Positivo: bajan las tasas y crecen créditos hipotecarios

El otorgamiento de créditos hipotecarios mantuvo en febrero la tendencia positiva que viene manifestando desde 2004, incrementándose 0,7% ($ 35 millones) contra enero. Además, los desembolsos superaron por noveno mes consecutivo a las amortizaciones y precancelaciones que hacen los deudores. Algunas entidades bancarias aseguran incluso que en la actualidad se están concretando más colocaciones que durante la convertibilidad, mientras que otras están muy cerca de superar esa meta.

Desde el BBVA Banco Francés se informó a Ambito Financiero que si bien la colocación de los préstamos hipotecarios, no llegó a igualar los volúmenes manejados previos a la crisis de 2001, durante enero y febrero último, la colocación fue superior al promedio de 2005. La principal colocación de hipotecas es para la compra o construcción de la primera vivienda.

Antes de la crisis, los volúmenes promedio que manejaba esa entidad se encontraban entre los $ 20 y $ 25 millones mensuales en comparación con los $ 12/$ 15 millones que se registran actualmente. Sin embargo, lo importante es que «promediando 2006 se espera llegar a alcanzar el máximo previo a la crisis», aseguraron.

Por su parte, Gustavo Massaro, gerente de créditos hipotecarios de Banco Río, dijo que: «Para el futuro confiamos en que las condiciones macroeconómicas continuarán siendo favorables. En 2005 se alcanzó 90% de lo prestado hace 5 años».

El Banco Río estimó para los diez primeros meses de 2005, en comparación con el mismo período del año anterior, un crecimiento en la demanda de 168%. Además, en octubre pasados se llegó al récord histórico en créditos hipotecarios para viviendas familiares, liquidando préstamos por más de $ 50 millones. En cuanto a 2006, el banco prevé colocar más de $ 700 millones.

• Perspectiva

El Banco Hipotecario(BH) tampoco llegó a alcanzar los valores previos a la crisis, pero estima superarlos este año. «Actualmente, se desembolsa sólo un tercio del volumen preconvertibilidad, pero en términos reales la baja es mayor debido al aumento del valor de las propiedades.»

Esta entidad considera que son tres los factores que ponen en movimiento el mercado de créditos hipotecarios. Uno es la oferta, y los otros dos tienen que ver con la demanda y son los precios de los inmuebles y el ingreso de los solicitantes. La entidad mantiene buenas perspectivas para 2006, teniendo en cuenta el crecimiento de 500% en el volumen de los créditos que presentó 2005 en contraste con 2004. Además, ve bien a la demanda «con un incremento gradual y progresivo del ingreso junto con la estabilización del valor de las propiedades, luego de una suba promedio de 120% (en pesos) posdevaluación».

El Banco Ciudad, como el Río, también dice que 2005 fue el mejor año en cuanto a colocaciones de créditos hipotecarios, ya que «se otorgaron 3.400 préstamos ($ 215 millones)». Además, la entidad espera colocar durante 2006, 20% más que en 2005. Ya para los meses de enero y febrero se colocaron $ 34 millones contra $ 27 millones en 2005, lo que equivale a 28% más.

Según la Subsecretaría de Defensa del Consumidor, en un informe correspondiente al mes de enero de este año, a mediados de 2005 ya se registraban más de 20 entidades ofreciendo financiación para la adquisición de viviendas.
 
Indican, además, que en 1998 los préstamos en pesos a tasa variable registraron un interés de 13,54%; y los préstamos a tasa fija, una de 15,88%. Pero si se comparan estos datos con los que el mercado muestra en la actualidad, se puede evidenciar una disminución en las tasas. Hoy en día, los créditos a tasa variable se ubican por debajo de 10%; y a tasa fija, aproximadamente de 11,5%.

Si bien todos estos datos económicos son positivos porque demuestran préstamos más atractivos dada la disminución en sus tasas y la supuesta posibilidad del mayor acceso a ellos para la construcción de viviendas, la subsecretaría observa que la expansión de la oferta no se tradujo en una mayor demanda.

¿Cómo se puede explicar esta situación? Se estima que el principal de los problemas es la inflación, que desde la salida de la convertibilidad superó 70%, y que, entre otros bienes, también afectó a los inmuebles. Según el informe, la evolución en el precio de los inmuebles fue mayor que la de los salarios. «Si bien éstos han aumentado entre 50% y 80% desde diciembre de 2001, los precios de los inmuebles se han multiplicado por tres.»

Por otro lado, el BBVA Banco Francés explicó que si bien el sector de la construcción está creciendo, y que con él la demanda de préstamos hipotecarios se está incentivando, hasta el momento solamente sectores medios-altos de la sociedad han logrado acceder a los créditos. Es así como «el resto de los sectores socioeconómicos que durante la convertibilidad podían acceder a esos préstamos, hoy todavía no pueden hacerlo».

El Francés estima que «el ingreso promedio de una persona tomadora de un préstamo hipotecario en la entidad es de $ 2.800/$ 3.000», y mucha gente que antes llegaba a estos ingresos hoy tiene un poder adquisitivo menor. El Banco Hipotecario registra al solicitante con un ingreso promedio de $ 3.300, teniendo en cuenta que 50% tiene un ingreso inferior a $ 2.500.