Expertos identificaron los reclamos más frecuentes, qué situaciones suelen escalar y las herramientas que tienen consorcios y administradores para evitar que los conflictos terminen en la Justicia.
Las filtraciones y daños entre unidades son uno de los principales conflictos que afectan la convivencia en edificios de Buenos Aires. En la imagen, reparación de un baño
Vivir en un edificio o en un barrio cerrado implica compartir espacios, servicios y reglas con personas que, en muchos casos, son desconocidas. Esa convivencia puede generar conflictos que van desde una filtración o un auto mal estacionado hasta ruidos molestos, mascotas, residuos, expensas o problemas con el uso de los espacios comunes.
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Un análisis de más de 19.700 reclamos, denuncias y solicitudes registrados entre enero de 2025 y julio de 2026 permite identificar cuáles son los problemas que más se repiten. Los datos corresponden a la plataforma de gestión de edificios y barrios cerrados Octavo Piso y muestran que el volumen de reclamos se mantuvo prácticamente estable en el último año, con una baja inferior al 1%.
Los conflictos más frecuentes son:
Aunque los ruidos suelen ocupar buena parte de las discusiones entre vecinos, los registros muestran que existen otros problemas con mayor incidencia. Y algunos conflictos que parecen simples pueden escalar con rapidez cuando involucran daños, dinero o incumplimientos reiterados.
Las filtraciones son uno de los mejores ejemplos de cómo un problema técnico puede transformarse en una disputa de convivencia. El inconveniente puede comenzar con una pérdida de agua, pero la discusión aparece cuando las partes deben determinar el origen, quién debe ingresar a una vivienda, quién asume la reparación y cómo se paga el trabajo.
“Los conflictos que más se complican suelen ser aquellos en los que no existe una solución inmediata o dependen de la voluntad de más de una persona”, explicó Diego Espada, cofundador de Octavo Piso.
La misma lógica aparece con los ruidos, los olores o los daños entre unidades. Si el problema se repite y no existe una respuesta concreta, la relación entre los vecinos puede deteriorarse hasta convertir un inconveniente cotidiano en un conflicto personal.
Para Espada, el primer paso consiste en contar con reglas claras, canales formales para registrar los reclamos y mecanismos de seguimiento. El registro permite además identificar reincidencias y conocer si determinado problema requiere una intervención más rápida.
David Loisi, presidente de la Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal, incorpora otro conflicto que puede afectar de manera directa la convivencia: la morosidad. Cuando un propietario no paga, el resto debe afrontar la parte correspondiente de los gastos comunes: “La morosidad es uno de los temas que más afecta la buena convivencia, ya que lo que no paga un propietario lo pagan los demás porque cada gasto se prorratea entre todos los propietarios”.
El problema también aparece cuando un edificio necesita reparaciones urgentes y no existe dinero suficiente para afrontar todos los trabajos. En esos casos, la Asamblea puede definir una cuota extraordinaria y establecer un cronograma de obras de acuerdo con el nivel de urgencia.
Loisi también puso el foco en un problema que puede complicar tanto las cuentas del consorcio como la convivencia: la necesidad de atender varias reparaciones al mismo tiempo. Cuando los recursos no alcanzan para resolver todos los desperfectos, la decisión debe pasar por la Asamblea, que puede establecer una cuota extraordinaria y definir prioridades según la urgencia de cada intervención.
En esos casos, el conflicto no surge solo por el estado de las unidades. También puede aparecer por la discusión sobre qué obra debe hacerse primero, cuánto debe aportar cada propietario y en qué plazo se ejecutarán los trabajos. Una planificación clara permite ordenar las prioridades y evitar que una reparación postergada termine provocando daños mayores.
La convivencia cambia según el tipo de propiedad. En los edificios, la proximidad entre las unidades hace que los ruidos, los olores, las filtraciones y los problemas con cañerías tengan una presencia mayor.
En los barrios cerrados, en cambio, existe una mayor distancia entre las viviendas y ganan relevancia otros aspectos. La seguridad, los accesos, la vigilancia y el uso de amenities aparecen entre los principales focos de discusión.
“En los edificios tradicionales los ruidos molestos suelen ocupar un gran porcentaje de los problemas de convivencia, mientras que en los barrios cerrados hay muchos problemas por los incumplimientos a los códigos convivenciales”, sostuvo Loisi.
Los espacios comunes también generan situaciones particulares. Reservas de salones, uso excesivo de amenities, daños en instalaciones, incumplimiento de horarios o falta de limpieza pueden derivar en reclamos entre propietarios.
En estos casos, el reglamento interno cumple una función central. Una norma clara permite establecer qué está permitido, cuáles son los horarios y qué consecuencias existen ante un incumplimiento.
En los barrios cerrados, Loisi marcó además una diferencia vinculada con el mantenimiento de las propiedades particulares. Los códigos convivenciales suelen establecer condiciones específicas sobre el estado de los espacios privados y su incumplimiento puede derivar en apercibimientos o multas. De esta forma, no solo los amenities y los espacios comunes forman parte de las discusiones: también el mantenimiento de cada propiedad puede generar reclamos.
En algunos barrios cerrados también existen controles vinculados con la circulación vehicular. El registro de determinadas infracciones permite notificar al propietario, recibir un descargo y, si corresponde, aplicar una sanción.
La primera instancia frente a un conflicto debería ser la resolución dentro de la propia comunidad. El administrador recibe el reclamo, verifica la situación y determina si existe un incumplimiento del reglamento.
Para Espada, dejar constancia de cada actuación resulta fundamental. Fotografías, notificaciones, documentación, respuestas de los vecinos e informes de proveedores pueden formar parte del registro del caso.
“Muchas situaciones pueden resolverse simplemente estableciendo reglas concretas y comunicándolas correctamente”, sostuvo.
La tecnología puede colaborar con esa tarea. Un sistema de reclamos permite detectar problemas recurrentes, ordenar información y aplicar criterios comunes. También puede servir para controlar reservas, informar condiciones de uso y registrar infracciones.
Pero Loisi plantea un límite: la herramienta tecnológica no reemplaza el trabajo del administrador.
“La empatía, la escucha activa y la consideración y respeto por el tiempo del otro no es reemplazable por la tecnología”, afirmó.
Por eso, ante una disputa que comienza a escalar, el administrador debe intervenir y evitar que el problema quede reducido a una pelea personal entre dos propietarios. La Asamblea también puede tener un papel relevante, sobre todo cuando se requiere definir criterios de convivencia o establecer medidas para casos reiterados.
El camino para resolver un conflicto tampoco debería comenzar directamente en los tribunales. Loisi planteó una secuencia que incluye advertencias, recomendaciones, intimaciones y, cuando el reglamento lo permite, multas. Si esas herramientas no alcanzan, todavía existe la posibilidad de recurrir a una mediación prejudicial antes de iniciar una demanda.
En los casos de morosidad, la situación puede llegar a una instancia judicial para reclamar la deuda. Para el resto de los propietarios, el problema no resulta menor: mientras una unidad acumula deuda, el consorcio debe continuar afrontando los gastos necesarios para mantener los servicios y las áreas comunes.
Dentro de los casi 20.000 casos registrados también aparecen situaciones mucho menos habituales. Entre los reclamos más llamativos figuran dos comadrejas muertas dentro de un tacho de basura, olores a marihuana que los vecinos percibían con las ventanas cerradas y una serpiente que casi mordió al perro de una propietaria.
También surgieron pedidos vinculados con peces, fauna silvestre, panales de abejas, murciélagos y tortugas. En otros casos, los reclamos estuvieron relacionados con personas desnudas o conductas consideradas inapropiadas en espacios comunes.
Incluso un evento de Halloween generó una situación particular por una casa embrujada y un inflable denominado “Mecano OVNI”.
Más allá de lo llamativo de estos episodios, los datos muestran que el mayor volumen de trabajo para las administraciones surge de cuestiones mucho más cotidianas: daños, estacionamiento, agresiones, mascotas, residuos y normas de convivencia.
Cuando las advertencias y las sanciones no alcanzan, el conflicto puede pasar a una instancia de mediación prejudicial y, como último recurso, a los tribunales.
Loisi consideró que el administrador no debería desentenderse de una disputa bajo el argumento de que se trata de “una cuestión entre vecinos”. Frente a situaciones reiteradas, planteó la necesidad de convocar a una Asamblea y buscar una solución que permita evitar un proceso judicial.
Para Loisi, además, el administrador tiene una responsabilidad concreta frente a los problemas de convivencia. No debería limitarse a considerar que se trata de una disputa personal entre dos vecinos, sobre todo cuando existen incumplimientos reiterados que afectan al resto del edificio.
La Asamblea puede convertirse en una instancia para analizar el problema, establecer pautas y buscar una solución que contemple a las partes involucradas. La mediación prejudicial aparece después como una alternativa para intentar cerrar el conflicto antes de llegar a un juicio.
“La instancia judicial es un paso inevitable cuando se agotaron advertencias, recomendaciones, intimaciones y hasta multas”, explicó.
El objetivo, tanto para los administradores como para los propietarios, pasa por intervenir antes de que una filtración, una mascota, un ruido o una deuda terminen por romper definitivamente la convivencia. Loisi concluyó: "En comunidades donde decenas o cientos de personas comparten espacios, reglas y gastos, resolver temprano puede resultar mucho más sencillo que reparar después un conflicto que ya llegó a la Justicia".