Inmuebles: se gana más de 40% con la preventa

Hay mayor interés en Capital por comprar unidades en la etapa de preconstrucción. Las ganancias pueden llegar hasta 80% en torres de lujo.

Los últimos lanzamientos inmobiliarios de la Capital Federal registraron un importante aumento de inversores interesados en comprar unidades en la etapa de preconstrucción. Tanto, que entre 50% y 80% de los departamentos de las nuevas torres de la Ciudad de Buenos Aires se venden en esta etapa, y hay casos en los que el edificio entero se vendió antes de comenzar la obra. Sucede que los inversores que consiguen unidades en «preventa» hacen diferencias promedio de 40% al vender los departamentos una vez concluida la construcción. Según los principales comercializadores del sector, las ganancias pueden llegar a 80% en las propiedades incluidas en torres de «alta gama».

«Quienes compran departamentos en etapa de preventa son generalmente inversores que conocen el mercado y el solo hecho de saber quién será el desarrollador de la obra, les asegura que una vez concluida, el precio superará 50% del valor por el cual compró», aseguró a este diario Armando Pepe, de la inmobiliaria que lleva su nombre.

Pepe asegura que estos interesados, al menos 30% del total de quienes finalmente compran los departamentos, «entran al negocio cuando recién comienza, incluso antes del pozo». Y da un ejemplo: «Un inversor compra una unidad que cuesta u$s 100.000. Pone 10% para firmar el boleto y a los 6 meses, cuando la obra está avanzada lo vende ya a u$s 130.000. Es decir que con una inversión de u$s 10.000 en 6 meses ganó u$s 30.000», explica.

Esta diferencia no se puede conseguir con ningún otro instrumento financiero y «tiene la particularidad de que si el inversor mantiene la propiedad del inmueble, puede hacer un mayor negocio, como se está viendo actualmente por la rápida suba de los precios de los inmuebles», explicó a Ambito Financiero, Roberto Tizado, de Tizado Propiedades. Y agregó que «depende del momento en que el inversor desee salir de la operación, las ganancias pueden llegar a ser de 80%.

• Estrategia

La adjudicación de unidades en etapa de preventa tomó mayor impulso desde la salida de la convertibilidad. En momentos en que los precios de la construcción permanecían muy bajos, los desarrolladores convocaban inversores para acompañarlos como socios, adjudicándoles unidades del proyecto a precios muy por debajo de los valores que luego tendrían los inmuebles pero asegurándose gran parte del financiamiento de la obra.

Según Tizado, llegaba a entregarse hasta 50% del proyecto en estas condiciones, hecho que hoy se da en menor medida.

Sin embargo, Francisco Balsano, de la inmobiliaria homónima, dice que dependiendo de las condiciones en que se lanza el emprendimiento, la salida de unidades en preventa es cada vez más alta. «El último lanzamiento que vendimos, el Edificio Facultad, se comercializó entero en un mes y medio, mucho antes de que comenzara la construcción», aseguró. La demanda es tan grande cuando se vende «al costo y con seguridades jurídicas -explicó Balsano-, que quedaron listas de más de 400 potenciales compradores en espera. Si hubiera tenido en el mismo momento un edificio igual para ofrecer, lo hubiera vendido entero también».

Un caso similar comenta Patricia Chababo, gerente comercial de G&D, que actualmente comercializan la torre Palermo Uno. «De los departamentos que están disponibles para comprar, porque una parte está bloqueada para una venta posterior, ya casi no quedan unidades. Por lo general, los emprendimientos que lanzamos se venden en al menos 80% antes de comenzar la obra», dijo.

Chababo coincide con que por lo general los compradores son inversores que luego venderán la propiedad, pero también muchos de ellos la utilizan como colocación de capital por el que luego recibirán una renta anual de entre 6% y 8% al ponerlos en alquiler. «Mucha gente que compra los departamentos, ve las imágenes de las unidades en el showroom y ya piensa en que va a apostar a los alquileres temporarios a extranjeros que dejan más de 8% de rentabilidad al año y están siendo muy demandados», indicó.

• Impedimentos

Para un inversor nuevo en el sector hay un tema que debe conocer en profundidad antes de intervenir en la operación. Es que algunos proyectos tienen cláusulas que frenan la venta de las unidades antes de concluir con diferentes períodos del proceso de entrega. Es decir, que si alguien compra una unidad antes de que se inicie la obra y paga 30% del total del valor del inmueble (que se completará cuando se entregue la unidad) y quiere venderla antes de ese momento para recibir las ganancias sin desembolsar el resto de la inversión, puede encontrarse con cláusulas que lo prohíban.

Algunos desarrolladores no alientan la venta de unidades en etapa de preconstrucción por parte de los flamantes propietarios por lo cual colocan esos condicionamientos en los contratos. En muchos casos las constructoras reservan unidades para vender al concluir la obra, cuando los precios ya son mucho más altos, y no quieren que se genere una competencia interna.