Inmobiliarias del conurbano detectan mayor protagonismo del financiamiento en la demanda y un escenario con oferta limitada, precios y diferencias por zona.
Avellaneda muestra un mercado inmobiiario dinámico y en recuperación por el lado de las operaciones de compraventa
Varias inmobiliarias del Gran Buenos Aires coinciden en un dato que empieza a ordenar el escenario actual: de cada diez consultas para comprar una propiedad, cinco se vinculan con la posibilidad de calificar para un crédito hipotecario. El financiamiento reaparece como factor central, aunque todavía con restricciones, y redefine el comportamiento de la demanda.
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El fenómeno no solo impacta en la compraventa. También condiciona el mercado de alquileres, donde la imposibilidad de acceder a una vivienda propia sostiene la presión sobre la demanda. En ese contexto, los valores continúan firmes, especialmente en zonas donde la oferta no logra acompañar el crecimiento poblacional ni las nuevas necesidades habitacionales.
A nivel general, los datos más recientes del relevamiento conjunto de Mercado Libre y la Universidad de San Andrés (UDESA) reflejan un mercado en transición. En marzo de 2026, los precios de venta en dólares por m2 muestran subas intermensuales del 2,3% en GBA Norte, del 0,7% en GBA Sur y una caída del 0,5% en GBA Oeste en el segmento de casas. En departamentos, las variaciones fueron del 2,3% en el norte, -0,1% en el sur y 0,3% en el oeste. En alquileres, los valores en pesos de departamentos aumentan 1% en GBA Norte, 1,5% en GBA Sur y 0,7% en GBA Oeste.
En paralelo, el informe también muestra que, en términos interanuales, los precios de venta de departamentos registran subas del 6,4% en GBA Norte y del 3,6% tanto en GBA Sur como en GBA Oeste. En casas, el comportamiento es más heterogéneo: subas del 7,1% en el norte, del 1,2% en el sur y una caída del 4% en el oeste.
En alquileres, las subas interanuales superan el 29% en departamentos en todas las zonas del conurbano, con picos superiores al 30% en algunos casos.
Fernando Belvedere, de Belvedere Propiedades, explicó que la dinámica de los alquileres en el sur del conurbano responde casi exclusivamente a una restricción estructural de oferta. Precisó que distritos "como Avellaneda y Lanús arrastran una década con bajo nivel de desarrollo multifamiliar, lo que derivó en un stock limitado frente a una demanda sostenida".
Indicó que el desbalance entre oferta y demanda genera un efecto directo sobre los precios. Detalló que cada unidad que ingresa al mercado recibe múltiples consultas y se posiciona rápidamente en valores elevados. Afirmó que no se trata de un fenómeno coyuntural, sino de una consecuencia lógica de un mercado que no incorporó suficiente producto nuevo.
Agregó que, a diferencia de otras zonas con mayor rotación, en el sur del conurbano el mercado quedó estructuralmente corto de oferta, lo que refuerza la competencia entre inquilinos y sostiene la tendencia alcista de los valores.
Sobre los cambios regulatorios, explicó que el nuevo esquema devolvió previsibilidad al propietario, aunque también elevó el nivel de exigencia. Comentó que hoy los dueños priorizan perfiles más sólidos y contratos más flexibles, lo que reduce la cantidad de operaciones potenciales y endurece las condiciones de acceso.
Belvedere también señaló que "el mercado se volvió más selectivo. Indicó que las propiedades que no cumplen con estándares mínimos de calidad o precio quedan rápidamente fuera de competencia". Explicó que esa mayor profesionalización impacta tanto en alquileres como en compraventa.
En cuanto a valores, precisó que los alquileres en la zona sur se ubican en:
En el segmento de compraventa, describió un proceso de recuperación gradual. Señaló que "el crédito hipotecario comienza a tener incidencia en la toma de decisiones, especialmente en departamentos, donde los valores permiten calificar dentro de las líneas disponibles".
Indicó que el mercado dejó de convalidar sobreprecios. Explicó que "las propiedades correctamente tasadas logran cerrar operaciones en plazos razonables, mientras que aquellas fuera de mercado permanecen sin movimiento". Remarcó que la brecha entre precio de publicación y precio de cierre tiende a reducirse.
En términos de valores, detalló:
En el norte del conurbano, la dinámica muestra un reacomodamiento sin la Ley de Alquileres de 2020. Daniel Salaya Romera, de Salaya Romera Propiedades, explicó que “los ajustes en los valores de alquiler responden en gran medida a la corrección de contratos que venían retrasados”, en referencia al impacto del esquema anterior.
Según detalló, “tras el cambio de marco regulatorio, los precios se alinean con niveles de rentabilidad más sostenibles”, lo que permitió recomponer la ecuación para los propietarios. En ese sentido, indicó que “la rentabilidad pasó de valores cercanos al 2% anual a niveles en torno al 5%”, un factor que incentivó el retorno de unidades al mercado.
Desde su visión, ese proceso derivó en un cambio estructural en la oferta. “Ese cambio generó un aumento significativo de la oferta disponible”, sostuvo, y agregó que el mercado comienza a mostrar señales de mayor equilibrio.
En esa línea, sostuvo que “los valores de alquiler comienzan a encontrar un punto de equilibrio”, con una demanda que gana margen de negociación. Incluso, remarcó que “en algunos casos, los precios tienden a estabilizarse”.
Al analizar la dinámica territorial, destacó que los corredores más consolidados siguen liderando en valores. “Zonas como Vicente López, Olivos, La Lucila, Martínez y San Isidro concentran los valores más altos”, acotó, al tiempo que vinculó ese comportamiento con “la conectividad, la calidad urbana y la presencia de servicios”.
En compraventa, el ejecutivo describió un escenario con menor oferta disponible. “Muchos propietarios retiraron unidades del mercado para volcarlas al alquiler”, afirmó, atraídos por la mejora en la renta. A eso se suma, según indicó, un stock que permanece expectante ante posibles subas de precios.
En cuanto al rol del financiamiento, consideró que “el crédito hipotecario contribuye a dinamizar las operaciones”, aunque aclaró que su alcance aún resulta acotado. “La demanda muestra mayor decisión, con compradores que priorizan oportunidades concretas”, agregó.
En términos de valores, detalló que los departamentos usados se ubican entre u$s2.500. por m2. – u$s3.500. por m2. Mientras que las unidades a estrenar alcanzan los u$s3.600. por m2. – u$s5.000. por m2.
Con un comportamiento más heterogéneo, el oeste del conurbano refleja un mercado condicionado por el acceso al crédito y las características propias de cada zona, sobre todo en Ituzaingó, Castelar y Moreno. Paola Sessarego, del Grupo Vaccaro, explicó que “la presión sobre los alquileres se vincula tanto con la oferta como con la dificultad de acceso a la vivienda propia”.
En ese contexto, señaló que “muchos hogares permanecen en el mercado locativo ante la imposibilidad de avanzar hacia la compra”, lo que sostiene la demanda y limita cualquier corrección significativa de precios.
Respecto a los cambios regulatorios, indicó que “la flexibilización de las condiciones incentivó la incorporación de nuevas unidades”, aunque aclaró que los valores continúan firmes. “Se mantienen en función de la calidad, ubicación y características de cada propiedad”, sostuvo.
Desde su análisis, el mercado muestra una fuerte segmentación. “Los valores varían de manera significativa entre barrios privados y zonas abiertas”, explicó, y agregó que también inciden factores como el nivel de equipamiento, seguridad y amenities.
En ese marco, detalló que los alquileres en barrios privados se ubican entre los u$s700 y los u$s1.100. Mientras que fuera de estos entornos, los valores se posicionan entre los $600.000 y los $1.200.000.
En el segmento de compraventa, describió una tendencia clara. “La balanza se está inclinando hacia el usado”, afirmó, aunque advirtió que “de a poco, con financiación en pozo, vuelve el interés por la propiedad nueva”.
A su vez, señaló que la dispersión de precios responde a múltiples variables. “Depende de la ubicación, el estado, los metros y el nivel de confort”, explicó, al tiempo que destacó que el mercado presenta oportunidades, pero exige mayor análisis.
En términos de valores, indicó que los departamentos se ubican entre los u$s60.000 y los u$s320.000. Mientras que las casas alcanzan rangos de u$s120.000 a u$s450.000.
Sessarego concluyó que “el mercado del oeste se mantiene activo, pero con compradores más selectivos”, y remarcó que las decisiones “están cada vez más condicionadas por el acceso al financiamiento y la relación entre precio y calidad”.
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