El crédito hipotecario volvió a ocupar un rol central en el mercado inmobiliario argentino. Durante 2025 se otorgaron 44.305 préstamos para vivienda, según estimaciones de la Fundación Tejido Urbano, lo que ubicó al año como el cuarto mejor desde que existen registros comparables, solo por detrás de 2007, 2017 y 2018. El dato marcó un punto de inflexión tras años de virtual parálisis del financiamiento a largo plazo.
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Créditos hipotecarios impulsaron el sector con más de 44.000 operaciones en 2025, uno de los mejores años del siglo
El financiamiento fue el motor del ámbito inmobiliario, con foco en viviendas, tickets promedio y mayor oferta. El Banco Ciudad reanudó los préstamos UVA.
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El crédito hipotecario reconfigura el acceso a la vivienda, con tasas, plazos y capacidad de pago como variables centrales en la decisión de compra de una casa
El repunte no se explicó solo por una mejora coyuntural. La dinámica del crédito hipotecario UVA mostró continuidad, mayor alcance territorial y una penetración creciente en segmentos medios, con montos promedio más bajos y mayor volumen de operaciones en la Argentina. El financiamiento dejó de ser un fenómeno marginal para convertirse en uno de los principales motores de la actividad inmobiliaria urbana.
Más escrituras y mayor uso de hipotecas
En la provincia de Buenos Aires se registraron 147.393 escrituras durante 2025. Dentro de ese universo, 23.395 operaciones se realizaron con hipoteca, lo que representó el 15,9% del total. El volumen movilizado alcanzó los u$s2.390 millones, con un ticket promedio cercano a los u$s102.000.
La comparación interanual reflejó con claridad el cambio de escenario. En 2024 se habían contabilizado apenas 8.551 escrituras hipotecarias, por un total de u$s1.166 millones. El fuerte aumento en la cantidad de operaciones, junto con una baja del ticket promedio, evidenció una mayor llegada del crédito a compradores que antes quedaban excluidos.
En la Ciudad de Buenos Aires, la recuperación resultó aún más marcada. A lo largo del año se concretaron 69.461 escrituras, frente a las 54.770 del período previo. De ese total, 13.953 operaciones incluyeron financiamiento hipotecario, lo que equivalió a uno de cada cinco actos de compraventa. El volumen alcanzó los u$s1.420 millones, con un ticket promedio de u$s101.000.
Un mercado más activo, con picos y ajustes
El comportamiento mensual mostró cierta volatilidad hacia el cierre del año. Octubre concentró el mayor nivel de actividad, con más de 2.600 escrituras hipotecarias en la provincia y 1.500 en CABA, impulsadas por decisiones anticipadas ante el calendario electoral. Noviembre registró una desaceleración, mientras que diciembre cerró con un repunte que devolvió los niveles a valores similares a los del invierno.
En la Ciudad, el ticket promedio descendió entre junio y noviembre, pero diciembre marcó un quiebre abrupto, con un salto desde u$s89.000 a u$s113.000.
Ese movimiento reflejó operaciones de mayor valor en el tramo final del año, aunque sin alterar la tendencia general de mayor volumen con montos más accesibles.
La presencia del crédito, clave en el sector de la vivienda
Fernando Álvarez de Celis, director ejecutivo de la Fundación Tejido Urbano, señaló que 2025 quedó registrado como un año bisagra. El sistema hipotecario no solo reactivó la oferta, sino que logró sostenerla en el tiempo y con impacto real en el mercado inmobiliario.
En ese sentido, explicó que "el crecimiento del crédito se apoyó principalmente en personas físicas y en la adquisición de vivienda, con menor peso relativo de las personas jurídicas. La participación de los préstamos destinados a compra de vivienda pasó de representar menos de la mitad de los saldos a concentrar cerca del 60% hacia fines del año".
Álvarez de Celis agregó que "el desafío hacia adelante no radica en la existencia del crédito, sino en su capacidad de escalar, ampliar el acceso y sostenerse sin depender de episodios excepcionales". La discusión, afirmó, dejó de ser si el financiamiento volvía y pasó a centrarse en hasta dónde podía llegar.
Tasas, plazos y condiciones
Las condiciones crediticias acompañaron el proceso. La tasa promedio inició el año en torno al 5,2% y avanzó hasta septiembre, en línea con cambios en el sistema financiero. Luego mostró una corrección a la baja, con mayor participación de líneas más competitivas.
Los plazos también se extendieron. El promedio pasó de 23,6 a 25,8 años, una variable clave para cumplir con las relaciones cuota-ingreso exigidas por los bancos. En los hechos, el plazo funcionó como el principal mecanismo de ajuste para ampliar el universo de hogares elegibles.
El volumen total operado durante el año alcanzó los u$s3.679 millones. Predominaron las líneas a tasa variable, con más de u$s3.200 millones, mientras que los préstamos a tasa fija representaron una porción minoritaria.
El mapa de tasas y el rol del Banco Ciudad
Federico González Rouco, economista especializado en el mercado inmobiliario y de Empiria Consultores, advirtió que el escenario de tasas mostró movimientos dispares tras el proceso electoral. Desde las elecciones hasta comienzos de 2026, seis bancos ajustaron al alza sus tasas hipotecarias y solo dos las redujeron. En ese contexto, los bancos públicos registraron una tasa promedio cercana al 9%, unos dos puntos porcentuales por encima del nivel previo a los comicios. En las entidades privadas, el promedio se ubicó en torno al 12,7%.
Dentro de ese mapa y en línea con la investigación de Fundación Tejido Urbano, González Rouco destacó "el relanzamiento del crédito hipotecario UVA del Banco Ciudad (los había pausado antes de las elecciones). La entidad volvió a ofrecer préstamos con una tasa del 12,5% para el público general y del 9% para operaciones en el Microcentro y otras zonas específicas como el sur porteño, con plazos de hasta 20 años y una relación cuota-ingreso del 25%.
El relanzamiento del crédito hipotecario UVA del Banco Ciudad se sumó a una estrategia más amplia de la banca pública para sostener el flujo de financiamiento en un contexto de mayor cautela del sector privado, con impacto directo sobre el nivel de operaciones y la accesibilidad al crédito. Según explicó González Rouco, la cuota inicial por cada u$s10.000 financiados se ubica en torno a los $159.000, lo que exige ingresos mensuales cercanos a los $636.000.
Un nuevo piso para 2026
El inicio de 2026 encuentra al crédito hipotecario en una etapa más madura. Tras el impulso inicial, el financiamiento para la vivienda muestra mayor regularidad y un nivel de actividad superior al de los años de parálisis, con un piso operativo similar al de marzo de 2025.
En este nuevo escenario, el foco se desplazó hacia la ampliación del acceso. El desafío ya no pasa por reactivar la demanda, que sigue latente, sino por incorporar a más hogares al universo de sujetos elegibles. La evolución del crédito depende ahora de factores estructurales, como la flexibilización de los sistemas de evaluación, la capacidad de fondeo del sistema financiero y el desarrollo de instrumentos que permitan escalar sin perder control de riesgo.
Por otro, la modernización de los procesos bancarios, con esquemas de evaluación digital (como Banco Nación) y mayor integración con el mercado inmobiliario, comenzó a acotar barreras históricas que limitaban el acceso al crédito.
Álvarez de Celis concluyó: "El crédito hipotecario ingresó en una nueva etapa, en la que la clave ya no reside en su reaparición sino en su capacidad de sostenerse y ampliarse en el tiempo. La consolidación del piso operativo abre una oportunidad concreta para transformar el financiamiento en una política de escala, con mayor inclusión de personas físicas y un impacto más estable sobre el acceso a la vivienda".
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