“Los Profesionales Inmobiliarios deben aggiornarse a las nuevas tendencias”

• En OnEl presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina dialogó con Ámbito Biz sobre la coyuntura del sector de Real Estate. “Hay un exceso de celo o burocracia en la banca oficial”, sentenció.

Desde mediados de 2016, habiendo atravesado el país varios años de adversas condiciones económicas a las que la actividad inmobiliaria no fue ajena, asume por primera vez la Presidencia de la CIA un representante del interior del país, Alejandro Juan Bennazar, de larga trayectoria en el sector de bienes raíces. "Una de mis premisas es la de 'humanizar' la actividad", afirma el sampedrino y continúa: "Luego de un año y medio de gestión, el trabajo que realizamos junto al secretario general Claudio Vodánovich y un excelente grupo de colegas que nos acompañan desde el directorio, los frutos del esfuerzo comienzan a verse recompensados".

Periodista: ¿Cuáles son los principales desafíos del sector?

Alejandro Bennazar: El principal desafío es el de adaptarse a las nuevas tecnologías sumado a las demandas y necesidades de la sociedad, a través de la interpretación de esas necesidades, el acceso a la información, el uso de nuevas herramientas en todos los aspectos del quehacer inmobiliario, buscando prestar un servicio que no solo informe o brinde publicidad de un ofrecimiento, sino un asesoramiento integral equilibrado a todas las partes involucradas en una operación inmobiliaria.

P.: ¿Los créditos hipotecarios están funcionando en la medida de lo esperado?

A.B.: La decisión del Gobierno nacional de solucionar la problemática del acceso a la vivienda propia, vino a resolver uno de los temas más sensibles de la sociedad. Lo cierto es que se ha generado una gran demanda para la cual las entidades bancarias no se encontraban preparadas, generando muchas veces frustraciones y malestar en los tomadores de esos créditos.

P.: ¿Esto es principalmente por los plazos de otorgamiento?

A.B.: Exacto. Los tiempos que suceden desde que una persona decide la compra de un inmueble para vivienda hasta el momento de la escritura de venta e hipoteca son muy extensos, lo que muchas veces interfiere en forma negativa en la concreción de la operación de compra venta. Recibimos consultas constantemente al respecto de personas que iniciaron su gestión para el crédito en septiembre del año pasado y aún el banco no ha concretado el otorgamiento final del crédito encontrándose el mismo aprobado. Paralelamente la suba de la divisa retrae la consulta inicial sobre la compra de inmuebles.

P.: ¿Por qué se producen esas demoras?

A.B.: Hay varios factores, fundamentalmente en el sector de la banca oficial, debido a un exceso de celo o burocracia o por la intervención de actores externos a la propia operatoria crediticia, desde el asesoramiento inicial a interesados en un crédito hipotecario, la calificación o scoring que requieren para calificar al mismo más allá de los ingresos de la persona que lo requiere, el proceso de tasación, la intervención de los escribanos tanto por la venta como por la escritura de hipoteca, etc. Es muy importante por lo expuesto que los plazos para el otorgamiento se reduzcan.

P.: ¿Y ustedes como Cámara, estaban preparados?

A.B.: Desde la CIA hemos aportado soluciones como por ejemplo el utilizar la amplia red de profesionales inmobiliarios en los procesos de asesoramiento, precalificación en línea de tomadores de créditos, tasaciones profesionales, desvinculando en este caso que quien interviene como intermediario en la compra no debe intervenir en la tasación. Muchas de estas soluciones ya han sido acordadas y se encuentran operativas en acuerdos logrados con varias entidades Bancarias con gran aceptación y éxito.

P.: ¿Qué diferencias hay con el boom de los '90?

A.B.: En los '90 el negocio inmobiliario se basó en un mercado especulativo respecto de las expectativas que podrían suceder a partir de un dólar uno a uno, en esta oportunidad el esquema está basado en costos reales y la perspectiva del sinceramiento de las variables de la economía. La aplicación de establecer una variable como el UVA, que combina la eventual inflación y los incrementos salariales con la cláusula gatillo que si la cuota supera por el ajuste UVA más del 10% de la relación base del salario del tomador del crédito, se podrá extender el plazo para que dicha cuota no quiebre la relación ingreso/cuota, por lo que da una previsibilidad a quien suscribe un crédito hipotecario. Obviamente es un cambio en la mentalidad de la sociedad que tomando el ejemplo de países vecinos como ser el de Chile con la Unidades de Fomento llamadas UF, ha logrado establecer dicho factor como la unidad de referencia y así evitar sobresaltos y le permitió el acceso a la vivienda de muchos que antes no podían acceder.

P.: Las inmobiliarias más chicas fueron las más perjudicadas con la crisis. ¿Lograron reinventarse? ¿Cómo están en el contexto actual?

A.B.: Es verdad que muchas de la pequeñas inmobiliarias han sentido sensiblemente el impacto de la crisis, hay que tener en cuenta que un enorme porcentaje de las inmobiliarias del país son pequeñas estructuras, muchas veces familiares. Algunos de ellos han entendido que deben adaptarse a las nuevas tecnologías y tendencias, quienes lo hicieron están mejor preparados para afrontar los actuales desafíos de la profesión.

P.: ¿Mantienen buen diálogo con el Gobierno?

A.B.: Desde que he asumido la presidencia de la Cámara Inmobiliaria Argentina ha sido una prioridad mantener diálogo con las autoridades gubernamentales nacionales como así también con las provinciales y municipales. En la actualidad participamos de varias mesas de diálogo aportando propuestas innovadoras en beneficio de la sociedad y de la profesión

P.: ¿Cuánto va a aumentar este año los precios de los inmuebles?

A.B.: Desde nuestro punto de vista no podemos anticipar un incremento en los valores de los inmuebles ya que aún no se puede evaluar el eventual impacto de la suba del dólar y la incidencia sobre los precios de la construcción y el mercado de usados.

P.: ¿Los inmuebles usados siguen retrasados en su valuación?

A.B.: Ha habido algunos ajustes en el último año sobre el valor de los usados, no obstante dicho ajuste se plasmó de forma diferente en los distintos tipos de inmuebles y localidades

P.: ¿Cómo los perjudica exactamente la ley de inquilinos?

A.B.: La Cámara Inmobiliaria Argentina a partir de la media sanción en el Senado para la modificación del Código Civil y Comercial de la Nación a fines de 2016, en lo que respecta a lo atinente a los alquileres, hemos mantenido contacto con legisladores nacionales aportando soluciones a esa problemática integrando una mesa de diálogo al respecto.

No obstante desde la Ciudad avanzaron sobre la modificación de la Ley 2.340 que regula la actividad de los Corredores Inmobiliarios en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, donde en un principio no habíamos sido convocados y sin estar en conocimiento de las propuestas que la CIA estaba trabajando con los legisladores nacionales.

Independientemente en medio de ese trabajo, nos enterarnos de la convocatoria a tratar en el Recinto Legislativo de la Ciudad dicha modificación y presentamos en mesa de entradas y a dichos legisladores una readaptación de la propuesta nacional ampliamente superadora a la modificación planteada. Lamentablemente los tiempos parlamentarios son diferentes y ya estaba todo elaborado y fue aprobada la modificación que implica que sin importar la condición del locatario, este no debe abonar honorarios por el trabajo que para él como también para el propietario realiza el corredor inmobiliario. Paralelamente desde algunas asociaciones se comenzó a requerir la intervención del mercado de locaciones, lo que provocó incertidumbre y preocupación en el mercado retirando algunas propiedades de la locación. Ante esta situación la CIA fue convocada junto a otras entidades a conformar una mesa de trabajo conjunta para encontrarle la mejor solución al tema del acceso a la vivienda por locación.

Es importante resaltar que la mayoría de las inmobiliarias pequeñas hacen de las locaciones su sustento y el de sus familias siendo que la modificación de la Ley 2.340 las ha dejado en una condición muy crítica al tiempo que por lo manifestado desde CUCICBA, matriculados han solicitado el cierre y baja más de 100 profesionales de la matrícula.

P.: ¿Cómo conviven con plataformas disruptivas como Remax, AIRNB, Booking, entre otras?

A.B.: Estas plataformas de negocios han traído sistemas de trabajo de difieren de la tradicional forma de encarar el negocio inmobiliario. Es importante que todas las nuevas formas y empresas de comercialización lo hagan bajo las leyes y disposiciones que regulan la profesión, estando en manos de los Colegios Profesionales de cada distrito o región el custodiar que así sea.

Por otra parte los sistemas y plataformas digitales han facilitado la llegada de la información más detallada y completa entre las partes tanto de la oferta como de la demanda, incluyendo mayores descripciones, fotografías, planos, tours virtuales, renders, etc., no obstante es muy importante y altamente beneficioso que un corredor profesional matriculado intervenga asesorando a todas las partes ya que es inherente de sus incumbencias por ejemplo verificar que quien ofrece una propiedad esté habilitado legalmente, que la propiedad no se encuentre inhibida, que verifique correctamente las características propias del inmueble (superficie, usos, espacios propios, comunes, etc.) y así sean ofertadas, establecer un correcto valor de mercado, etc. y a la vez intermediar entre las partes ofreciendo su asesoramiento profesional en forma ecuánime para ambos ya que tanto mandatario (Vendedor/Locador) como comitente (Comprador/Locatario) son sus clientes por igual y como profesional debe equilibradamente actuar sin que una de las partes obtenga ventaja sobre la otra. No obstante la aparición de estos Sistemas Digitales necesita un tiempo de acomodamiento para que todas las partes obtengan los mejores beneficios de ellos y a veces hasta que ello ocurra puede generar algunos perjuicios para alguna de las partes.

A los colegios profesionales cuya función es la de fiscalizar y controlar las matrículas y el ejercicio de la profesión del corredor inmobiliario han llegado muchas denuncias sobre estafas y/o conflictos que han ocurrido entre particulares por no recurrir al asesoramiento de un profesional y muchas veces ante el erróneo concepto de pretender ahorrase un honorario, se termina acordando un precio que perjudica a una de las partes en perjuicio de la otra. Ejemplo: Esta última temporada varios locatarios temporarios acordaron un alquiler de una vivienda para sus vacaciones creyendo que haciendo una transferencia bancaria les garantizaba la transparencia de la contratación y al llegar o bien no existía la propiedad, o no coincidía lo ofrecido con lo contratado o presentaba otras dificultades o diferencias

El profesional inmobiliario debe tomar a los sistemas como una oportunidad y no como una amenaza. Hay innumerables posibilidades para ello.

P.: ¿Cuál es el valor promedio del metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires?

A.B.:En la Ciudad se encuentran valores aproximados que van desde los $20.000 o su equivalente de 977 UVA's (al 20/3) hasta más de $200.000 o 9.780 UVA's. Entendemos que es importante que tanto la industria de la construcción, profesionales inmobiliarios y la sociedad puedan adoptar un coeficiente estandarizado que represente genuinamente al mercado y no se vea afectado por variables externas.

P.: ¿Cuáles son los problemas que aún restan resolver en el sector?

A.B.: Los profesionales inmobiliarios deben aggiornarse en las nuevas tendencias y metodologías que la industria y el mercado requiere. Así mismo es importante que se promueva el respeto a la autoridad de los colegios profesionales para que estos puedan ejercer con rigurosidad su función de Fiscalizadores en sus áreas sin generar división y aunando esfuerzos en beneficio de los profesionales y la sociedad.