Batalla por las expensas: la morosidad castiga a los consorcios con un promedio del 17%

El aumento constante de costos pone en jaque la economía de los consorcios. Un análisis de los factores que impactan en las cuotas y el alto índice de deuda.

Un encargado realiza las tareas de limpieza exteriores. Con morosidad creciente los consorcios no pueden mantener una buena ecuación financiera

Imagen de Inteligencia Artificial

La morosidad en el pago de expensas en el país se sostiene este año en un promedio del 17%, con breves oscilaciones en los últimos meses. Este dato, si bien es inferior al promedio histórico que ronda el 20%, representa una carga significativa para la economía de los consorcios. El panorama muestra una diferencia particular: la demora en el pago es levemente más alta en barrios cerrados que en edificios de departamentos.

Los datos surgen de un relevamiento a 200.000 unidades, tanto de edificios como de barrios cerrados, de todo el territorio nacional, realizado por Octavo Piso, una plataforma para la administración online de consorcios. Las propiedades analizadas se ubican en las 23 provincias, con una mayor representación, por cantidad de casos, de la Ciudad de Buenos Aires y Gran Buenos Aires (GBA) en el promedio.

El panorama de las deudas

De acuerdo a los datos relevados, no se registran cambios significativos en la morosidad de los consorcios durante el último año, ya que las unidades con deuda, sobre el total, se mantienen alrededor del 17%. Los números de la segunda mitad de 2024 exhiben una gran estabilidad, con porcentajes que oscilan entre el 15 y el 17%. Por ejemplo, el número de morosos fue del 16% en junio, 15% en julio y agosto, y volvió al 16% en septiembre de ese año. Ese porcentaje se mantuvo en octubre y noviembre y se elevó, posiblemente por temas estacionales, al 18% en diciembre.

Ya en el transcurso de 2025, el número regresó al 16% en enero, febrero y marzo, subió al 17% en los dos meses siguientes, mientras que retornó al 16% en junio.

La demora para el pago de expensas es, en barrios cerrados, brevemente más alta que en edificios. Mientras en los departamentos la morosidad se sostuvo entre el 15% y 16%, en los countries y barrios cerrados osciló entre el 17% y 18%, con un gran pico del 26% en diciembre pasado.

Los niveles de morosidad mencionados se encuentran por debajo de la media histórica de Argentina, cercana al 20%. Hubo picos excepcionales, como en abril de 2020, en plena cuarentena por el Covid-19, donde se registró un 39,74% de retraso; mientras que en 2001, en plena crisis posterior a la caída del gobierno de la Alianza, se superó el 45%.

Costos en alza y la tensión entre vecinos

La morosidad no se explica solo por la situación económica general, sino también por el encarecimiento de los gastos comunes. El aumento constante se debe, en gran medida, a la quita progresiva de subsidios a servicios esenciales como el agua, el gas y la electricidad. Ese impacto directo en los gastos comunes provoca que las expensas se eleven mes a mes, de hecho promedian los $200.000 en CABA y los $150.000 en provincia de Buenos Aires.

Pintores trabajan en las áreas comunes de un palier de un edificio. Si la morosidad avanza es complicado tener fondos para destinarlos en mantenimientos preventivos

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Para Martín Eliçagaray, especialista en tecnología aplicada a la propiedad horizontal y fundador de Simple Solutions, este aumento generó una situación crítica. “Hay muchas familias que ya no pueden sostener este gasto. La vida en comunidad se está volviendo cada vez más difícil, porque cuando las expensas superan cierto umbral dejan de ser un pago accesorio y se convierten en una carga casi tan pesada como el alquiler o la cuota del crédito", explicó.

Asimismo, resalta que esa presión económica genera tensiones entre propietarios e inquilinos, afecta la convivencia dentro de los edificios y, en los casos más críticos, termina poniendo en riesgo servicios básicos de mantenimiento y seguridad que dependen de esos aportes mensuales.

La morosidad en el pago de expensas no solo golpea a los consorcios y a la administración cotidiana de los edificios, también se vuelve un factor clave a la hora de analizar el mercado de alquileres en CABA. Para inquilinos y propietarios, el peso de las expensas puede definir la viabilidad de un contrato y, en muchos casos, explicar por qué ciertas unidades permanecen vacías o por qué los valores locativos resultan cada vez más difíciles de afrontar.

Tips y medidas para mitigar el problema

Ante este panorama, Eliçagaray propone un cambio de mentalidad en la gestión de los consorcios. “No alcanza con pagar. Hay que gestionar. Involucrarse en las decisiones, ir a las asambleas, revisar presupuestos, comparar precios, cambiar proveedores si es necesario. Con pequeños ajustes se pueden lograr grandes ahorros sin resignar calidad”, aconseja el experto.

Además, subraya el valor de la tecnología como aliada de la eficiencia: “Hay recursos que ya están disponibles y que ayudan a bajar el gasto como sensores de movimiento, iluminación LED, temporizadores, automatización de bombas y calderas. Son inversiones que se amortizan rápido y generan ahorros sostenibles”.

Otra de las estrategias que recomienda es revisar el modelo de prestación de servicios. “Tercerizar puede ser una buena decisión si se hace bien. Por ejemplo, contratar una empresa de limpieza o vigilancia puede resultar más económico y eficiente que mantener personal fijo”, precisó Eliçagaray.

Concluyó: “El mayor error es la indiferencia. Si los propietarios no se involucran, terminan pagando más por servicios que no controlan. Hay que animarse a preguntar, proponer, votar. No se trata solo de administrar plata sino de cuidar el edificio como se cuida una casa”.