Se enfría la venta de inmuebles y suben los precios en CABA y Gran Buenos Aires

Con tasas más altas y requisitos más duros para adquirir un crédito hipotecario, el mercado ya empieza a evidenciar una desaceleración.

Se enfría el crédito hipotecario y ya impacta en la demanda. 

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El mercado inmobiliario del Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) mostró en septiembre un comportamiento dispar. Mientras los precios de venta mantienen una tendencia al alza, la demanda comenzó a desacelerarse. El factor central detrás de esta dinámica es la suspensión de los créditos hipotecarios, que, junto con la incertidumbre política, llevó a muchos compradores a postergar sus decisiones de inversión.

De acuerdo al informe inmobiliario de Mercado Libre y la Universidad de San Andrés, en el segmento de ventas, los precios de las casas registraron un aumento interanual del 0,7% en el AMBA, mientras que los departamentos tuvieron un incremento más marcado del 6,7% respecto a septiembre de 2024. Si se observa por zonas, las casas mostraron subas en CABA (1,8%), GBA Norte (3,1%), GBA Sur (0,8%) y GBA Oeste (2,9%). En el caso de los departamentos, los incrementos fueron de 7,1% en CABA, 6% en GBA Norte, 5,6% en GBA Sur y 4,5% en GBA Oeste.

En la comparación mensual contra agosto de 2025, el panorama fue más heterogéneo. Los precios de las casas cayeron 1,8% en CABA, se mantuvieron sin cambios en GBA Norte y mostraron variaciones positivas muy leves en GBA Sur (0,2%) y Oeste (0,3%).

En los departamentos, las variaciones fueron moderadas: 0,2% en CABA, una caída de 0,5% en GBA Norte y subas de 0,6% en GBA Sur y 0,8% en GBA Oeste.

Cuáles fueron los barrios que más aumentaron sus precios

A nivel de municipios y barrios, algunos mercados se destacaron por encima del promedio. En el GBA, Pilar registró una variación interanual de 16,6% en el precio de casas, mientras que en departamentos el mayor incremento se observó en Escobar, con una suba del 16,1%. Dentro de la Ciudad de Buenos Aires, Agronomía lideró el ranking con un aumento interanual de 13,8% en el valor de los departamentos.

Más allá de los precios, el dato más relevante del informe está en la demanda. Aunque entre agosto de 2024 y agosto de 2025 los contactos por departamentos en venta en CABA crecieron un 17,6%, en el último tiempo comenzó a percibirse un retroceso en el dinamismo del mercado. La dificultad para acceder a los créditos hipotecarios y la inestabilidad política son las principales razones de esta tendencia descendente.

Cuál es la situación de los alquileres

En cuanto a los alquileres, los precios en pesos corrientes subieron 2,2% en casas y 2,1% en departamentos en la comparación mensual. Frente a septiembre de 2024, las variaciones fueron más significativas: 44,2% en casas y 31,9% en departamentos.

Por regiones, en el mercado de casas los aumentos interanuales alcanzaron el 46,4% en GBA Norte, el 39,9% en GBA Sur y el 72,2% en GBA Oeste. En el caso de departamentos, las subas fueron de 33,6% en CABA, 31,3% en GBA Norte, 44,3% en GBA Sur y 56,8% en GBA Oeste. A nivel local, Moreno fue el municipio con el mayor incremento mensual en casas, con una suba del 12,1%, mientras que Ezeiza lideró en departamentos con un 8,3%. En CABA, Puerto Madero encabezó los aumentos mensuales en departamentos con un 7,7%.

Otro punto a destacar es la fuerte expansión de la oferta de alquileres. En septiembre, la cantidad de departamentos disponibles en el AMBA fue un 213,2% superior a la registrada en noviembre de 2023, lo que marca un cambio estructural en el mercado locativo.