El Gobierno nacional avanza en un paquete de medidas que podría modificar el funcionamiento del mercado inmobiliario en la Argentina. Tal como lo adelantó Ámbito, la iniciativa pone bajo revisión aspectos centrales de la actividad, desde el esquema de intermediación hasta los costos de las operaciones y la incorporación de herramientas digitales.
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Desregulación en debate: la respuesta del sector a los cambios que analiza el Gobierno para el mercado inmobiliario
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La posible desregulación del corretaje inmobiliario reabre el debate sobre costos, controles y seguridad jurídica en las operaciones de compraventa y alquileres
El plan, impulsado por la gestión de Javier Milei y motorizado desde el el Ministerio de Desregulación y Transformación del Estado que encabeza Federico Sturzenegger, apunta a reducir costos, eliminar trabas burocráticas y fomentar una mayor competencia.
Sin embargo, las primeras reacciones del sector dejan en evidencia un escenario de fuertes matices, con apoyos parciales y cuestionamientos en temas sensibles.
Matrícula en discusión
Uno de los puntos más controvertidos es la posible flexibilización del sistema de matriculación obligatoria para ejercer el corretaje inmobiliario. Actualmente, la actividad está regulada y exige inscripción en colegios profesionales, además del cumplimiento de requisitos formales.
Desde el sector inmobiliario, la respuesta fue inmediata. Marta Liotto, presidenta del Colegio Inmobiliario porteño y titular del Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios (COFECI), advirtió sobre los riesgos de avanzar en ese sentido. “La matrícula profesional garantiza formación, control y seguridad en las operaciones. Su eliminación no ampliaría derechos, sino que podría desproteger a los ciudadanos”.
La dirigente puso el foco en el rol de la regulación en un mercado donde se canalizan decisiones patrimoniales de alto impacto. Según explicó, la intermediación inmobiliaria no puede ser entendida únicamente como una actividad comercial, ya que involucra aspectos legales, contractuales y financieros que requieren conocimiento técnico y supervisión.
En ese marco, remarcó que los colegios profesionales no solo ordenan la actividad, sino que también permiten aplicar sanciones y establecer estándares mínimos de conducta. “Sin regulación, el riesgo es que se diluyan los controles y se afecte la transparencia de las operaciones”.
En esa línea, también cuestionó uno de los supuestos centrales de la iniciativa oficial. “Suponer que la desregulación del corretaje bajará los costos es un verdadero error. Los principales gastos de una operación inmobiliaria son impuestos, tasas y costos registrales”. Y agregó: “Eliminar la regulación profesional no reduciría esos costos, solo podría generar más problemas que soluciones”.
Además, planteó que la apertura del mercado no debe derivar en un esquema sin controles. “La competencia es saludable, pero debe darse entre profesionales capacitados y responsables, no en un escenario de informalidad que perjudique a los ciudadanos”.
Federalismo y marco legal
Liotto también puso el foco en un aspecto jurídico clave: el carácter federal de la regulación de la actividad. “El corretaje inmobiliario está normado por leyes provinciales, porque el derecho de propiedad y los registros dependen de cada jurisdicción”.
En ese sentido, advirtió que avanzar sin coordinación podría generar conflictos. “Eliminar esas reglas sin una articulación federal generaría confusión normativa, conflictos de competencia y dificultades para el control profesional”.
A su vez, señaló que las profesiones están reguladas por las provincias y que cualquier modificación sin ese marco puede derivar en conflictos institucionales y judiciales.
Más competencia y cambio de reglas
Desde otra mirada, más orientada a la apertura del mercado, Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI), consideró que una flexibilización podría generar un cambio estructural en la dinámica del sector.
“Si el corretaje pasa a ser un servicio más abierto, el impacto principal va a ser más competencia y presión sobre las comisiones. Eso obliga a competir por valor real: captación, marketing, datos, velocidad de cierre y experiencia del cliente”, señaló.
A su vez, planteó que en un escenario con menores barreras formales, las redes inmobiliarias y los modelos de franquicias podrían ganar terreno. “En un mercado más abierto pesa menos la barrera de entrada y más la marca, la capacitación, los procesos y la tecnología. Los clientes van a buscar respaldo en estructuras que les den confianza”.
No obstante, también marcó límites a la desregulación. “No puede haber una actividad sin controles, pero tampoco un sistema cerrado que frene competencia e innovación. El desafío es encontrar un esquema con reglas claras, trazabilidad y sanciones efectivas”.
En esa línea, propuso avanzar hacia un registro nacional que permita validar identidad, antecedentes y condiciones de quienes operan en el mercado, incorporando herramientas como la firma digital.
Honorarios y costos en revisión
Otro de los ejes en análisis es el esquema de honorarios, tanto en el corretaje como en la intervención notarial. La intención oficial es habilitar mayor libertad para que las partes acuerden los costos, lo que podría generar cambios en la estructura actual.
Para García Malbrán, este punto está directamente vinculado con la competencia. “En un mercado más abierto, la presión sobre las comisiones es inevitable. Quien preste un buen servicio podrá sostener sus honorarios, pero no por protección regulatoria, sino por valor agregado”.
Desde el sector institucional, en cambio, advierten que una liberalización total podría derivar en una baja de estándares y en mayor informalidad, especialmente en operaciones de menor escala.
Digitalización y procesos
Donde sí aparece un mayor nivel de coincidencia es en la necesidad de avanzar en la digitalización de las operaciones. La posibilidad de implementar la firma digital y la escrituración remota es vista como una herramienta clave para agilizar procesos y reducir tiempos administrativos.
Liotto destacó ese punto, aunque con cautela. “La transformación digital puede agilizar trámites, reducir tiempos y mejorar la trazabilidad de las operaciones”, afirmó, pero aclaró que su implementación debe contemplar “estándares de seguridad, validación de identidad y coordinación con registros y escribanías”.
“La tecnología es una herramienta extraordinaria, pero no reemplaza los controles jurídicos que garantizan la legalidad de una operación inmobiliaria”.
El rol del notariado
Desde el ámbito notarial, la visión combina avances concretos con advertencias sobre los límites de la desregulación. Guillermo Longhi, presidente del Colegio de Escribanos de la provincia de Buenos Aires, explicó que buena parte del proceso de digitalización ya está en marcha. “Hoy podemos certificar firmas, emitir testimonios, autorizaciones y legalizarlos en forma digital, con validez en todo el país e incluso en el exterior”.
Según detalló, el sistema permite realizar actuaciones mediante videoconferencias, lo que habilita la firma de contratos de locación, poderes y autorizaciones sin necesidad de concurrir físicamente a una escribanía. Además, destacó que estas herramientas permiten resolver situaciones a distancia, incluso desde el exterior, reduciendo tiempos y costos operativos.
Longhi también subrayó que el sistema incorpora controles clave en cada acto. “La intervención notarial permite verificar identidad, discernimiento y ausencia de presiones al momento de firmar”.
En paralelo, anticipó que el sector trabaja en nuevas etapas de digitalización, como la integración con los registros de la propiedad para avanzar hacia inscripciones completamente digitales y la digitalización de archivos notariales.
En ese marco, Longhi sostuvo que el sistema ya permite avanzar en digitalización, pero remarcó límites: “La firma digital por sí sola no tiene el mismo carácter que la firma certificada”. Y concluyó: “Se puede avanzar en tecnología y en costos, pero siempre con seguridad jurídica”.
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