El sueño de la casa propia se aleja: la tasa real del crédito hipotecario se triplicó y prevén baja de escrituras

Con mayores exigencias y un contexto cambiario volátil, los préstamos hipotecarios se frenan. Mientras el BCRA habla de un “shock transitorio”, economistas alertan que la oportunidad ya se habría diluido y que, tras las elecciones, el panorama seguirá complicado.

Créditos hipotecarios: ¿un tren que ya pasó? 

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Durante las últimas semanas, el acceso a un crédito hipotecario se volvió más costoso y complejo. En medio de la volatilidad cambiaria, los bancos subieron las tasas de interés y endurecieron las condiciones de financiamiento. Se trata de un escenario que, como había anticipado este medio, se mantendría hasta las elecciones de octubre. La duda es si se trata de una pausa transitoria o si, directamente, el tren de los hipotecarios ya pasó.

Cuando se lanzaron los préstamos en el segundo semestre de 2024, las tasas rondaban el UVA + 5%. Desde entonces, la tasa real se triplicó alcanzando un 15%. Esta dinámica, sumada a la inestabilidad del tipo de cambio, limita las chances de quienes estaban evaluando iniciar los trámites y de los bancos para aprobar nuevos créditos. Según las entidades financieras, el riesgo de prestar aumentó y la dificultad para administrar la liquidez las lleva a priorizar productos más rentables y de menor plazo, como los préstamos personales. Esa combinación derivó en un endurecimiento de las condiciones para aprobar las solicitudes hipotecarias.

El Banco Central (BCRA), en sintonía con lo que plantean las entidades financieras, admitió en una presentación de su vicepresidente, Vladimir Wearning, que se produjo un “shock transitorio” en las tasas de interés. Desde el oficialismo insisten en que se trata de un proceso de normalización, pero los analistas del sector ponen en duda esa visión: advierten que la supuesta transitoriedad es cuestionable y que el auge de los créditos hipotecarios podría estar llegando a su fin.

Federico González Rouco, economista de Empiria, explicó a Ámbito que el aumento de tasas fue paulatino pero constante: “Los bancos las fueron subiendo de manera gradual y ya hubo al menos seis incrementos en lo que va del año. En el último mes, algunos pasaron del 10% al 15%, pero quienes se mantenían en el 10% directamente quedaron fuera del mercado”.

La última suba de tasas de créditos hipotecarios. Gráfico: Andrés Salinas

El economista señaló además que, junto con el incremento de tasas, aparecieron nuevas condiciones de acceso: “Se agregaron algunos requisitos del score, como el caso del Banco Nación y es un mecanismo de filtro más. Hay impacto en el mercado de crédito pero no va a haber una caída abrupta, porque los bancos siguen teniendo carpetas que ya están avanzadas. No hubo un cierre total, pero sí restricciones”.

Rouco, sin embargo, advirtió que la situación podría complicarse en los próximos meses: “Posiblemente de acá a tres meses, para el verano, veamos que los bancos no tengan carpetas o casi nada. El impacto para el sector es que quienes venían armando el negocio o diseñando su estructura en base al crédito hipotecario deberán, al menos, repensarlo: esperar si se trata de una pausa hasta después de las elecciones o de un fenómeno más duradero. Yo me inclino por lo segundo”.

"En el tercer trimestre de 2025, muchas entidades bancarias ya aplican tasas superiores al 15 % anual ajustadas por UVA, lo que en la práctica vuelve inaccesible el crédito para gran parte de los interesados. En nuestra red detectamos que la proporción de operaciones con crédito hipotecario, que había alcanzado alrededor del 20 % en distritos como CABA, comienza a retraerse en esta nueva coyuntura. Si bien no esperamos que el mercado se detenga en los últimos meses del año —porque la demanda contenida sigue latente— sí anticipamos que el crecimiento será menor al proyectado originalmente y estará condicionado por la evolución de las tasas de interés, el fondeo a largo plazo y las regulaciones financieras", agregó Sebastián Sosa, Presidente de RE/MAX Argentina & Uruguay.

Por su parte, el economista Andrés Salinas agregó: "Las tasas no pararon de subir, no tuvimos un escenario mejor. Los bancos se volvieron restrictivos en muchas condiciones. Dudo que las tasas bajen después de octubre, pero quizás si se da un buen resultado favorable para el mercado puedan destinar más de su presupuesto y sacar alguna restricción". Sin embargo, advirtió: "No siempre una baja de tasas general, impacta en los créditos. Creo que hasta octubre la situación va a estar dura. El dato de escrituras hasta julio, es positivo, agosto puede estar estancado y septiembre ya se tiene que sentir”.

A modo de referencia, el Colegio de Escribanos informó que en agosto la cantidad total de escrituras de compraventa de inmuebles aumentó 20,2% interanual, hasta 6.370 operaciones, mientras que el monto total de las transacciones se disparó 103,5%, alcanzando los $1.048.201 millones. En la comparación mensual, en cambio, las escrituras retrocedieron 4,2%.

“Yo no me animo a decir que pasó el tren de los hipotecarios, pero si vuelve a abrir no será tan atractivo como en el segundo semestre de 2024 y el primer trimestre de 2025”, concluyó Salinas.