Tras 3 años de recesión, se reactiva mercado de oficinas

«Y ahora está verificándose un fenómeno interesante: al haber estado tan deprimida la demanda, y por consiguiente los valores, muchas empresas se mudaron de oficinas más modestas a otras de mucha mayor categoría, y de ésas tampoco quedan.»

L as oficinas parecen ser de nuevo la vedette del mercadoinmobiliario: después de cerca de tres años de inactividad casi total. Así lo indican varios de los principales brokers del sector. De hecho, en el primer semestre del año ya se llevan alquilados tantos metros cuadrados de oficinas de máxima categoría como en todo 2003; y si bien nadie espera que se dupliquen las rentas respecto del año pasado, esto se debe a una sola razón: no hay oferta suficiente para satisfacer la demanda.

La razón de este resurgimiento de las oficinas como negocio para inversores tiene que ver con la necesidad de empresas que han retomado su actividad «a full» y el encarecimiento de los valores de venta de los espacios para vivienda. Se da la paradoja hoy de que el alquiler mensual por metro cuadrado de una oficina «triple A» (máximo nivel) cuesta poco más que hacerlo en un departamento de dos ambientes en Barrio Norte. «Hoy los costos de construcción siguen siendo interesantes en dólares, porque las materias primas y los salarios están pesificados; por eso no se justificarían los precios en dólares que se están pidiendo por terrenos, departamentos y casas», dice Carlos Wagner, flamante presidente de la Cámara Argentina de la Construcción.

¿Esto hará que los inversores vuelvan a construir oficinas? «Mire: espacios de 200 a 300 metros cuadrados prácticamente ya no hay stock para alquilar», dice el corredor de bienes raíces Armando Pepe. «Y ahora está verificándose un fenómeno interesante: al haber estado tan deprimida la demanda, y por consiguiente los valores, muchas empresas se mudaron de oficinas más modestas a otras de mucha mayor categoría, y de ésas tampoco quedan».

Por ahora, dicen los expertos, el mercado no ha reaccionado ante la nueva demanda que --más tarde o más temprano-comenzaráa producirse. Por eso, por ahora, no hay nuevos emprendimientos en marcha en lo que hace a oficinas (en contraste con lo que sucede en el sector vivienda), pero esto no debería tardar en producirse.

Ignacio Aguirre Céliz, de la inmobiliaria CB Richard Ellis, aporta un dato sorprendente: «En 2003 se alquilaron 120.000 metros cuadrados de oficinas «A» y «B», lo que marcaba un más que interesante progreso respecto de 2002, cuando se habían colocado apenas 90.000 m². En lo que va de 2004 ya se alquilaron 120.000 m², o sea lo mismo que en todo 2003". Cabe apuntar que el techo histórico de alquileres de oficinas fue (como en tantas otras actividades económicas) en 1998, con 140.000 m². Aguirre Céliz explica este crecimiento del mercado en varios factores: «Hay mucha demanda retenida; durante estos últimos años muchas empresas desaparecieron, otras se achicaron y otras mudaron sus administraciones a las plantas industriales en las afueras. Hoy pasa lo contrario: las empresas retoman actividadesy muchos están apurándose a ocupar espacios (en general los mejores) antes de que pase con las oficinas lo mismo que sucedió con los departamentos: que se disparen los valores».

• Desocupadas

De todos modos, en el ambiente se da como un hecho que aún hay un porcentaje elevado de oficinas desocupadas, que ronda 15% del total, aunque muy inferior al peor momento de la actividad, en que llegó a 25%. Esto, comparado con otros mercados del mundo, sigue siendo alto: el promedio es de 6 a 8% del stock total. Según explican los especialistas, esto se debe a que muchos propietarios especulan con una suba de precios para volcar esa oferta al mercado. Pero de mantenerse este ritmo de demanda, a fin de año podría agotarse la oferta, alquilarse «todo» y entonces volvería a producirse un cuello de botella justamente porque no hay hoy proyectos en marcha. «Esto inevitablemente causará una suba de precios», asegura Aguirre Céliz, porque están muy baratos».

En la actualidad el alquiler de un metro cuadrado de oficinas-«Triple A» ronda los u$s 10 a u$s 12 por mes, más expensas e impuestos. «Pero a fin del año próximo, como máximo, regresaremos a niveles lógicos dentro de lo que es la región. O sea; no digo que una oficina en Puerto Madero costará lo mismo que en Manhattan, como pasó alguna vez, pero sí se alquilará a valores en línea con los que se cobran en Santiago de Chile o San Pablo, por ejemplo. Recuerde que en algún momento de 2002 estuvimos por debajo de los precios de Asunción del Paraguay...», dice Aguirre Céliz.

Otro fenómeno reciente es el retorno a las grandes superficies; hasta hace poco la vedette eran los espacios entre 200 y 400 m², que se alquilaban a u$s 7 por mes el metro. No parece, entonces, que vayan a incrementarse -no hay tanta demanda como hace un año por ellashasta fin de año, pero se espera que en 2005 esos precios se modifiquen hacia arriba.