Proyectan construir más de 3.000 oficinas de lujo

Ante una ocupación total del stock disponible y una suba en la demanda que anticipa una fuerte alza en los precios, los grandes desarrolladores inmobiliarios se concentrarán este año en la construcción de oficinas clase A. Habrá más de 3.000 unidades de alta categoría nuevas, y los operadores señalan este mercado como el gran negocio de 2007 y 2008, ya que los precios de los contratos aumentaron hasta 40% en el último año en Capital Federal y se espera 10% más de suba este año.

El sector comercial fue uno de los más postergados durante los años que siguieron a la crisis. Empresas que dejaban el país, otras que reducían sus costos y tamaños y la falta de inversores interesados trajeron al mercado una retracción que recién empezó a reconvertirse hacia finales de 2005. Sucede que los ahorristas que movieron el sector inmobiliario poscrisis eran pequeños, personas que tenían algo de dinero debajo del colchón o recién sacado del «corralito» financiero y se concentraban en el mercado residencial, el menos complejo para inversores ajenos al sector. Los constructores satisfacían esa demanda, tomando tierras para proyectos residenciales provocando una escasez de oferta de tierra para nuevos proyectos comerciales.

Sin embargo, hoy el panorama cambió notablemente. En Capital Federal, la construcción de grandes torres de viviendas está siendo cuestionada y utilizada políticamente, nublando la ecuación de negocio. En las zonas donde mayor rentabilidad tienen los proyectos, como Puerto Madero, ya no quedan áreas para realizar edificaciones residenciales, por lo que los nuevos desarrollos son comerciales. Y una constante demanda de compañías, extranjeras y pymes básicamente, hace que los proyectos de alto nivel sean los más atractivos del mercado. El distrito de Puerto Madero es el de mayor crecimiento de los últimos años (tanto para el comercial como para el mercado residencial). Hoy hay varios proyectos en curso, como las dos torres corporativas de Repsol, ubicadas sobre el Dique 3 y el nuevo proyecto de Raghsa en el Dique 4. También hay emprendimientos en marcha que serán destinados para usos mixtos y que prevén incorporar stock de oficinas: Madero Harbour (Dique 1) y +5411 (Juana Manso Boulevard y Madero Center, Dique 4) de la mano de los desarrolladores G&D. Los valores de alquiler en este barrio se ubican entre u$s 22 y u$s 26 por metro cuadrado mensual, para los edificios de lado este. Hacia el Oeste, los valores son menores, pero se encuentran entre u$s 18 y u$s 25.

Según Armando Pepe, puede conseguirse entre 8% y 10% de renta anual en dólares por propiedades bien ubicadas, tanto en esta zona como en el microcentro porteño, Plaza Roma o Retiro. Pero también, y siempre dependiendo de la calidad de la unidad, la rentabilidad puede ser de 15% anual. En ese sentido, Héctor D'Odorico agrega que no hay que perder de vista que «para comprar una oficina en Puerto Madero como inversión, se debe pensar en un desembolso no inferior a u$s 250 mil para obtener una rentabilidad atractiva». Pero como la demanda es amplia y no todas las compañías o los profesionales pertenecen al target de Puerto Madero, «los desarrolladores están comenzando a diversificar las zonas o los mercados.

Reconversión

La ciudad está reconvirtiendo el uso de distintas áreas a comerciales y de oficinas. Prueba de este fenómeno es el desarrollo de nuevos edificios de oficinas en áreas periféricas como la Zona Norte y la Zona Sur», explican desde Cushman & Wakefield Semco. Alguno de los nuevos proyectos que mencionan son la reconversión de antiguos edificios industrialesen zona sur sobre la calle Martín García (Canale y Cruz de Malta, que ofrecerán superficies rentables de 15.000 m2 y 17.000 m2, respectivamente). Varios edificios de importancia están ubicados en este sector como las torres Malecomy SK, donde se encuentran las oficinas de Telefónica y Edenor. Un nuevo proyecto de oficinas está por realizarse en el antiguo Figorífico Pampa, que ofrecerá 40.000 m2 al mercado. También hacia el Sur, Paseo Colón es la zona de expansión natural del microcentro que se caracteriza por sus edificios de alto valor patrimonial e institucional. A lo largo de esta avenidaestán los edificios remodelados de TyC Sports y Molinos Río de la Plata. Los valores de alquiler para edificios clase A/ B en estas zonas van desde los u$s 14 el metro cuadrado mensual. Desde Colliers International señalan que el reciclado de edificios antiguos que eran de clase B o C a uno de clase A mejora la rentabilidad de los inversores, porque acorta a la mitad los tiempos de obra que las construcciones nuevas.

En la Zona Norte se desarrollan proyectos sobre el eje de la ruta Panamericana (como el Panamerican Bureau y el complejo de oficinas Parque Austral, entre otros) y en la avenida Del Libertador, en Vicente López. Estos emprendimientos concentran áreas que promedian entre 9.000 y 40.000 metros cuadrados. Esta es una de las zonas con mayor perspectiva para inversores y empresas y es señalada como la que más crecerá en los próximos años. Los valores de alquiler: entre u$s 14 y u$s 20 por metro cuadrado mensuales.