Sellos en CABA: operaciones inmobiliarias pactadas en moneda extranjera

Novedades Fiscales

La determinación de la base imponible sobre la cual aplicar el histórico Impuesto de Sellos genera en ciertas ocasiones importantes incertidumbres. Se trata de una gabela que es cobrada por todos los fiscos locales y grava todo acto o instrumento oneroso, con diversidad de alícuotas.

Con la intención de contrarrestar los efectos de la inflación, diversas operaciones a plazo suelen pactarse en dólares estadounidenses. Un claro ejemplo de ellas son las transacciones inmobiliarias, en particular, las relacionadas con la compraventa de tales bienes.

Dicha costumbre, si bien en principio soluciona el problema de la depreciación monetaria, ocasiona otro que es necesario franquear para evitar futuros dolores de cabeza, en particular en materia tributaria, y específicamente en el Impuesto de Sellos.

Tal gabela es cobrada por todos los fiscos locales y grava todo acto o instrumento oneroso. En el caso de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, la Ley Tarifaria prevé una alícuota del 3,6% para las compraventas de inmuebles sobre el precio o valor fiscal o valor inmobiliario de referencia, el que fuere mayor.(1)

1|¿Cuál cotización considerar?

Ahora bien, en las adquisiciones de bienes raíces, la transacción puede implementarse en diversos instrumento y etapas. En primer lugar, un boleto de compraventa (genera la obligación de escriturar), luego un acta de posesión (se formaliza la entrega del bien), y por último, la escritura traslativa de dominio (solemnidad que perfecciona la operación).

Es decir que, en la construcción de bienes inmuebles, para su compraventa se pueden desplegar hasta tres instrumentos, todos ellos gravados por el Impuesto de Sellos. De todas formas, para evitar una excesiva tributación, se determina una alícuota reducida del 1% para el boleto de compraventa, la cual luego podrá ser tomada como pago a cuenta del impuesto a pagar por el acta de posesión; y asimismo, lo abonado en estos dos instrumentos, se imputará para el pago de la gabela que recae finalmente al momento la escritura(2). Sin embargo, sobre este último punto hay diversas posturas doctrinarias(3).

Por ende, al generarse la posibilidad de instrumentar tres actos instrumentales diferentes, en fechas distintas y en consecuencia en momentos consumativos diferentes, con bruscos cambios de la cotización de la moneda extranjera, se debe determinar cuál resulta la base imponible sobre la que se deberá calcular el impuesto. En concreto, a qué momento de los tres posibles hechos imponibles cotizamos el precio del dólar, cuestión ésta esencial para una correcta liquidación impositiva.

Ante ese confuso escenario se enfrentan los intereses de quienes han comprado un inmueble y de los escribanos que si o si participan en la escritura traslativa del dominio. Estos últimos, a la hora del acto escriturario, deben determinar y retener el impuesto debido, con responsabilidad solidaria en el supuesto de hacerlo en forma equivocada, además de los intereses y las multas. Por el contrario, de abonarse dicho gravamen en exceso, será necesaria una solicitud de repetición, proceso que no se caracteriza por su simplicidad y celeridad, y en la espalda del privado que solventó el tributo.

Debemos remarcar que el ordenamiento tributario resulta del todo preciso al establecer que “Si el valor imponible se expresa en moneda extranjera, el impuesto deberá liquidarse sobre el equivalente en moneda argentina al tipo de cambio vendedor fijado por el Banco de la Nación Argentina vigente al día hábil anterior a la fecha del acto, contrato o instrumento, si éste fuere superior al convenido por las partes o incierto”(4). Ergo, podemos entender que habiendo tres instrumentos diferentes, debemos abonar el Impuesto de Sellos según la cotización de dicha moneda al día anterior de la celebración de cada uno de los actos.

Así, la AGIP en el Informe N° 06-1697-DGANFA-2010 del 09/11/2010, especificó que el impuesto debe reliquidarse “…en oportunidad de celebrarse la escritura traslativa de dominio de acuerdo al VIR vigente o cotización del dólar a la fecha...”

Ese mismo criterio es sostenido en el Informe con N° de referencia 5.364.252/14 del 31/10/14. Habiendo sido consultado por un asunto similar, respondió que “…el boleto de compraventa sin entrega de posesión, estará alcanzado por el gravamen de marras debiendo aplicarse la alícuota del 1%... sobre el monto de compraventa. A su turno, al momento de instrumentar la entrega de la posesión deberá completarse el pago con el importe que surja de aplicar al monto de la compraventa… la alícuota del 3.6%... pudiendo computarse como “pago a cuenta” el importe abonado sobre el boleto de compraventa. Ahora bien, al momento de suscribirse la Escritura traslativa de dominio se deberá abonar, las diferencias que surjan liquidando nuevamente el impuesto sobre el monto de la compraventa…” (El destacado me pertenece).

2|Permuta de inmuebles

A su vez, en un caso de permuta de inmuebles el cual podemos considerar análogo al estudiado en este caso, el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, comentando el Informe con N° de referencia 5.532.463/14 del 04/06/14, expresó que se debe tomar “para el recálculo de la base imponible el mayor valor entre el monto de la adjudicación, de la valuación fiscal o del valor inmobiliario de referencia, aclarando a su vez que si la operación se pactó en moneda extranjera el valor asignado a la adjudicación se deberá convertir a pesos según cotización de la fecha de este segundo instrumento.”(5) (El destacado me pertenece).

Por lo expuesto, a nuestro criterio, siempre se debe tomar como base imponible para la determinación del Impuesto de Sellos en CABA, la cotización de la moneda extranjera al día anterior de cada instrumento, con independencia que se hubieran perfeccionado pagos en moneda nacional. En concreto, a pesar que se hubiera abonado la totalidad del precio en el acto del boleto de compraventa y el impuesto a cuenta del 1% en ese momento, si la operación se pactó en dólares (o en pesos pero se entregaron dólares para su cancelación), deberemos ingresar el 3,6% al momento del acto de toma de posesión con una nueva cotización restándole lo abonado previamente. Asimismo, a la hora de escriturar se deberá reliquidar la gabela sobre la nueva cotización, menos lo ya pagado en concepto del Impuesto de Sellos. Claro está que los pagos a cuenta deben computarse en pesos.

Tal como se anticipó, atento a la complejidad de las normas impositivas mencionadas, las que se alejan de una ansiada seguridad jurídica y un eficiente sistema tributario, estas líneas sólo intentan brindar una clara opinión (tal vez no compartida) a uno de los puntos controvertidos en este gravamen en CABA.

(*) Miembro del Estudio PSV Consultores).

1) Art. 463 Código Fiscal CABA (T.O. 2020)

2) Art. 473 Código Fiscal CABA (T.O. 2020)

3) Destacamos a quienes consideran que solo hay dos hechos imponibles, el boleto de compraventa y el acta de toma de posesión, dado que entienden a la escrituración como instrumento que sigue la misma naturaleza económica de los anteriores, por lo cual, no sería fuente reveladora de nueva capacidad contributiva.

Ver: GIULANI FONROUGE, Carlos, Código fiscal de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires: impuesto de sellos: concordancias con las leyes de impuesto de las provincias de Buenos Aires, Córdoba, Mendoza y Santa Fe – 3a ed. – Buenos Aires: La Ley, 2010, p. 126 y 127.

En ese mismo sentido ver: Normas de Interpretación General y Aplicación del Impuesto de Sellos (aprobadas por Res. AGIP 10/09)

4) Art. 485 Código Fiscal (T.O. 2020)

5) Visto el 28/01/201 en: https://www.colegio-escribanos.org.ar/noticias//2014-12-22_Criterios_AGIP-Sellos.htm.

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