Desde San Telmo hasta Coghlan, los valores cambian con fuerza pese a tratarse de algunos de los trazados más pequeños de la Ciudad. Hay departamentos de 2 ambientes desde u$s80.500 y alquileres desde $702.240.
Una mirada al mapa porteño permite descubrir cinco barrios de pequeña escala, con identidades muy diferentes y mercados inmobiliarios que también muestran grandes contrastes de precios
La Ciudad de Buenos Aires tiene 48 barrios y algunos ocupan una superficie muy reducida. En ese universo aparecen Coghlan, San Telmo, Parque Chas, Villa Real y Villa Santa Rita, cinco trazados que, pese a su escala, muestran mercados inmobiliarios con valores y perfiles de demanda muy diferentes, pero atraen tanto para comprar como alquilar.
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Coghlan ocupa 1,3 km2, San Telmo 1,2 km2, Parque Chas 1,4 km2 (el único laberíntico de la Argentina), Villa Real 1,3 km2 y Villa Santa Rita 2,2 km2. En superficies tan acotadas conviven edificios, casas, PH, construcciones tradicionales y desarrollos recientes, con precios que pueden cambiar de manera importante de una zona a otra. Palermo, con aproximadamente 15,9 km2 es el más grande de la Ciudad.
Pero el tamaño territorial no determina el precio. Los datos aportados por Cristian Rajani y Esteban Vázquez, titulares y creadores de la plataforma Inmocheck, permiten comparar cuánto cuesta comprar o alquilar un departamento usado de 2, 3 y 4 ambientes en cada uno de estos barrios. La muestra dejó afuera las propiedades a estrenar y en pozo.
Coghlan (1,3 km2)
Parque Chas (1,4 km2)
San Telmo (1,2 km2)
Villa Real (1,3 km2)
Villa Santa Rita (2,2 km2)
Los números marcan tres franjas de precios. Coghlan y Parque Chas aparecen en el segmento superior, sobre todo en las unidades grandes. San Telmo y Villa Santa Rita se ubican en una franja intermedia, mientras que Villa Real presenta las medianas más bajas en las tres tipologías.
La diferencia se vuelve muy visible cuando se comparan departamentos de mayor superficie. En Villa Real, un 4 ambientes tiene una mediana de u$s118.500, menos que un 2 ambientes en Coghlan, cuyo valor llega a u$s124.945. Parque Chas también muestra una particularidad: su 3 ambientes, con una mediana de u$s170.000, supera al valor registrado en Coghlan para la misma tipología.
El comportamiento de la demanda también presenta matices. Según Rajani, "las propiedades más buscadas y vendidas se concentran principalmente entre 36 y 59 m2. En la muestra aparece una presencia importante de unidades nuevas o con antigüedad cero, aunque la oferta general también incluye una mayoría de propiedades con más de tres años".
Coghlan y Villa Santa Rita reúnen una mayor cantidad de propiedades dentro de la muestra y registran una mayor cantidad de búsquedas y ventas. No obstante, los datos no permiten determinar una calle o subzona específica que concentre la demanda en los cinco barrios, por lo que el interés aparece distribuido dentro de cada trazado.
Otro dato que ayuda a explicar la diversidad es el tamaño de las propiedades. Rajani dijo: "Las superficies promedio de las unidades analizadas entre 105 y 174 m2, con una antigüedad promedio de entre 13 y 31 años. Así, el mercado combina construcciones consolidadas con desarrollos recientes y propiedades de dimensiones amplias".
En Parque Chas, las zonas más buscadas son las del casco histórico, con calles como Liverpool, Londres, Berlín o Atenas.
San Telmo tiene una particularidad que lo diferencia del resto: además de la demanda residencial, cuenta con un componente turístico que incide sobre la compra y el alquiler. La arquitecta Inés Firpo, de Leticia Firpo Propiedades, destacó la ubicación estratégica del barrio, cerca de Puerto Madero, La Boca y el río, junto con su patrimonio, la gastronomía y distintos espacios tradicionales.
La zona de Plaza Dorrego, Defensa y Humberto Primo forma parte de ese circuito. También aparecen los pasajes y las construcciones históricas que conviven con edificios modernos y PH reciclados. Firpo explicó que esa diversidad arquitectónica genera una amplia dispersión de valores.
Firpo informó: "Los monoambientes parten desde u$s45.000 y llegan hasta u$s80.000; los 2 ambientes se ubican entre u$s80.000 y u$s120.000, mientras que los 3 ambientes van de u$s100.000 a u$s180.000. La ubicación, el estado de conservación, el reciclaje y la existencia de terraza o patio pueden modificar de manera importante el precio final".
Para el alquiler temporario, las unidades de uno y dos ambientes concentran buena parte de la demanda, sobre todo cuando cuentan con mobiliario, equipamiento y características arquitectónicas atractivas. En el alquiler tradicional, en cambio, los departamentos de dos y tres ambientes tienen mayor protagonismo. El movimiento turístico, la gastronomía y los espacios culturales agregan una demanda particular que no aparece con la misma intensidad en los otros barrios.
Villa Real aparece como el barrio más accesible de la muestra de Inmocheck. El valor mediano de u$s80.500 para un 2 ambientes, u$s91.500 para un 3 ambientes y u$s118.500 para un 4 ambientes marca una diferencia importante frente a Coghlan y Parque Chas.
Franco Irurzun, de Casco Inmobiliaria, puso el foco en una característica particular de esta zona: la posibilidad de encontrar casas y PH con jardín a valores que resultan difíciles de conseguir en otros sectores de la Ciudad. El precio de referencia ronda los u$s1.500 por m2, según los datos incluidos en su análisis.
Dentro de Villa Real, Irurzun mencionó como sectores buscados el entorno de Juan Agustín García y Víctor Martínez, además de Artigas, Cuenca y San Nicolás. También aparece como referencia el sector cercano a la avenida San Martín por su conectividad. Las propiedades próximas a la General Paz pueden presentar una demanda diferente por el ruido del tránsito.
Los PH con patio o jardín representan uno de los activos diferenciales del barrio. El espacio exterior suma valor para familias con hijos o mascotas y permite acceder a una tipología residencial que resulta mucho menos frecuente en otros sectores de CABA. Esa característica también puede favorecer la permanencia de los inquilinos y reducir la rotación, aunque el volumen de oferta no permite establecer un rendimiento promedio confiable.
La brecha entre los cinco barrios también aparece cuando se analiza el alquiler. Para un 2 ambientes, Rajani relevó estos valores promedio:
Coghlan
Parque Chas.
San Telmo
Villa Real
Villa Santa Rita
Los valores muestran que Villa Real vuelve a ubicarse en el nivel más bajo tanto para 2 como para 3 ambientes, mientras que Coghlan presenta el alquiler más elevado entre los departamentos de tres ambientes. San Telmo, por su parte, registra el valor más alto para los dos ambientes.
La oferta tampoco está formada únicamente por edificios recientes. El relevamiento muestra una distribución relativamente equilibrada entre departamentos nuevos y propiedades con más años, aunque la mayoría de las unidades disponibles supera los tres años de antigüedad. Esto permite encontrar desde desarrollos recientes hasta edificios y viviendas tradicionales.
En valores por m2 también aparecen diferencias. San Telmo supera en promedio los u$s2.100 por m2, Villa Santa Rita ronda los u$s1.780, mientras que Villa Real se ubica cerca de u$s1.550. La disponibilidad de cochera es relativamente baja en el conjunto, aunque Villa Real se destaca con un 22,7% de propiedades que cuentan con ese atributo.
Las expensas también presentan diferencias entre las zonas, con San Telmo entre los barrios que registra los valores más altos dentro del relevamiento. Esto puede estar vinculado con edificios que cuentan con mayor cantidad de servicios o con costos de mantenimiento más elevados, aunque el dato por sí solo no permite establecer una relación directa.
Para 2027 todavía no existe información suficiente que permita proyectar con precisión cuánto aumentará o disminuirá el precio del m2 en cada uno de estos barrios. Rajani señaló que los datos disponibles no alcanzan para establecer una tendencia anual futura específica.
En un mercado donde la ubicación sigue siendo determinante, estos cinco trazados muestran que la superficie territorial no alcanza para explicar cuánto vale una propiedad. El tipo de vivienda, los metros, la antigüedad, la conectividad, el patrimonio, la posibilidad de tener jardín o terraza y el perfil de quienes buscan comprar o alquilar terminan de definir la ecuación.
Irurzun concluyó que el atractivo de Villa Real pasa "por la posibilidad de acceder a más metros y espacios exteriores dentro de un barrio residencial, con valores de compra más bajos que los de otras zonas porteñas y una demanda familiar que encuentra allí un producto particular".