¿Giro?: empezó a frenarse la venta de departamentos de lujo

El 40% de los nuevos permisos de obra otorgados este año en la Capital Federal corresponde a edificios de la más alta categoría. Los precios de departamentos de esas características en barrios como Puerto Madero o Recoleta llegaron hasta u$s 6.000 el metro cuadrado.

La venta de departamentos de lujo en Buenos Aires se desaceleró en el último año. En barrios como Puerto Madero o Recoleta, en donde las torres más caras del país se vendían casi completas antes de empezar las obras, hay cada vez menos inversores apurados. La escalada de precios que sufrieron estos inmuebles (que llegó a u$s 6.000 el metro cuadrado) provocó una reducción marcada en la demanda, a la vez que proliferaron emprendimientos que, según los operadores del sector, ya no son para un público ABC1 sino para uno A, de mayores recursos.

Hasta el año pasado, cuando comenzaba a comercializarse un edificio lujoso no pasaba una semana que se anunciaba su venta casi completa. Hoy, las nuevas torres mejor ubicadas y con todas las comodidades disponibles en el mercado enfrentan otra realidad.

«Los desarrolladores están muy endulzados con las ganancias que tuvieron en los últimos años y hoy quieren vender a precios que cada vez menos personas pueden pagar. Ya casi no se puede negociar valores y al haber mucha oferta, los compradores se hicieron cada vez más selectivos», explicó a este diario Alejandra Covello, de la inmobiliaria que lleva su apellido.

Para Covello, un fenómeno que marca en estos días la menor velocidad de colocación de unidades «top» a estrenar es que ya no se sale con los grandes emprendimientos a comercializar a valores de preventa. «El año pasado se lanzaron torres de lujo que se vendían a u$s 1.300 el metro cuadrado y que al terminarse costaron u$s 2.500. El que compró en un primer momento hizo un gran negocio y hubo muchos interesados, pero hoy debe pagarse no menos de esos u$s 2.500 entonces la oportunidad parece ser menos clara», señaló.

Valores récord

En algunos de los últimos emprendimientos suntuosos lanzados entre 2004 y 2005, los valores del metro cuadrado llegaron a récords impensados incluso durante la convertibilidad. Torres en la avenida Figueroa Alcorta o en Gelly y Casares, llegaron a venderse a u$s 5.500, y hoy no puede calcularse el valor de reventa que tienen. «Pero esos emprendimientos fueron los primeros y fueron únicos. Se vendieron rápido porque gente con mucho dinero hay, pero no sobra», argumentó Domingo Speranza, de Giménez Zapiola Binswanger.

El analista coincidió en que la venta de los nuevos edificios de lujo está más lenta, pero resaltó que aún el valor de las propiedades en la Argentina continúa siendo muy inferior al del resto del mundo con igual calidad, por lo que los inversores internacionales siguenteniéndola en la mira. «El valor del metro cuadrado de una torre en Puerto Madero puede representar 5 por ciento de lo que cuesta un edificio igual en Nueva York, Londres o Madrid. El estilo de vida ha mejorado notablemente y los inversores seguirán llegando», agregó Speranza, que tocó un tema clave: el perfil del potencial cliente de este tipo de proyectos.

Según comentan quienes comercializan los emprendimientos de mayor categoría en la ciudad, los inversores extranjeros representan entre 15% y 20% del total de compradores. «Este es un número alto si se piensa que la llegada de capitales del exterior comenzó hace sólo dos años y con mayor fuerza en 2005», dijo José Rozados, de Reporte Inmobiliario, a Ambito Financiero. La procedencia de estos inversores es mayoritariamente española, norteamericana e inglesa. Según un estudio realizado por la inmobiliaria Izratzoff, 30% de ellos compra departamentos para utilizar las propiedades como residencia futura, en el momento del retiro. El resto, coloca su dinero en una inversión rentable ya que se puede obtener 80% en un año si compra en preventa, o pueden alquilar las unidades con una tasa de retorno cercana a 8% (por tratarse de inmuebles de lujo).

¿La suba de tasas en Estados Unidos impactó en las decisiones de estos inversores?, preguntó este diario a varios operadores locales. Speranza aseguró que no, básicamente porque los precios continúan siendo bajos para los extranjeros, pero también porque el perfil del inversor en inmuebles de países como la Argentina confía en activos fijos. «Compran oro, departamentos o campos», dijo.

Roberto Tizado, de la inmobiliaria homónima, coincidió. Explicó que «tasas en EE.UU. de hasta 5,5% no repercutirán acá. No hay inversores tan sofisticados que lo tengan en cuenta y además la macroeconomía argentina es diferente de la de otros países emergentes, es decir más beneficiosa».

Aun con la gran cantidad de extranjeros que invierten en Buenos Aires, en alguno de los nuevos emprendimientos top los porcentajes son diferentes. Diego Mazer, director del Grupo Château que lanzó hacia fines del año pasado una torre de diseño y características únicas en la avenida Del Libertador (frente al Tiro Federal), señaló que en ese emprendimiento 95% de los compradores son usuarios finales.

En estos emprendimientos de alta categoría los compradores pagan en efectivo, o abonan un adelanto y cuotas hastaque se finaliza la obra. Por el tipo de cliente, los desarrolladores aseguran que «en ningún caso se apela al crédito obviamente porque se trata de cifras superiores al medio millón de dólares».

¿Hay suficiente cantidad de familias que disponen de ese dinero para comprar una vivienda? La respuesta, coinciden los hombres del sector, es que sí... pero por ahora. Los últimos datos sobre distribución del ingreso que informó el INDEC muestran que la concentración de riqueza es la más alta en los últimos 30 años, donde la los más ricos (20% de la sociedad) concentran 54,6% de la riqueza. Aun así, entre este año y 2007 saldrán como mínimo 2.000 departamentos de lujo a los que se suman los ya concluidos y comprados por inversores, que buscarán venderlos también.