2003.

«En Capital es una regla: se construye básicamente pensando en el perfil del inversor, porque si bien hay consumidores finales, el mercado cambió radicalmente con relación a la década pasada, donde de cada diez propiedades, ocho eran absorbidas para vivienda definitiva. Hoy, 80% queda en manos de grupos inversores», explicó a este diario Germán Gómez Picasso, consultor de Reporte Inmobiliario. «Además, no hay propiedades en construcción para los segmentos medios», agrega. Si bien la apreciación encuentra eco en la mayoría de los operadores del sector, algunos confían que el Plan Oficial de Vivienda anunciado por el gobierno podría acercar una soluciónal respecto, pero para Gómez Picasso, «sin un subsidio de la tasa o un aumento de salario, no es viable que se pueda equiparar la cuota de un préstamo hipotecario al monto de un alquiler».

Auge

De acuerdo con un relevamiento en distintas ciudades del interior del país, el auge de la construcción es notorio, sobre todo de barrios cerrados y torres con servicios especiales.

«Mendoza es una de las ciudades con mayor cantidad de barrios privados en relación con la cantidad de población que tiene», dispara Pablo Catalani, director de la revista «Club House», especializada en urbanizaciones cerradas. Para el empresario, la provincia sigue los lineamentos generales del país con una tendencia en alza: gran cantidad de obras en proceso y muchos anuncios, tanto públicos como privados. El mercado mendocino evidencia algunas diferencias bien marcadas con respecto a otros «grandes jugadores», como Rosario, Córdoba, provincia de Buenos Aires o la propia Capital Federal, donde el grueso de la divisa invertida en el sector es producto de la economía regional. Vale en este caso un párrafo aparte, porque si bien las estadísticas muestran que alrededor de 80% de los consumidores finales provienen de gente vinculada al campo, en este momento, con los valores actuales de la soja (u$s 160 la tonelada), para comprar un departamento se requiere 74% más de esa oleaginosa que hace cuatro años, según un informe de la revista cordobesa «Punto a Punto». En otras palabras, hoy hacen falta 2.050 quintales para redondear u$s 35 mil, mientras que en 2002 bastaba con embolsar unos 1.178 quintales.

«En Mendoza no sucede lo mismo, dado que el sector vitivinícola no se está volcando al negocio inmobiliario, sino que el comprador aquí es más genuino. Casi todos son consumidores finales», aclara Catalani.

Para Sergio Simone Fasanella, director de Ingenio The Agency, otro dato a tener en cuenta es que en la tierra del buen vino «no desapareció el producto para la clase media. Un ejemplo claro son las torres del Thays Garden, en el departamento de Godoy Cruz, que se levantaron pensando en un bolsillo de clase media, un mercado que en otros sectores del país tiende a desaparecer».

Mendoza tiene también un importante desarrollo de pequeños emprendimientos a costos accesibles. «Al tener tierra disponible muy cercana al radio céntrico, es muy común que los mismos propietarios parcelen cinco o seis hectáreas con 20 y 50 lotes de pequeña infraestructura y lo comercialicen a no más de $ 150 o $ 200 el metro cuadrado», dice Catalani.

En esa provincia toda la zona de Chacras de Coria y Vistalba está en pleno desarrollo. Un grupo español va a construir un importante complejo comercial en Maipú. El Grupo Cioffi tiene en etapa de preventa un barrio privado (La Barraca) en la zona de Guaymallén. También en Maipú se lanzó un country de 200 lotes con servicios subterráneos. En una semana, en la primera etapa de preventa, se vendió 15% a u$s 75 el metro cuadrado.

Córdoba es otro ejemplo del impulso que genera la construcción. Los proyectos aprobados contemplan inversiones inmobiliarias por más de $ 800 millones. Algunos ejemplos son los emprendimientos en la zona del Abasto, calculados en $ 65 millones, que cubren 150 mil metros cuadrados; la construcción del complejo Valle del Golf (Grupo Ecipsa) en la autopista a Alta Gracia, con una inversión estimada de $ 120 millones. Un complejo de tres torres entre las calles Vélez Sarsfield, Obispo Trejo y San Luis ($ 60 millones), que incluye departamentos con amenities, oficinas, locales comerciales y un apart hotel. O un proyecto italoargentino en Lago Los Molinos ($ 55 millones), que se desarrolla sobre un predio de 120 hectáreas e incluye dos petit house, cancha de golf, cine y anfiteatro, entre otros servicios difereciales.

Según Mario Bertero, presidente de CLIN, la red inmobiliaria que nuclea a los 40 operadores más prestigiosos de Córdoba, «mas allá de algunos productos exclusivos, en la región ya no se piensa exclusivamente en el ABC1 sino que se apunta a una clase media con algún otro tipo de prestación que antes no se le daba, con espacios abiertos y servicios especiales». Un ejemplo son las torres del Edificio Lusiana, en el barrio General Paz, sobre la avenida 24 de Septiembre. Tiene calefacción central por radiadores, solarium, pileta, lavadero comunitario, cocheras, salón de usos múltiples y seguridad las 24 horas. Lo anuncian terminado para marzo de 2007, pero se empezaron a comercializar la semana pasada con valores de preventa a u$s 45 mil los departamentos de un dormitorio; u$s 65 mil los de dos habitaciones y desde u$s 98 mil los de tres dormitorios.

En Rosario, ya suman 30 los barrios cerrados. Otros tantos están a punto de concretarse en Funes, Roldán, Oliveros, Timbúes y Arroyo Seco. En Kentucky, junto a la autopista Rosario-Córdoba y Ruta 34, ya hay vendidas más de la mitad de las 242 hectáreas que salieron en preventa. Lo mismo sucede con Cadaqués, en Funes Hills.

Un estudio de la consultora Reporte Inmobiliario registró 70 edificios en construcción en Rosario, a razón de un edificiopor cuadra de las zonas relevadas, todos concentrados en el macrocentro y la zona costera, los más lujosos sobre Boulevard Oroño y en la costanera avenida Weelwright, con vistas al río Paraná. Allí, el valor del metro cuadrado supera los u$s 2.000.

En Villa Constitución, el gobierno municipal autorizó la construcción de un edificio en torre de 10 pisos a cargo de la empresa porteña Embotesa. El anuncio adquiere vital trascendencia si se tiene en cuenta que a nivel local no se registran antecedentes de este tipo de emprendimientos desde hace más de una década.

La costa atlántica no queda al margen. «Hay muchas obras nuevas, desde Punta Médanos hasta Mar del Plata, y está cambiando otra vez el perfil del comprador», dice Andrés Lernou, gerente de desarrollo de Inmobiliaria Izrastzoff.