En la Argentina, por ahora, sólo bajaron las propiedades de lujo

El aumento del valor del dólar a $ 3,20 y la caída del otorgamiento de créditos hipotecarios por el incremento de las tasas de interés ante la incertidumbre surgida por las turbulencias en el mercado financiero mundial significaron un nuevo freno en la actividad inmobiliaria, aunque no se refleja en la baja de precios.

Si bien el mercado norteamericano para la compra de viviendas funciona de una manera bien distinta de la local (en donde la financiación para la adquisición llega a 100% de la propiedad, e inclusive la abundante liquidez significó que personas que no contaban con el historial crediticio accedieran a estos préstamos), la crisis de hipotecas «subprime» o de alto riesgo tuvo su incidencia, aunque no de manera directa, en la venta de inmuebles en el país.

«Como el argentino es bastante conservador, la crisis norteamericana afectó por la incertidumbre que generó, pero no de manera directa. El mercado ya estaba amesetado y como acá sólo 8% de las ventas se realizan con créditos hipotecarios, prácticamente no incidió. Esto lo demuestran los precios, que se mantienen prácticamente sin cambios», explicó Guillermo González, de la inmobiliaria Araks.

Recursos propios

Aunque en el último mes los créditos hipotecarios se incrementaron 3,5% respecto de junio (y se otorgaron alrededor de $ 11.729 millones en este tipo de préstamos, según datos del Banco Central), todavía la mayoría de las operaciones se concretan con recursos propios.

«La crisis global va a generar un endurecimiento del crédito. La tasa de interés va a aumentar, aunque todavía es muy prematuro evaluar el impacto», afirmó Roberto Tizado, de la firma que lleva su nombre.

Para Juan Alberto Toselli, de Toselli & Fuentes, la crisis inmobiliaria norteamericana no afectó a la actividad en el mercado local, aunque se observa que los créditos hipotecarios menguaron. «Como las tasas oscilan entre 15% y 20% anual, sumado a la incertidumbre acerca de qué nuevo valor puedan tomar después, se vuelve muy caro financiarse con los préstamos», indicó.

Sin embargo, en la plaza local los valores de los inmuebles no muestran signos de baja. «Los precios de venta no están cayendo. Sólo en el segmento de productos premium (edificios de lujo) se experimentan algunas bajas, pero no en los destinados a la clase media», dijo Rubén Frattini, presidente de la consultora ICISA.

A pesar de que el incremento de la divisa norte-americana es de sólo 10 centavos, el alto valor del metro cuadrado hace que la incidencia en el precio final del inmueble se traduzca en un mayor precio final que debe abonar el potencial propietario.

Desde algunas inmobiliarias desestiman la incidencia de esta variación; al realizar una simple cuenta, el resultado que surge de multiplicar el precio del departamento (con valores de metros cuadrados que oscilan entre u$s 650 y u$s 1.300, dependiendo del barrio en donde se ubique) significa aumentos que, para un departamento de u$s 50.000, por ejemplo, agreguen $ 5.000 extra. Y eso que se trata de uno de los más económicos.

De esta manera, quien tenía el dinero ahorrado en dó-lares para adquirir un inmueble no se enfrenta a ningún inconveniente. El problema se suma una vez más para quienes necesitan recurrir a los créditos hipotecarios ya que el valor debe traducirse a pesos para calcular el monto total a financiar. Es así que se ensancha todavía más la brecha entre ingresos y las cuotas que se abonarán, que es justamente el mayor obstáculo a la hora de calificar para acceder a un préstamo.

«Quien va a comprar un inmueble ya está dolarizado. El segmento que afecta -además de los que deben acceder a un crédito-es el de las propiedades en construcción: los costos en dólares aumentan y los precios no», sostuvo Tizado.

Frattini coincide con Tizado en afirmar que «el aumento de costos de entre 20% y 30% implica que quienes hayan comprado una propiedad como inversión con perspectivas de obtener con la reventa alrededor de 25% en ganancia hoy tengan que aceptar la mitad, aunque en dólares es todavía una rentabilidad muy buena»