La expensa promedio en los edificios residenciales de la Argentina alcanzó en octubre los $341.477 por unidad funcional, el valor más alto a nivel histórico. El incremento mensual fue del 3,12%, mientras que en los últimos doce meses la suba llegó al 38,13%, casi cinco puntos por encima de la inflación. Detrás de los números aparecen mayores costos de mantenimiento, tarifas de servicios públicos y salarios, pero también una dificultad creciente para sostener al día las cuentas de los consorcios.
Expensas por las nubes, ya superan los $340.000 y cada vez más propietarios dejan de pagar
El incremento interanual llegó al 38,13%, impulsado por servicios, mantenimiento y salarios. Los atrasos complican las cuentas de los consorcios.
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Las expensas de los edificios residenciales volvieron a subir en octubre y ya promedian $341.477. El incremento de los costos de mantenimiento, los servicios públicos y los salarios presiona sobre los presupuestos familiares y las cuentas de los consorcios
El escenario combina dos problemas que se retroalimentan: los gastos comunes mantienen una presión alcista y cada vez más edificios tienen dificultades para cobrar las expensas. Según el informe de la plataforma Octopus Proptech, elaborado sobre más de 6.000 consorcios y 180.000 hogares de todo el país, el índice de cobrabilidad se ubicó en 94,88% en octubre, frente al 94,56% de septiembre.
El relevamiento también detectó un deterioro en la distribución de la deuda. En septiembre, el 12,2% de los consorcios tenía impagos superiores al valor de una expensa mensual, frente al 10% de octubre de 2025. En otras palabras, el problema pasó de afectar a uno de cada diez edificios a uno de cada ocho.
El aumento mensual de octubre, además, se ubicó por encima del 2,78% de septiembre, aunque quedó lejos de los registros de julio y agosto, cuando las expensas subieron 5,52% y 4,84%, respectivamente. En los primeros diez meses del año acumularon un alza de 28,84%.
Los gastos que empujan
La composición de los gastos muestra por qué resulta difícil reducir las liquidaciones mensuales. Cuatro rubros concentran el 75,1% del total (ver gráfico abajo): sueldos y cargas sociales, servicios públicos, mantenimiento de partes comunes y abonos de servicios. Entre ellos, los salarios representan el 24,2%, con un promedio de $82.637 por unidad funcional; los servicios públicos explican el 18%, con $61.466, y el mantenimiento de espacios comunes llega al 17%, equivalente a $58.051.
Los abonos de servicios, que incluyen prestaciones como ascensores, bombas de agua, termotanques y calderas, representan otro 15,9%, con un promedio de $54.295.
Nicolás Baccigalupo, CEO de Octopus, destacó el cambio en la composición del gasto. Detalló: "Octubre muestra un ajuste algo mayor al de septiembre, pero dentro del rango que veníamos viendo antes del salto estacional de mitad de año. Lo más relevante está en la composición: los servicios públicos ya representan el 18% de las expensas y el mantenimiento de partes comunes sube al 17%, mientras que los sueldos bajan al 24%".
En términos interanuales, las expensas aumentaron 38,13%, frente al 33,4% de inflación informado por el INDEC para septiembre, último dato disponible en el informe. La diferencia se relaciona con el peso de los salarios y los servicios públicos, dos componentes que no necesariamente evolucionan al mismo ritmo que el índice general de precios.
El abogado Jorge C. Resqui Pizarro, especialista en derecho de propiedad horizontal e inmobiliario y presidente del Centro de Estudios de la Propiedad Horizontal y la Sociedad (CePHyS), planteó que más del 75% del presupuesto de los consorcios se concentra en cuatro gastos fijos. En particular, advirtió que el personal puede representar entre el 30% y el 70% del presupuesto mensual, según las características de cada edificio y los servicios que tenga contratados.
A ese gasto se suman las reparaciones de rutina, la limpieza, los abonos técnicos obligatorios y las tarifas de electricidad, gas y agua. También existen imprevistos que pueden alterar cualquier previsión presupuestaria, como roturas de cañerías y filtraciones.
"Es imprescindible auditar y renegociar los contratos con los proveedores; optimizar el consumo de energía con luces de tecnología de menor consumo y controlar la morosidad rápidamente, entre otras medidas", sostuvo Resqui Pizarro. También mencionó la posibilidad de reducir los horarios de vigilancia privada o reemplazar parte de ese servicio por sistemas de seguridad a distancia, como los tótems.
La morosidad empieza a complicar las cuentas
El problema no se limita al incremento de los gastos. La falta de pago de algunos propietarios obliga a las administraciones a reorganizar los recursos y puede trasladar una presión adicional sobre quienes cumplen con sus obligaciones.
El informe complementario de Octopus detectó que la deuda acumulada en pesos creció 45,3% entre octubre de 2025 y octubre de 2026, por encima del aumento del 37,1% de las expensas emitidas. Además, los consorcios con deudas superiores a tres expensas mensuales pasaron del 1,6% al 2,2% en un año.
Sin embargo, hay una diferencia entre la cantidad de edificios afectados y el comportamiento de la deuda promedio. En septiembre había $37,57 de deuda acumulada por cada $100 de expensas emitidas, por debajo del máximo de $41 registrado en febrero. Esto indica que, aunque la morosidad se extiende a más consorcios, la relación entre deuda y facturación mostró una mejora desde aquel pico.
Baccigalupo consideró que el momento de actuar es clave para evitar que los atrasos se transformen en deudas difíciles de recuperar. Recomendó facilitar los medios de pago, concentrar las liquidaciones y los comprobantes en plataformas digitales y utilizar recordatorios antes de cada vencimiento.
Si el propietario ya registra atrasos, planteó avanzar con un contacto directo, evaluar un plan de pagos y recurrir a una intimación formal cuando no exista respuesta. Los acuerdos, explicó, deben permitir que el vecino pague la expensa corriente completa y agregue una cuota destinada a cancelar la deuda anterior.
El especialista también advirtió sobre la importancia de establecer condiciones equitativas para todos los propietarios. Los planes pueden contemplar una reducción de intereses punitorios como incentivo, pero no del capital adeudado. Si el deudor incumple una cuota, el acuerdo debe quedar sin efecto.
Qué pasa cuando un propietario deja de pagar
Desde el punto de vista legal, Resqui Pizarro recordó que la obligación de pagar expensas está establecida en el Código Civil y Comercial de la Nación. El artículo 2046 determina que todos los propietarios deben contribuir, en proporción a su parte indivisa, con los gastos de administración y reparación de los bienes comunes, tanto ordinarios como extraordinarios.
El artículo 2048 establece, además, que cada propietario debe afrontar los gastos necesarios para conservar el edificio en condiciones de seguridad, comodidad y mantenimiento. La obligación no desaparece por dejar de utilizar los espacios comunes ni por abandonar la unidad funcional.
El letrado estimó que los niveles de atraso en el pago de expensas se ubican actualmente entre el 17% y el 20%, con casos que llegan al 25%. Aclaró que se trata de una situación que afecta al menos a un sexto de los propietarios a nivel nacional. También advirtió que las ejecuciones judiciales por cobro de expensas aumentaron durante el primer semestre del año respecto del mismo período de 2025, según datos de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de CABA.
En general, los reglamentos habilitan la vía judicial a partir de dos períodos consecutivos de mora. Antes, las administraciones suelen buscar acuerdos para refinanciar las deudas.
El artículo 2048 establece que el certificado de deuda debe ser expedido por el administrador y aprobado por el Consejo de Propietarios, si existe. Ese documento permite iniciar el reclamo judicial por expensas impagas.
Para Resqui Pizarro, el problema se agrava cuando la morosidad compromete las cuentas del edificio. Los consorcios deben afrontar salarios, servicios y reparaciones, aunque algunos propietarios no paguen. Así, quienes cumplen pueden terminar por soportar una mayor carga.
Qué puede pasar con las expensas en los próximos meses
Las perspectivas no anticipan un alivio inmediato. Los acuerdos paritarios prevén aumentos mensuales hasta febrero, a los que se suman el medio aguinaldo y el bono convencional del 20% de diciembre.
Resqui Pizarro advirtió que esos compromisos presionarán sobre los presupuestos, mientras los ingresos de muchos propietarios, en especial autónomos y trabajadores precarios, no acompañan el aumento de los gastos.
Reducir las expensas también tiene límites: muchos gastos son inelásticos. Auditar contratos, optimizar el consumo de energía y controlar los atrasos puede evitar mayores costos, pero no elimina las obligaciones básicas de mantenimiento.
El mayor riesgo aparece cuando la morosidad obliga a los propietarios cumplidores a cubrir las deudas de otros vecinos. Resqui Pizarro cerró: "A mayor morosidad, se impone ya sea por decisión del administrador o de la asamblea de propietarios el aumento de expensas, atento a que habrá que cubrir aquello que los morosos no abonan, para impedir resentir el funcionamiento del consorcio, las reparaciones y el mantenimiento de lo mínimo indispensable, así como afrontar urgencias que son inevitables en la vida de la comunidad consorcial".
