Mudarse al conurbano, viaje de ida para las empresas

Hace una década, algunas empresas radicadas en la Ciudad de Buenos Aires comenzaron a mirar más allá de la General Paz con la idea de mudar sus oficinas. La zona norte del conurbano bonaerense marcó un camino que los referentes del mercado inmobiliario consideran “de ida”, aunque algunos operadores de la Capital sostienen que se trata de un efecto estacional.

A diferencia de lo que sucede con el mercado de compraventa de viviendas, que rota de provincia a la Capital al ritmo de los vaivenes coyunturales del país, el segmento corporativo se instala definitivamente en los principales corredores que abrazan la Ciudad de Buenos Aires.

El efecto cascada no tardó en llegar a la zona sur, donde centros comerciales sobre la Ruta Provincial 52, con más de 150 locales, oficinas, patios de comidas, salas de cine y supermercados comparten el territorio de Canning (partido de Ezeiza) junto a residencias en barrios privados y condominios.

Grandes jugadores

Para José Aspiroz Costa, director de Bullrich Propiedades, "en el conurbano ya se incorporaron 55.000 m2, de los cuales el 85% de esos m2 está ubicado en el corredor norte. Y ya está tomando importancia el sudoeste, con Canning a la cabeza".

Existen innumerables razones para mudarse de Capital al conurbano. "Una de ellas es la calidad de vida en edificios con más espacios verdes. Hay empresas que, además, tienen sus plantas más cerca de sus oficinas.

Por otro lado, las construcciones están mucho más adecuadas a las necesidades modernas y la cantidad de cocheras por m2 de oficina en esos lugares da un promedio mayor de cocheras por persona", detalla Aspiroz Costa, mientras remarca que "no es menos importante la calidad de vida que los trabajadores ganan en el conurbano. Hoy este tema es de importancia vital".

Su opinión coincide con la del presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Roberto Arévalo: "El cambio se viene observando ya desde hace varios años. Con el paso del tiempo se fue incrementando en la Ciudad de Buenos Aires la población, el tránsito y la inexistencia de estructura vial para descongestionarlo.

La logística en cuanto a minimizar la distancia entre empresa y transporte de mercadería también ha inclinado la decisión de las empresas de emigrar hacia el conurbano", dice Arévalo y agrega: "El principal costo beneficio es acortar distancias y tener acceso a autopistas. Es decir, una vía de comunicación mucho más rápida".

Sobre este tema hace hincapié Hernán Castro, Broker Senior de Cu-shman & Wakefield. "Los accesos se convirtieron en un factor determinante. Sin embargo, no todas las empresas pueden mudarse. Algunas por una cuestión operativa, un claro ejemplo son los bancos, donde la casa matriz tiene que estar sí o sí en Capital.

Otras no pueden emigrar por cuestiones de logística y/o impositivas; las tasas e impuestos son más caros en provincia. Para estas últimas, surgió una alternativa intermedia que es el barrio de Saavedra (la zona del Dot Baires Shopping). Están a la vera de la General Paz pero tributan en Capital".

Castro cuenta que "cuando empezó el movimiento el mercado en la Buenos Aires estaba saturado. Por eso, las empresas que mejor capitalizaron sus mudanzas fueron las que aprovecharon los menores costos en aquel momento.

Hoy los valores se acercaron bastante, no porque haya aumentado el valor del m2 en provincia, sino porque debido a la alta vacancia que hay en Capital (ver infografía), los costos bajaron notoriamente en la City porteña. La realidad es que hay mucha disponibilidad de superficie alquilable, sobre todo en el Microcentro, Catalinas, Retiro, Plaza Roma y Puerto Madero. La zona más castigada es sin dudas el microcentro, especialmente los edificios Clase B", asegura.

Mitad de camino

El denominado corredor Libertador abarca una parte de Capital y gran parte de provincia. Arranca en Pampa, a la salida del túnel, hasta la General Paz, con poca disponibilidad y superficies chicas. "Ya en Vicente López y Olivos se consiguen superficies más grandes, incrementándose en el corredor Panamericana, muy buscado por empresas que necesitan ocupar entre 4 y 5 mil m2. Vale aclarar que algunas marcas ocupan hasta 4 edificios. Un dato no menor es que una empresa que en Capital necesita 5 pisos para operar, allá lo resuelve en una o dos plantas", afirma Castro.

Para Arévalo "la demanda es continua. A la vista está que siguen apostando a la construcción de edificios corporativos y de oficinas. Sí debe tenerse en cuenta que la macroeconomía y la coyuntura económica actual, con seguridad dilatan las decisiones, razón por lo que el auge se ha ralentizado".

Otro factor importante es que "en Capital hay escasez de terrenos en venta, sobre todo en las zonas que han tenido mayor desarrollo. Las empresas desarrolladoras y constructoras buscan otros nichos, pero les cuesta encontrar", dice Arévalo y concluye: "Se está apostando a la construcción mixta, es decir, a edificios aptos para vivienda y estudios profesionales, aunque de mediana superficie. También hay un mercado muy pequeño de construcción de edificios de oficinas de mediana superficie, observándose que luego se colocan en el mercado del alquiler", sentencia el presidente de la CIA.