Aseguran que “es buen momento para tomar un crédito hipotecario”

Por la oferta y la demanda actual, podría duplicarse la participación en el PBI. Advierte que “no hay punto de comparación” entre los UVA y la 1050.

Federico González Rouco

Los nuevos créditos que lanzaron los bancos reflotaron las aspiraciones de los argentinos frente a la casa propia. El financiamiento con este destino empezó a expandirse con fuerza este año, después de más una década de estancamiento, con el impulso que les dio la unidad de valor adquisitivo (UVA) que diseñó el Banco Central. En diálogo con este diario, el economista Federico González Rouco, autor del libro "Vivienda: el relato", analizó la situación actual del mercado hipotecario y los nuevos instrumentos que tienen disponibles hoy los asalariados.

Periodista: ¿Cómo ve la perspectiva del crédito hipotecario en la Argentina?

Federico González Rouco: Creo que hoy estamos en un momento en el que todo está por definirse. Desde mediados de 2016, el crédito viene creciendo muy por encima de la inflación, impulsado por créditos con cuotas bajas, inflación en descenso (y expectativas de que esto se mantenga) y alargamiento de los plazos. Actualmente tiene un potencial enorme de crecimiento. Duplicar la participación en el PBI es altamente probable dada la actual situación, la oferta y, sobre todo, la demanda. Diferentes medidas que se han tomado van en esta dirección, como la posibilidad de poder emitir obligaciones negociables en UVA, la idea de securitizar las hipotecas y la reducción de IIBB a los créditos.

P.: ¿Es momento de tomar un crédito o conviene esperar?

F.G.R.: Desde que se empezaron a ofrecer los nuevos créditos, tanto los que ofrece el Banco Nación con un primer período de cuota fija como los créditos UVA, la cantidad de transacciones aumentó fuertemente. En un país con más de 3,5 millones de hogares con algún tipo de déficit habitacional esto es una gran noticia. En la Ciudad de Buenos Aires, las compras con hipoteca crecieron un 70% en 2016 con respecto a 2015 y fue el mejor año desde 2012. Creo que es un buen momento, dada la evolución de la inflación y los precios de los inmuebles.

P.: ¿Qué recomienda: tasa fija o UVA?

F.G.R.: Primero y principal, la discusión entre cuota fija o variable se acota a una porción muy pequeña de la sociedad, dados los ingresos que se exigen para entrar a un crédito con cuota fija. Además, en general, hoy los créditos están siendo ofrecidos con cuota fija sólo por un plazo. El Banco Nación con 3 años, por ejemplo. Ahora bien, para aquellos que sí pueden decidir, la decisión depende en gran parte de la actitud frente al riesgo y de qué porción del ingreso actual se está dispuesto a destinar al pago de la cuota. En términos de valor de la cuota, los créditos UVA permiten pagar una cuota inicial equivalente a la mitad de lo que se pagaría por uno de cuota fija. Asumiendo una inflación promedio del 10% (alta) para los próximos años, recién en 2024 se estaría pagando lo que hoy se paga por una cuota fija. Es decir, a partir de 2024 el pago de la cuota UVA superaría al de la fija, pero estaría siendo consistente con el aumento general de salarios, al menos viendo la historia argentina. El objetivo de la creación de la UVA es, entre otros, desdolarizar las transacciones grandes y permitir financiamiento sostenible.

P.: En los créditos UVA algunos tienen miedo a la "indexación del capital" y, puntualmente, a que puede terminar como la 1050...

F.G.R.: No hay punto de comparación con la 1050. Esto se debe, principalmente, a que la metodología de indexación a principios de los 80 era sobre la base de la tasa de interés en un momento de alta inestabilidad financiera a nivel global y de una débil institucionalidad local. Actualmente, aunque no tenga siquiera punto de contacto, la UVA se implementó luego de décadas de éxito en Chile, Bolivia y Uruguay.

P.: ¿Cuál cree que fue el principal error del Gobierno anterior en materia de préstamos para vivienda?

F.G.R.: El principal error fue el diagnóstico. Se pensó que la crisis internacional había sido la causa principal de los problemas de crédito cuando esto no fue así, y sólo basta ver lo que pasó en distintos países de la región. Por ejemplo, en Argentina cayó 20% el stock de créditos hipotecarios entre enero de 2008 y junio de 2012 (cuando se lanza el Pro.Cre.Ar.) mientras que en chile creció 47%. El problema fue no ver que la inflación estaba erosionando el crédito. En ese período la inflación acumulada aquí fue de 142% mientras que en Chile fue de 14%.

P.: ¿Por qué habla de Relato en la política de vivienda kirchnerista?

F.G.R.: El Frente Para la Victoria se encargó de destruir cualquier estadística posible, eso no es nuevo. Sin embargo, sí suele pasar desapercibido que no se conoce mucho acerca del impacto que tuvo el Plan Pro.Cre.Ar. Fue una medida con más impacto mediático que real. Nunca se supo bien cuántas familias habían sido concretamente beneficiadas, ni en qué provincias, ni por qué montos. Para peor, si uno quisiera saber efectivamente qué impacto tuvo en el empleo, esto no se puede hacer. Una primera aproximación permite pensar que la generación de empleo no fue uno de los principales activos del Plan. En 12 provincias, sólo por citar un ejemplo de las inconsistencias, se comunicaron menos créditos otorgados en diciembre de 2015 que en septiembre de ese mismo año. Es decir, en tan sólo 3 meses, se habían "des-otorgado" créditos.

P.: ¿Cuáles fueron los principales problemas del primer Pro.Cre.Ar.?

F.G.R.: Principalmente, son 3: Seleccionar a los beneficiarios por sorteo, lo que asignaba las mismas probabilidades de salir sorteado a un residente en una villa que a alguien que buscaba construir en un country; no tener en cuenta la inflación; y el nulo control sobre las formas de contratación, que permitieron que un sector con más de 60% de informalidad no cambiara esta tendencia.