La zona se consolida como una alternativa a Palermo y Belgrano, con nuevos desarrollos, propuestas gastronómicas y una demanda que busca combinar vida barrial, conectividad y espacios verdes.
Las obras se multiplican en los barrios de moda.
Buenos Aires tiene un nuevo eje “cool” que ya dejó de ser una tendencia gastronómica o cultural para convertirse en un fenómeno inmobiliario. Chacarita y Colegiales consolidaron una identidad propia, mientras Villa Ortúzar empieza a incorporarse a ese corredor por la expansión de nuevos proyectos, la llegada de propuestas comerciales y una demanda que busca comprar o alquilar en una zona todavía más accesible que Palermo o Belgrano.
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El reconocimiento internacional llegó de la mano de Time Out. La revista británica ubicó a “Chacagiales”, el nombre que combina Chacarita y Colegiales, en el puesto 22 de los 40 barrios más cool del mundo en 2026. La publicación destacó sus cafés independientes, restaurantes, bares de vinos, espacios culturales, comercios y calles arboladas. El ranking no se limitó a una medición turística: la selección buscó identificar barrios donde se producen transformaciones urbanas y donde la vida local gana nuevos atractivos.
El fenómeno inmobiliario acompaña ese cambio. En los últimos años aparecieron edificios de baja y mediana escala, emprendimientos en pozo y proyectos de mayor tamaño que buscan captar a quienes quieren vivir cerca de Palermo y Belgrano, pero con una escala más residencial y una relación entre precio y producto que todavía resulta competitiva.
Gabriela Roig, del departamento comercial de Mirabilia Desarrollos, explicó que el crecimiento responde a varios factores simultáneos: conectividad, cercanía con Palermo, Belgrano y Villa Crespo, espacios verdes y una transformación de la oferta gastronómica y cultural.
Sostuvo: “Lo interesante es que no hablamos solamente de un barrio que se está poniendo de moda, sino de una zona que construye una identidad propia”.
En ese proceso, Villa Ortúzar aparece como una prolongación natural del corredor. Elcano funciona como uno de los ejes de conexión entre Chacarita, Colegiales y ese barrio, con nuevos desarrollos que aprovechan terrenos de grandes dimensiones y antiguas construcciones industriales.
Las zonas más buscadas de Villa Ortúzar se concentran alrededor de Álvarez Thomas, Triunvirato y De los Incas. También creció el interés por calles como Roseti, Charlone y Tronador, donde aparecieron nuevos proyectos residenciales.
El atractivo para los desarrolladores también tiene una explicación económica. Jorge Moscatelli, arquitecto de SITUAR Propiedades, señaló que el principal disparador fue el valor de incidencia de la tierra, todavía inferior al de Palermo y Belgrano.
Para el comprador, en cambio, el atractivo pasa por la identidad barrial. “Predominan las tipologías de casas bajas, desarrollos de baja a mediana escala y una abundante presencia de espacios verdes, combinan tranquilidad barrial con excelente accesibilidad”, explicó Moscatelli.
La combinación genera una particular relación entre producto y ubicación. Quien compra puede acceder a una zona cercana a los corredores más consolidados de la Ciudad, pero todavía encuentra sectores donde la transformación no terminó de trasladarse por completo a los precios.
Uno de los grandes catalizadores del proceso fue la transformación del Parque Ferroviario (el antiguo playón ferroviario ubicado entre Virrey Olaguer y Feliú, Moldes, la Avenida Federico Lacroze y las vías del Ferrocarril Mitre) de Colegiales. La recuperación del antiguo playón ferroviario incorporó verde y espacio público a un sector que durante años funcionó como una barrera urbana.
Roig señaló que el parque modificó la percepción del entorno porque sumó un atributo permanente: verde público, mejores visuales, mayor luminosidad y una nueva relación con el espacio urbano. Según la desarrolladora, alrededor del parque se concentró parte de los nuevos proyectos residenciales.
Moscatelli también consideró que el parque marcó un punto de partida, aunque advirtió que todavía existen desafíos de infraestructura y conectividad. Para el arquitecto, si continúa la inversión privada y se completan las mejoras públicas, la zona cercana podría registrar una revalorización de al menos 20%.
Matías Chirom, CEO de Baigún Realty, coincidió en que el Parque Ferroviario fue uno de los principales catalizadores. “Cuando una ciudad recupera suelo y lo transforma en espacio público de calidad, automáticamente mejora todo lo que sucede alrededor”, planteó.
El impacto también se observa en el corredor de Elcano. La avenida se convirtió en un eje donde conviven edificios nuevos, casas bajas, gastronomía, cafés y terrenos con potencial para nuevos desarrollos. El corredor se extiende hacia Villa Ortúzar y genera una continuidad urbana que permite pensar el área como un nuevo submercado dentro del norte de CABA.
“Creo que todavía no vimos todo su impacto. Tanto el entorno del parque como el corredor de Elcano tienen margen para seguir consolidándose”, sostuvo Chirom.
La llegada de público extranjero también forma parte de esta transformación. Moscatelli señaló que cafés y espacios de coworking reciben a diario nómades digitales y residentes internacionales, con presencia de personas de habla inglesa, rusa, portuguesa y alemana. Ese movimiento agrega demanda para alquileres temporarios y genera nuevas propuestas comerciales y de diseño.
El mercado muestra una dispersión importante según ubicación, antigüedad, calidad constructiva, superficie y cercanía con los espacios verdes.
En Colegiales, los proyectos en pozo parten de aproximadamente u$s3.300 por m2, mientras que las unidades terminadas pueden superar ese valor. En desarrollos premium de Chacarita y Colegiales, los precios llegan a más de u$s4.000 por m2.
Roig señaló que en el mercado de pozo los proyectos de Mirabilia parten de u$s2.950 por m2 y llegan hasta u$s3.900 por m2 en las unidades de mayor categoría.
Como referencia de tickets, en Chacarita un dos ambientes puede partir de unos u$s191.000, un tres ambientes rondar los u$s277.000 y un cuatro ambientes ubicarse cerca de u$s399.000, siempre según las características del producto.
Chirom ubicó el mercado en un rango similar, aunque con mayor dispersión: proyectos desde unos u$s2.800 por m2 hasta productos premium por encima de u$s4.000. Un dos ambientes puede costar entre u$s140.000 y u$s180.000; un tres ambientes, entre u$s180.000 y u$s280.000; y un cuatro ambientes, desde u$s320.000 hasta superar los u$s400.000.
En Colegiales, otros relevamientos ubican los proyectos en pozo desde unos u$s3.300 por m2. Un monoambiente ronda los u$s100.000, mientras que los dos ambientes parten de aproximadamente u$s160.000 y los tres ambientes de unos u$s250.000.
Villa Ortúzar todavía ofrece valores de entrada inferiores. Un tres ambientes usado, con más de 15 años y sin amenities, puede ubicarse entre u$s140.000 y u$s150.000. Para unidades a estrenar, con balcón, parrilla y amenities, los valores parten de unos u$s180.000 y pueden superar los u$s200.000. Los nuevos emprendimientos en pozo se ubican aproximadamente entre u$s171.000 y u$s260.000, según superficie, ubicación y terminaciones.
Alquileres: cuánto cuesta vivir en cada barrio:
La fortaleza de estas zonas no depende solamente de la moda. Los especialistas coinciden en que la combinación de conectividad, oferta gastronómica, espacios verdes, arquitectura, escala residencial y cercanía con barrios consolidados genera una demanda diversificada.
“Creo que busca una combinación difícil de encontrar: estar cerca de todo sin sentir que vive en el medio de todo”, explicó Chirom.
Esa diferencia también permite entender por qué los valores pueden defenderse mejor que en otros sectores de CABA. Palermo y Belgrano ya tienen incorporada en sus precios gran parte de la valorización producida por décadas de consolidación. Chacarita, Colegiales y Villa Ortúzar todavía tienen sectores donde el mercado puede capturar una transformación futura.
Roig remarcó que el comprador busca conectividad, gastronomía, verde, arquitectura nueva, amenities, seguridad y una escala más humana. En ese contexto, los nuevos desarrollos intentan ofrecer algo más que departamentos: buscan vender una forma de vida asociada al nuevo corredor.
Time Out funcionó como una validación externa de ese proceso. Chirom consideró que la publicación internacional no puede generar por sí sola una suba del m2, pero sí puede poner a la zona en el radar de inversores, desarrolladores, compradores y turistas.
Roig aclaró que el Parque Ferroviario no garantiza por sí solo una suba de precios, pero sí genera condiciones para una revalorización selectiva, sobre todo en las propiedades con relación directa con el verde, buenas visuales y arquitectura de calidad.
La misma dinámica, según planteó, podría trasladarse al corredor de Elcano, donde se encuentra Mirabilia Hype. A medida que esa zona se consolide, los proyectos que logren combinar arquitectura, diseño, escala, amenities y calidad del entorno podrían capturar una prima frente al promedio del barrio.
El desafío será que el crecimiento no destruya aquello que explica el atractivo inicial. Chirom advirtió que la zona deberá desarrollarse sin convertirse simplemente en una extensión de Palermo. La clave estará en mantener la identidad barrial mientras avanzan la infraestructura, los espacios públicos, los comercios y los nuevos proyectos.
Para Moscatelli, esa combinación todavía ofrece recorrido. La llegada de nuevos desarrollos, la recuperación del espacio ferroviario y la consolidación del corredor de Elcano pueden fortalecer un eje que ya dejó de ser una promesa y empezó a competir por compradores e inquilinos con barrios más tradicionales.
“Chacarita, Colegiales y Villa Ortúzar tienen una combinación de tierra todavía competitiva, identidad barrial, espacios verdes y conectividad que permite pensar en una revalorización sostenida del corredor”, concluyó Moscatelli.