Burbuja inmobiliaria en EE.UU.: ¿se pincha o sólo se desinfla?

Ben Bernanke

Hacia fines de la década del 90 y principios de la actual el mercado inmobiliario de EE.UU., impulsado por bajas tasas de interés y excesiva liquidez, comenzó un proceso de fuerte expansión que dio lugar a la expresión «burbuja inmobiliaria». En efecto, las ventas de nuevas casas («new home sales»), uno de los indicadores más representativos del sector, se incrementaron desde enero 2000, hasta su nivel máximo en julio 2005, ¡¡¡55%!!!

Sin embargo, a partir del segundo semestre de 2005, al subir las tasas y restringirse la liquidez, el «housing market» comenzó a debilitarse a punto tal que a febrero (último dato disponible) las ventas habían registrado una caída de 40%.

Dada la importancia del sector para el nivel de actividad en EE.UU., no sólo por su participación en el PBI (aproximadamente 6%) sino también por el conocido mecanismo de generación de «cash» mediante la refinanciación de los préstamos hipotecarios es que, a partir de la caída del mercado, comenzó una gran preocupación acerca de su posible impacto sobre el ritmo de crecimiento de la economía en general.

Sin embargo, es necesario tener en cuenta que en general las crisis de real estate presentan dos impactos: uno «directo» producido por la caída de ventas, el cual incide desde el inicio y sólo sobre el nivel de actividad del sector (constructoras, proveedores de materiales de construcción, etc) y otro «indirecto» generado por la baja de precios el cual, de producirse, se desparrama a través del efecto riqueza sobre el resto de la economía.

En relación al «directo» y dada la caída de ventas de 40% mencionada anteriormente, es obvio que el mismo comenzó a actuar de inmediato; basta con analizar las cifras de las empresas relacionadas al sector.

Por su parte, el «indirecto» comienza a operar sólo en el caso que se produzcan fuertes caídas de precios, las cuales, al reducir el valor patrimonial de las familias, provocan un impacto negativo en el efecto riqueza y en los índices de confianza... con su efecto más temido: una caída en el consumo global. Es claro, entonces, que el nivel de impacto del enfriamiento del sector inmobiliario sobre la economía en general dependerá, en última instancia, del grado de intensidad de este efecto indirecto o, lo que es lo mismo, de la profundidad de la caída de precios.

Importante

Resulta pues de fundamental importancia analizar qué ha sucedido con la evolución de dicha variable. Los mismos acompañando el ciclo de alza subieron, desde enero de 2000 hasta su punto máximo en abril 2006, 57%. A partir de allí comienza una tendencia decreciente llegándose, de acuerdo con el último dato de febrero, a una disminución de valor de sólo 3% frente a la caída de 40% en las ventas. La conclusión es muy clara: hasta ahora el mercado, ante el pronunciado derrumbe en las ventas, se ha ajustado vía cantidad y no precios. Dicho de otro modo, por el momento, las constructoras han preferido responder a la fuerte disminución en la demanda mediante un aumento de sus stocks evitando, de esta manera, una brusca caída en los precios. Como prueba de lo anterior basta con mencionar que desde el comienzo de la crisis a la fecha los stocks, en relación con las ventas, se han duplicado pasando de 4 a 8 meses.

La leve baja de 3% registrada en los precios estaría indicando que, al menos por ahora, el impacto indirecto no ha producido daños de importancia en el consumo; vale decir entonces que todavíael efecto riqueza y los índices de confianza no han sufrido demasiado impacto. Las últimas cifras globales de consumo y ventas de la economía de EE.UU. así lo demuestran.

Las preguntas, entonces, son dos: ¿continuará la caída de ventas? y ¿qué pasará con los precios? En cuanto a las primeras, el mercado ha comenzado a dar señales mixtas (por ejemplo: las ventas de casas existentes ya se han ubicado 7% por encima de su mínimo). Esta nueva tendencia en algunos de los principales indicadores del sector ha llevado a sostener a la Fed, a cargo de Ben Bernanke, que «pareciera que el mercado se estuviera estabilizando».

En cuanto a los precios, distintos índices estarían sugiriendo también un razonable acomodamiento. Para que esto se confirme será necesario que a lo largo de los próximos meses las constructoras, gradualmente, vayan digiriendo sus excesivos stocks. Si éste fuera el caso, es decir: ventas estabilizándose, reducción gradual de stocks y precios con leves variaciones, entonces el impacto indirecto será leve y por lo tanto no afectará fuertemente al consumo, generándose de esta manera sólo una suave desaceleración de la economía de EE.UU. en 2007 («soft landing»).

Si por el contrario, el ajustede stocks no se realizara gradualmente y, en consecuencia, se produjese una fuerte y brusca caída en los precios, entonces la crisis impactaría sobre el efecto riqueza y los índices de confianza provocando una fuerte reducción en el consumo, con su consecuente recesión o «hard landing». En este caso, la magnitud de la misma dependería fundamentalmente del grado de ajuste del nivel de precios.

El escenario más probable es el de «soft landing», con lo cual se evitaría una probable recesión y, en consecuencia, sólo nos enfrentaríamos a una suave desaceleración de la actividad económica. Lo que es claro, entonces, es la conveniencia de seguir muy de cerca la evolución de los precios y stocks; claramente allí se juega el modo de cómo terminará esta burbuja: se desinflará gradualmente o se pinchará.