En varios barrios porteños, el metro cuadrado de un departamento a estrenar se ofrece más barato que uno en obra. Especialistas explican las razones y advierten sobre los riesgos y ventajas de cada opción.
Una mujer recorre y filma una vivienda lista para habitar: que tipo de inmueble conviene comprar hoy
El mercado inmobiliario atraviesa una distorsión histórica. Por primera vez, los valores promedio de los departamentos en pozo superan en muchos casos a los de unidades ya terminadas en más de 20 barrios de la ciudad de Buenos Aires. En un contexto de inflación alta, costos de construcción en alza y dólar estancado, varios desarrolladores ajustaron los precios de manera anticipada, mientras que los valores de las unidades a estrenar permanecen estables o rezagados.
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Esta situación responde a que muchas de esas viviendas listas para habitar fueron construidas entre 2022 y 2024 bajo condiciones distintas, con costos por metro cuadrado que oscilaban entre u$s700 y u$s1.000. Hoy, ese mismo costo no baja de u$s1.500 por m2, lo que genera una ventaja de precio relativa para el comprador final.
Santiago Magnin, de Deinmobiliarios y experto en Real Estate, planteó una cuestión central: “Es un error comparar un departamento a estrenar con uno en pozo como si fueran lo mismo. Cuando comprás a estrenar, estás adquiriendo una propiedad; cuando entrás en pozo, compras la promesa de una. El que asume ese riesgo debería recibir una compensación”.
Para el especialista, ingresar en un proyecto en pozo se asemeja más a ser accionista de una obra que a ser comprador de un inmueble. “El riesgo es alto: depende del desarrollador, del barrio y del contexto macroeconómico. Si no hay una ventaja económica clara, carece de sentido”, explicó.
Magnin resaltó que por primera vez se publican precios promedio más altos para los pozos que para los departamentos terminados. “Históricamente, comprar en pozo ofrecía un descuento del 20% respecto al valor a estrenar. Hoy esa relación se invirtió. Vemos casos en Palermo, Recoleta o Belgrano donde los departamentos en obra se publican por encima de los ya terminados”, dijo.
Según Zonaprop, por ejemplo, en Palermo el valor promedio del metro cuadrado en pozo es de u$s4.000, mientras que en unidades a estrenar ronda los u$s3.800. En Recoleta, los precios están en u$s3.650/m2 y u$s3.450/m2 respectivamente. En Belgrano, la relación es de u$s3.650/m2 en pozo contra u$s3.500/m2 en unidades terminadas.
Sofía D’Odorico, gerente de ventas de la inmobiliaria Carlos D’Odorico, coincidió en que hoy conviene optar por departamentos a estrenar. “El motivo es simple: en la compra en pozo, el precio no es cerrado. El valor final probablemente termine siendo más alto de lo que se especulaba. En cambio, quien accede a una unidad a estrenar tiene certeza y puede disponer de la propiedad desde el primer día”.
Para D’Odorico, el principal riesgo en el pozo es el ajuste de las cuotas por inflación y el desfasaje entre los costos y la evolución del tipo de cambio. “Se vieron casos de personas que terminaron pagando el doble de lo proyectado originalmente. Además, hay que sumar gastos que aparecen al momento de escriturar: impuesto de sellos completo para el comprador, fondo de reserva y alhajamiento, entre otros”, detalló.
La ejecutiva remarcó que, si bien el pozo permite pagar en cuotas y hacer ciertas modificaciones, también conlleva el riesgo de demoras. “Las obras suelen entregarse meses después de lo previsto. En cambio, quien compra a estrenar accede de inmediato”.
Desde la desarrolladora Spazios, Nicolás Pulliti, director comercial de la compañía, explicó que la elección entre una propiedad terminada o en pozo depende del perfil del comprador. “El pozo permite ingresar con valores más bajos y pagar en cuotas. Pero el que accede a una unidad terminada necesita disponer de todo el dinero al momento de la compra”.
Pulliti diferenció el comportamiento según el objetivo de la inversión. “Para un inversor, entrar en pozo representa una ganancia desde el primer día. Si el mercado baja, ganará menos, pero sigue teniendo un bien que se revalorizó. En cambio, un departamento terminado depende del ciclo del mercado para apreciarse”.
Consultado sobre los costos ocultos, señaló que las unidades a estrenar suelen tener comisiones de inmobiliaria y gastos de escritura más elevados. En el pozo, en cambio, muchos de esos costos se diluyen o se pagan en etapas. Añadió que, al momento de tomar posesión de una unidad con amenities, hay que abonar un 1,5% por concepto de alhajamiento, un fondo destinado a equipar espacios comunes.
Respecto al precio, Pulliti precisó que en la preventa inicial de un pozo, antes del inicio de obra, el valor puede ser entre 30% y 35% inferior al final. Una vez comenzada la construcción, ese descuento cae al 15% o 25%. Sin embargo, reconoció que hoy esas diferencias se achicaron, y en algunos casos incluso se revirtieron.
Sobre los riesgos, Magnin insistió en que el problema central es la incertidumbre. “No sabés cuánto vas a terminar pagando. Depende de variables como inflación, Índice CAC (Cámara Argentina de la Construcción), tipo de cambio y poder adquisitivo. Es una apuesta, que puede salir bien o muy mal”, alertó.
D’Odorico aportó otro matiz: “A diferencia del usado, en la primera escritura de una unidad nueva, el comprador asume todos los impuestos. Esto se suma a otros costos como conexiones, fondo de reserva o reglamento de copropiedad”.
Pese a esas advertencias, Pulliti destacó que el pozo sigue siendo atractivo para quienes no tienen la totalidad del capital y buscan ingresar al mercado de forma escalonada. En cambio, la unidad terminada es la opción preferida para quienes necesitan habitar de inmediato o priorizan la certeza de un precio fijo.
En términos generales, los tres especialistas coincidieron en que hoy las diferencias de precio entre pozo y a estrenar se redujeron al mínimo, y que en algunos barrios directamente se invirtió la relación histórica.
Zonas donde hoy es más barato comprar a estrenar que en pozo, según Zonaprop, siempre por m2 promedio:
Mataderos: a estrenar u$s2.183 / en pozo u$s2.305.
Monserrat: a estrenar u$s3.169 / en pozo u$s3.424.
Monte Castro: a estrenar u$s2.152 / en pozo u$s2.416.
Núñez: a estrenar u$s3.419 / en pozo u$s4.046.
Palermo: a estrenar u$s3.833 / en pozo u$s3.999.
Parque Chacabuco: a estrenar u$s2.461 / en pozo u$s2.391.
Parque Chas: a estrenar u$s2.386 / en pozo u$s2.416.
Parque Patricios: a estrenar u$s2.182 / en pozo u$s2.677.
Puerto Madero: a estrenar u$s6.902 / en pozo u$s6.944.
Recoleta: a estrenar u$s3.461 / en pozo u$s3.649.
San Cristóbal: a estrenar u$s2.116 / en pozo u$s2.271.
San Nicolás: a estrenar u$s2.333 / en pozo u$s3.332.
San Telmo: a estrenar u$s2.676 / en pozo u$s3.553.
Santa Rita: a estrenar u$s2.188 / en pozo u$s2.213.
Villa Crespo: a estrenar u$s2.729 / en pozo u$s2.796.
Villa Luro: a estrenar u$s2.343 / en pozo u$s2.033.
Villa Pueyrredón: a estrenar u$s2.377 / en pozo u$s2.201.
Villa del Parque: a estrenar u$s2.417 / en pozo u$s2.398.
Este fenómeno obliga a los compradores a analizar con mayor profundidad cada opción y evaluar no solo el precio publicado, sino también los costos asociados, el momento de ingreso, el destino del inmueble y el perfil de riesgo de cada operación.
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