El mapa inmobiliario del norte del Gran Buenos Aires cambió en los últimos años. Según Zonaprop, Vicente López es el municipio con la oferta más cara y el rango de precios más amplio. Dentro de ese corredor, La Lucila encabeza el ranking por barrio, con u$s3.856 por m2, seguida por Vicente López, con u$s3.655, y Olivos, con u$s3.305.
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Ni San Isidro ni Tigre, cuáles son los barrios más caros de Zona Norte para comprar una vivienda
La Lucila encabeza el ranking con u$s3.856 por m², seguida por Vicente López y Olivos. La cercanía con CABA y los nuevos desarrollos explican su atractivo.
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Vista del Puerto de Olivos, uno de los sectores más cotizados de Vicente López, combina desarrollos residenciales de alta gama, visuales al Río de la Plata y una amplia oferta náutica y gastronómica
Los tres concentran las cotizaciones más elevadas de Zona Norte del conurbano y superan a otras localidades tradicionalmente asociadas con el segmento residencial de alto poder adquisitivo, como San Isidro y distintos sectores de Tigre.
La diferencia con otras zonas del norte bonaerense es considerable. Pilar Sur registra un promedio de u$s2.414 por m2, Villa Adelina llega a u$s2.046, Loma Verde alcanza u$s1.821 y Belén de Escobar se ubica en u$s1.727. Así, La Lucila supera en casi 60% el valor de Pilar Sur y más que duplica el de Belén de Escobar.
El fenómeno no responde únicamente a una cuestión de precios. La proximidad con la Ciudad de Buenos Aires, la conexión con el transporte público, el acceso al Río de la Plata, la infraestructura comercial y educativa y la aparición de nuevos edificios de categoría explican por qué estas localidades ganaron protagonismo entre quienes buscan una vivienda de alta gama o una propiedad como inversión.
El mercado inmobiliario de allí, además, amplió su público. A la demanda tradicional de casas con jardín se incorporó un segmento de parejas jóvenes y compradores que buscan departamentos de dos, tres y cuatro ambientes, con mejores prestaciones, espacios comunes y vistas abiertas. Esa combinación modificó el perfil de la demanda y consolidó a este corredor como uno de los principales polos residenciales del norte del conurbano.
Libertador y Maipú, los dos corredores que explican el auge
La Avenida del Libertador continúa como la referencia del segmento más exclusivo. La cercanía con el río, las vistas abiertas, los espacios verdes y la oferta gastronómica y comercial sostienen el interés por las propiedades de La Lucila, Vicente López y el bajo de Olivos.
Javier Igarzabal, director de DIC Propiedades, explicó que Vicente López, La Lucila, Olivos y Florida mantienen una dinámica de crecimiento sostenida. Sostuvo: "Se destacan con su dinámica de crecimiento permanente tanto en los corredores de Avenida del Libertador como en el de Avenida Maipú que hoy está siendo el más demandado por los desarrolladores y por los clientes que buscan conectividad, cercanía a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires pero con la tranquilidad de barrios con mucho verde y cerca del río".
El corredor de Maipú aparece como una alternativa para quienes buscan edificios nuevos, buenas prestaciones y ubicaciones estratégicas, pero con valores inferiores a los de las torres más exclusivas de Libertador. Esa diferencia permite ampliar el universo de compradores y suma opciones para quienes priorizan la cercanía con la Capital sin llegar a los precios de las unidades con vista directa al río.
Martín Fonseca, fundador y director de Martín Fonseca Propiedades, coincidió en que la ubicación explica buena parte del atractivo. Para quienes viven o trabajan en CABA, estas localidades representan una extensión natural de la Ciudad, con tiempos de traslado relativamente cortos y un entorno residencial diferente: "Para buena parte de quienes vienen de Capital Federal, estas localidades son hasta donde están dispuestos a alejarse. Se llega a CABA en pocos minutos y, sin embargo, el entorno es residencial, con más espacios verdes y una calidad de vida distinta".
El vínculo con la costa también tiene un peso central. Los parques y espacios públicos permiten realizar actividades deportivas, caminar y disfrutar del aire libre, un atributo que gana valor entre familias y compradores que buscan combinar cercanía urbana con un entorno más tranquilo. A eso se suman colegios de primer nivel, servicios y una infraestructura comercial consolidada.
Fonseca destacó, además, el efecto de los nuevos emprendimientos residenciales. Selene, Infinity, Barlovento, La Palmera y Al Río elevaron la calidad de la oferta y ampliaron las alternativas para el público de mayores ingresos. Planteó: "Hoy esos edificios no tienen nada que envidiarles a las grandes torres de Puerto Madero ni a las zonas más exclusivas de la Capital, ya sea por construcción, amenities, servicios, seguridad o, sobre todo, vistas".
Cuánto cuestan los departamentos y las casas
Los valores presentan diferencias importantes según la ubicación, la antigüedad, el estado de conservación, la calidad constructiva y la cercanía al río. En departamentos usados, Fonseca ubicó los precios de referencia de las unidades de dos y tres ambientes desde u$s2.500 por m2. En los desarrollos premium nuevos, con amenities y vistas privilegiadas, las cotizaciones pueden acercarse a u$s5.000 por m2.
El mercado de casas tiene otra escala. En estas localidades, una propiedad de tres o cuatro ambientes parte de aproximadamente u$s400.000, aunque el precio puede subir de manera considerable según el terreno, los metros construidos, la ubicación y las condiciones de la vivienda. Las unidades modernas, bien conservadas y listas para habitar mantienen una ventaja frente a aquellas que requieren reformas importantes.
Igarzabal aportó referencias concretas para el segmento usado de Olivos. Los departamentos de dos ambientes parten de u$s110.000 y los de tres ambientes, de u$s150.000. En el mercado de casas y PH, las unidades de dos dormitorios se consiguen desde u$s160.000 y las de tres dormitorios desde u$s200.000.
La diferencia aparece con mayor claridad cuando se compara el alto y el bajo de Olivos con La Lucila y Vicente López. La proximidad al tren, al río y a Libertador eleva las cotizaciones. Como referencia, una casa de dos dormitorios con jardín en La Lucila puede partir de u$s270.000, mientras que una de tres dormitorios comienza en u$s360.000.
"Es muy difícil generalizar en el mercado inmobiliario y más en estos barrios en donde es difícil encontrar dos casas iguales", advirtió Igarzabal. La superficie del lote, la distribución, la antigüedad y el estado de conservación pueden modificar de manera sustancial el precio final.
Una demanda que ya no busca solamente casas
Uno de los cambios más visibles del mercado es la ampliación del perfil de compradores. Durante años, estas localidades concentraron el interés de familias que buscaban casas con jardín, lotes amplios y cercanía con la costa. Ahora también aparecen parejas jóvenes y profesionales que priorizan departamentos modernos, con seguridad, amenities y buena conectividad.
Igarzabal explicó que parte de ese público antes orientaba sus búsquedas hacia la Ciudad de Buenos Aires, pero ahora encuentra alternativas en Zona Norte. "Hoy no solo vienen en la búsqueda de casas con Jardín como lo fue siempre sino que hoy también hay mucha demanda en jóvenes y parejas que buscan departamentos de dos, tres y cuatro ambientes", indicó.
Agregó que la oferta incluye edificios con y sin amenities, propuestas para distintos presupuestos y emprendimientos de categoría que también despiertan interés entre inversores. La cercanía con Aeroparque, las universidades y los principales accesos a la Capital completa los argumentos que sostienen la demanda.
Fonseca observó una dinámica similar, aunque con un protagonismo marcado del segmento de alta gama. Los departamentos modernos sobre Libertador, en especial los que ofrecen vistas abiertas al Río de la Plata, mantienen un público dispuesto a pagar un diferencial por ubicación, servicios, seguridad y calidad constructiva.
Maipú, en cambio, gana espacio entre quienes buscan edificios nuevos con prestaciones modernas, pero con precios más accesibles. Esa diferencia entre ambos corredores permite que el mercado alcance a compradores con capacidades económicas distintas y evita que la demanda quede limitada a las propiedades de mayor valor.
Los créditos hipotecarios y las perspectivas del mercado
La reaparición del financiamiento bancario también modificó parte del escenario, aunque su impacto todavía resulta dispar. Para Igarzabal, la vuelta de los préstamos fue determinante para el segmento de propiedades usadas, con más operaciones que incorporaron crédito y una mayor competencia entre entidades financieras.
"Hoy no solo ingresan reservas con créditos del Banco Nación sino también están compitiendo el ICBC, el BBVA y otros. Estas alternativas lograron atraer nuevos compradores", explicó.
Desde el mercado inmobiliario argumentaron que todavía existe margen para ampliar el acceso al financiamiento, pero las propiedades usadas mantienen valores relativamente estables desde hace varios años. En ese contexto, también detectaron interés por unidades de precios intermedios, alrededor de u$s170.000, además de las propiedades de mayor categoría sobre Libertador.
Fonseca, en cambio, planteó una mirada más cautelosa sobre el efecto de los préstamos. A su entender, durante 2026 el crédito hipotecario tuvo una incidencia menor a la esperada y el segmento premium conservó el mayor dinamismo, en buena medida porque sus compradores no dependen del financiamiento para concretar una operación.
"Las expectativas de recuperación de precios que existían a comienzos del año no se cumplieron en todos los casos. Algunos propietarios debieron revisar sus pretensiones y ajustar los valores de publicación para acercarse a las posibilidades reales de la demanda", advirtió.
Para 2027, consideró que una recuperación más generalizada dependerá de que el crédito vuelva a ganar protagonismo y permita incorporar nuevos compradores. De lo contrario, el mercado podría repetir un comportamiento similar al de este año, con operaciones sostenidas principalmente por familias que cuentan con capacidad de compra y buscan mejorar su calidad de vida.
Fonseca concluyó: "El mercado sigue teniendo compradores. Para un verdadero salto de actividad, el financiamiento tiene que ampliar esa demanda".
