El jefe de Gobierno envió a la Legislatura una iniciativa que contempla formalizar las reformas realizadas en grandes y pequeñas construcciones. Abarca a viviendas, pero también clubes de barrio, centros culturales, escuelas y centros de salud. Aseguran que no es una amnistía y que tendrá recargos.
El Gobierno porteño busca regularizar obras llevadas a cabo en contravención alCódigo de Edificación y al Código Urbanístico.
Luego de impulsar la moratoria que le permitió a los porteños aliviar la carga del endeudamiento en materia tributaria, el jefe de Gobierno, Jorge Macri, envió a la Legislatura otro proyecto enfocado en la regularización de las obras y construcciones que actualmente infringen las normativas del Código Urbanístico y el Código de Edificación de la Ciudad de Buenos Aires. A quienes alcanzaría.
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La iniciativa que ingresó el martes al Palacio de la calle Perú, impulsa la creación de un Régimen Especial que, según afirman, busca "resolver las mejoras o ampliaciones edilicias efectuadas sin declarar" y regularizar las edificaciones que hasta el 1 de abril del 2026 fueron construidas por fuera de las leyes y marcos normativos vigentes.
El blanqueo para propietarios que impulsa Macri tiene carácter "excepcional" y regirá por un año desde su publicación en el Boletín Oficial, con posibilidad de ser prorrogable por el mismo plazo, y apunta a "sanear el mercado inmobiliario sin generar privilegios ni inequidades", tal cual indica el proyecto.
Su adhesión no representa la eximición de obligaciones y responsabilidades ni "una amnistía gratuita", aducen en CABA, sino un proceso de normalización "que exigirá el pago de derechos y recargos" y que, además, no excluye "la aplicación de las posibles sanciones" estipuladas en el Régimen de Faltas de CABA.
En la Ciudad de Buenos Aires rigen dos habilitaciones para obras. El Aviso de Obra autoriza a ejecutar tareas que no comprometen modificaciones estructurales como reparar, pintar o cambiar texturas de fachadas, contrapisos, revoques, revestimientos de paredes o cielorrasos. Se utiliza para el caso de cambios menores. El Permiso de Obra se utiliza para tareas de mayor envergadura que pueden alterar la estructura original.
En ambos casos deben tramitarse ante la Dirección de Registro de Obras y Catastro previo a la realización de cualquier tarea. El proyecto apunta a quienes "como consecuencia de la dinámica del desarrollo inmobiliario" o "desconocimiento de los particulares de las normas que rigen la temática" incumplieron la ley y llevaron adelante las obras sin haber tramitado la habilitación.
No es la primera vez que el macrismo propone una norma similar. En 2022, la Legislatura porteña sancionó una ley que, al igual que el proyecto actual, apuntó a regularizar obras en infracción. En aquel entonces, se estimaban un total de 5.600 construcciones sin habilitación.
En esta oportunidad, si bien no hay un número oficial, fuentes porteñas señalan que se suceden los casos de personas que encuentran impedimentos a la hora de querer acceder a un crédito para refacción o hipoteca y que se encuentran con que el propietario anterior modificó la vivienda sin permiso del GCBA. O dueños que inician obras menores sin autorización y que, ante la denuncia de vecinos, reciben una clausura.
En ambos casos, se ven ante la necesidad de levantar la infracción y el objetivo del proyecto es avanzar en el camino a la regularización para que los problemas no se transformen en permanentes.
El Régimen Especial que propicia Macri abarca desde grandes construcciones hasta obras en clubes de barrio mediante un esquema de "gradualidad en los recargo".
En primer lugar, contempla edificaciones que no excedan los 5.000 metros cuadrados en contravención al Código de Edificación y a aquellas que no excedan los 2.500 metros cuadrados en contravención al Código Urbanístico. Aunque solo podrán acceder las que se encuentren ejecutadas en su totalidad.
Pero también incluye a las obras emplazadas en predios que se encuentren en proceso de reurbanización; en entidades deportivas sin fines de lucro inscriptas en el Registro Único de Instituciones Deportivas (RUID); en establecimientos culturales, educativos y de sanidad y obras en clubes sociales y deportivos, ambas sin límite de superficie.
Para acceder al plan de regularización, el propietario deberá cumplir con el pago con recargo de los Derechos de Construcción Sustentable, la tasa que se establece según la zona y el metraje a la hora de otorgar un permiso. Las obras con hasta 100m2 en contravención abonarán con un incremento del 250%. En caso de superar el metraje, pagarán 350%, siempre y cuando no superen los 1.000m2. Si se excede, ascenderá al 700%.
En el caso de las obras realizadas en viviendas individuales o que se encuadren dentro de la categoría de Propiedad Horizontal (PH) se aplicará un 250% sin límite de superficie con el objetivo de que el ciudadano "normalice su título y recupere la aptitud crediticia de su hogar". Mientras que la administración porteña propone exceptuar de recargos a aquellas que estén ubicadas en predios en proceso de reurbanización.
Además del universo objetivo, el proyecto del Ejecutivo porteño contempla una serie de exclusiones para determinadas obras y construcciones que no podrán acceder al régimen de regularización. Una de ellas serán las que se encuentren ubicadas en áreas de Urbanización Parque, es decir, aquellas destinadas a espacios verdes, con excepción de las obras de dominio públicas.
También estarán fuera del alcance de la iniciativa las obras que "transgredan los usos del suelo" que prevé el Código Urbanístico. En ese sentido, aquellas que no respeten la ordenanza que determina las clasificaciones como residencial, económico-industrial, servicios, equipamientos y áreas verdes continuarán en infracción.
De todas maneras, el texto también contempla excepciones en caso de que las transgresiones del suelo hayan sido realizadas por establecimientos culturales, educativos y de sanidad o que se traten de obras destinadas a estacionamientos, sectores para bicicleta o de "carga y descarga”.
Asimismo, se excluirán del régimen a las obras "que hayan sido ejecutadas invadiendo el dominio público" o que fueron emplazadas "sobre afectaciones", salvo que la superficie a regularizar "no exceda los 20 m2 computando la totalidad de los niveles a regularizar". En ese caso, el proyecto propone facultar al Ministerio de Hacienda y Finanzas para arbitrar el procedimiento de enajenación.
La restricción abarcará también a las obras sin permiso que afecten la seguridad, accesibilidad, salubridad o higiene de CABA; las que afecten partes comunes sin la conformidad de los copropietarios, a menos que que apunten a mejorar condiciones de accesibilidad; que incumplan requisitos mínimos de seguridad o que se traten de obras sobre Monumentos Históricos Nacionales.
La iniciativa busca poner en marcha un esquema con facilidades de pago, que será determinado por la autoridad de aplicación designada por Macri, para que el propietario que se encuentra en infracción opte por regularizar la situación del inmueble.
Para el jefe de Gobierno porteño, la continuidad de las obras sin permiso "no solo configura una problemática administrativa", sino que también "representa una carga económica injusta para los propietarios" ya que, según afirma, afecta directamente al valor de mercado de los inmuebles y también restringe la posibilidad de acceso al crédito hipotecario afectando "la movilidad social y el desarrollo de un sector estratégico".
En busca de un nuevo guiño tributario a la clase media, el mandatario porteño apunta a tratar lo antes posible el proyecto en el ámbito legislativo, donde se enfrenta a un panorama de debilidad parlamentaria que lo obliga a sellar acuerdos con la oposición. Mientras aguarda por la sesión que tratará su pedido de ampliación presupuestaria, el RIGI y el RIMI libertarios, la tropa del PRO ya cuenta con una nueva tarea: juntar votos para el Régimen Especial.
Para allanarse el camino, el oficialismo porteño deberá continuar en un estado de negociación permanente con La Libertad Avanza, a sabiendas de las exigencias que pueden poner sobre la mesa los violetas, quienes reclaman principalmente profundizar los recortes en las estructuras porteñas y en el gasto público, con eliminación de más impuestos, pero también modificar la ley de Comuneros.
Pese a todo, los movimientos que se registraron en los últimos días en el marco del debate por la modificación presupuestaria dejaron en claro que las críticas públicas de LLA hacia Macri pueden venir de la mano de un tibio acompañamiento: en el marco del debate en comisión, Pilar Ramírez -que resiste cualquier iniciativa que contemple ampliar el gasto- firmó el dictamen en disidencia parcial demostrando su apertura a seguir discutiendo de cara a la sesión. Un antecedente que prefigura el vínculo actual de toma y daca entre ambos espacios.