No alcanza con desgravar préstamos para vivienda

El ministro de Economía anunció recientemente la desgravación impositiva para los créditos hipotecarios, en un intento por favorecer la construcción y la adquisición de viviendas nuevas hasta un máximo anual de 4.000 pesos, sin restricciones que sea vivienda única.
De esta manera, el deudor de un crédito hipotecario podrá descontar del pago del Impuesto a las Ganancias una parte de su cuota, que dependerá del monto y plazo del crédito. Según estimaciones, esto producirá un ahorro del orden de una cuota por año, o de un punto en la tasa de interés.

Pero el hecho de que el beneficio sólo alcance a quienes compren una propiedad nueva o tomen un préstamo para construirla, limita fuertemente el sentido de la propuesta en la medida que deja fuera a quienes pretenden adquirir una vivienda usada. Tampoco se toma en consideración que en estos momentos la plaza carga con un importante stock de viviendas usadas. De incorporarse la posibilidad de acceder también a las usadas, se estaría ampliando el efecto económico dinamizante que se intenta lograr. Por eso, aún se está a tiempo de optimizar la propuesta.

Experiencias

En efecto, las numerosas experiencias han demostrado que el apoyo crediticio o impositivo debe otorgarse a la demanda en su base más amplia, incluyendo a los sectores de más bajos recursos.

De esta manera, se permite a los beneficiarios la adquisición de la mejor oferta disponible en plaza. De allí que las posibilidades de acceso a la vivienda deben ser, en lo posible, totalmente amplias. De otra forma, el beneficio a la demanda se trasforma en rigor en un beneficio a la oferta, en la medida que la desgravación impositiva sólo se otorga a la compra de «determinadas» unidades, promoviendo así a quienes tienen «la vaca atada».

La forma de dinamizar la construcción es reducir el stock existente tanto de unidades nuevas como usadas, tal como ocurrió hace 15 años con el plan construir para la vivienda del Banco de la Provincia de Buenos Aires, que se implementó a través de los Títulos VAVIS.

Cabe recordar que, la propuesta de deducir los intereses pagados por la compra de vivienda de la base imponible del Impuesto a las Ganancias, se retrotrae a 1992.

Hay que tener en cuenta, por otra parte, que desde la toma de decisión hasta la concreción de la operatoria de compraventa de una vivienda media un plazo promedio de noventa días.

Por lo que, por la fecha del año en que nos encontramos, el efecto de la medida recién se sentirá hacia finales de 2001. Sin embargo, el lanzamiento de la propuesta genera de por sí una expectativa positiva entre los compradores, además de representar un respaldo para el mercado inmobiliario.

Caída

De más está decir que también reactivará la construcción, hoy en profunda caída, generando actividad, disminuyendo el desempleo y creando una indiscutida alta tasa de retorno económico y social. A lo que se agrega un efecto fiscal positivo, resultante de la aplicación de la matriz de insumo-producto.
En recientes declaraciones, el titular del FMI Horst Köhler sugirió obras para el crecimiento, aunque tengan un costo fiscal. Sin dejar de defender la austeridad fiscal, el directivo se mostró partidario de una posición más estratégica y de un cambio en las políticas tradicionales de la entidad al sostener que, además de cumplir las metas fiscales, hay que pensar en planes de infraestructura.

De allí que, la medida anunciada ahora por el gobierno es buena pero resulta insuficiente para reactivar un mercado inmobiliario paralizado y un sector, el de la construcción, que se encuentra en su nivel más bajo desde 1996.

Todavía se está a tiempo de mejorar la norma anunciada recientemente. Para ello, habría que otorgar el beneficio a la demanda, sea para la compra de inmuebles nuevos o usados y descartando a los préstamos con garantía hipotecaria para otros destinos no inmobiliarios.
(*) Presidente de la Comisión de Economía del Centro Argentino de Ingenieros.