Ante el relanzamiento del crédito hipotecario del Banco Ciudad, el mercado inmobiliario vuelve a moverse y espera que el financiamiento permita superar los 44.000 préstamos que se otorgaron en Argentina en 2025. En este nuevo escenario, se espera que para fin de marzo vuelvan a crecer las consultas de quienes buscan su primera vivienda, con foco en propiedades de hasta u$s80.000.
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Créditos hipotecarios: tras el anuncio del Banco Ciudad, qué tener en cuenta para comprar hasta u$s80.000
Ahorro previo, costos de operación, requisitos y exigencias que impactan en los préstamos hipotecarios. Cuáles son los requisitos para la primera vivienda.
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La elección del tipo de propiedad impacta en el uso futuro, la calidad de vida y el valor de reventa en operaciones con crédito hipotecario
Las líneas disponibles se estructuran bajo el sistema UVA, con plazos de entre 15 y 30 años. A la par, los valores de las propiedades, que habían caído hasta 50% en dólares desde 2018, comienzan a mostrar señales de recuperación.
Sin embargo, acceder a un crédito no alcanza por sí solo. La operación exige analizar ahorros, costos asociados, requisitos y capacidad de pago a largo plazo.
Cuánto dinero se necesita para comprar
Uno de los puntos centrales pasa por el capital inicial. En general, los bancos financian hasta el 75% del valor del inmueble, lo que obliga a contar con un ahorro previo.
Para una propiedad de u$s80.000, el esquema queda así:
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Ahorro inicial: entre u$s16.000 y u$s24.000.
Gastos de operación: entre 6% y 8%.
Costos estimados: entre u$s4.800 y u$s6.400.
Total necesario: entre u$s20.800 y u$s30.400.
Dentro de estos gastos aparecen la comisión inmobiliaria, honorarios del escribano, escrituración, impuestos, certificados y costos de la hipoteca.
También se suman seguros obligatorios, como el de vida y el de incendio.
Requisitos y quiénes pueden acceder
Las líneas están dirigidas a personas con ingresos comprobables, ya sean empleados en relación de dependencia, monotributistas o autónomos.
Entre las principales condiciones se destacan:
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Ingresos demostrables.
Relación cuota/ingreso de hasta 25%–30%.
Antigüedad laboral mínima de 1 a 2 años.
Historial crediticio sin incumplimientos.
Tasación bancaria del inmueble.
Documentación legal completa.
La estabilidad laboral resulta clave para sostener el crédito en el tiempo. Agustín Walger, director de Lepore Propiedades, dijo que entender la situación laboral es determinante antes de avanzar. Señaló que perfiles con alta demanda, como tecnología, pueden encontrar una oportunidad por su proyección de ingresos.
Qué propiedad elegir
El tipo de unidad también influye en la decisión. No solo importa lo que el comprador puede pagar hoy, sino cómo puede evolucionar su situación personal y laboral en los próximos años.
Walger explicó que muchas decisiones se toman mirando la cuota inicial sin proyectar el uso futuro de la vivienda. Señaló que un comprador joven con ingresos en crecimiento puede acceder sin dificultades a un monoambiente, pero que, en función de su edad y desarrollo profesional, podría convenirle evaluar opciones con mayor superficie.
En ese sentido, planteó que unidades como un ambiente y medio divisible o un dos ambientes ofrecen mayor flexibilidad frente a cambios de vida, como convivir en pareja o incluso destinar parte del espacio al trabajo remoto.
Además, indicó que la diferencia de valor entre tipologías puede perder peso cuando el crédito se financia a 20 o 30 años. Esa brecha, trasladada a la cuota mensual, suele ser marginal en relación con el beneficio de contar con más metros.
Bajo esa lógica, elegir una propiedad con mejor proyección no solo mejora la calidad de vida a futuro, sino también el potencial de reventa, en un mercado donde la demanda suele concentrarse en unidades funcionales y adaptables.
Cómo funcionan las cuotas UVA
El sistema UVA ajusta el capital y las cuotas por inflación. Esto implica que el valor a pagar puede incrementarse con el tiempo.
Por ese motivo, se recomienda no comprometer el máximo nivel de ingreso desde el inicio y analizar en detalle las condiciones del préstamo.
Entre los puntos a revisar aparecen la tasa, el plazo, el porcentaje de financiamiento y el impacto del ajuste.
Palabra del escribano
La verificación legal del inmueble es un paso clave. La escribana Andrea Rey, de la Escribanía Rey, recomendó asesorarse antes de firmar cualquier documento.
Explicó que no conviene avanzar con un boleto de compraventa hasta que el crédito esté aprobado y la operación sujeta al estudio de títulos.
La documentación incluye título de propiedad, planos aprobados, certificados administrativos y datos del comprador. "En la Ciudad, los procesos pueden resolverse en menos de un mes una vez validada la documentación", amplió Rey.
La escribana recomendó verificar la situación legal del inmueble antes de avanzar y evitar firmar compromisos sin tener el crédito aprobado. Señaló que la reserva debe quedar sujeta tanto al financiamiento como al estudio de títulos para reducir riesgos.
Un nuevo costo: el estado parcelario
Desde enero de 2026, las operaciones con crédito hipotecario suman una exigencia: la constitución del estado parcelario.
Miguel Chej Muse, miembro del Colegio Inmobiliario porteño y socio del estudio Vela & Chej Muse Real Estate, explicó que la medida ya está vigente y modifica el proceso de compra.
Ahora, el vendedor debe realizar este trámite antes de la escritura, lo que implica:
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Contratar un agrimensor.
Gestionar el trámite ante organismos públicos.
Afrontar plazos de hasta 120 días.
El costo puede rondar u$s1.000, más aranceles adicionales.
También aparecen riesgos, como posibles ajustes retroactivos en el ABL si hay diferencias entre planos y la construcción real.
Chej Muse señaló que esta exigencia puede generar demoras y mayores costos, lo que pone en desventaja a quienes compran con crédito frente a operaciones en efectivo.
Un mercado en reactivación
Desde el regreso del crédito se abrieron nuevas oportunidades, pero con mayores exigencias. La clave pasa por combinar ahorro, capacidad de pago y una evaluación detallada de todos los costos.
Desde el sector inmobiliario señalaron que el crédito hipotecario no solo activa la demanda de quienes compran, sino que también pone en movimiento a los propietarios que venden para reubicarse.
En ese efecto en cadena, una operación financiada suele generar entre dos y tres transacciones adicionales, ya que el vendedor utiliza ese ingreso para adquirir otra propiedad o cancelar una deuda vinculada al mercado.
Chej Muse concluyó que "el nuevo escenario exige mirar más allá del crédito en sí, incorporando también los tiempos, costos y requisitos que hoy forman parte de cada operación".
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