El usado sigue firme y gana terreno en CABA: el crédito reordena el mercado inmobiliario

Análisis privado indicó que los usados siguen altos aun con más escrituras y préstamos hipotecarios. Se mira si ahora se activan proyectos y obras nuevas.

La oferta de usados en CABA supera las 110 mil propiedades y convive con un repunte de las escrituras, en un mercado que vuelve a moverse al ritmo del crédito hipotecario

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El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires transita una fase de acomodamiento donde el segmento residencial del usado mantiene un peso decisivo, incluso en un contexto de mayor actividad. Según Radar Inmobiliario, el informe que elabora Fabián Achával Propiedades, en septiembre se concretaron 6.998 escrituras en CABA, con un incremento de 35,7% frente al mismo mes del año anterior y de 9,9% respecto de agosto. Si se observa el acumulado del año hasta el cierre del tercer trimestre, se alcanzaron 49.547 operaciones, el registro más alto en diecisiete años y superior al de 2018, último ciclo de fuerte dinamismo.

El mismo relevamiento indicó que, a pesar de este repunte, el nivel de propiedades disponibles para la venta sigue siendo elevado. La combinación de un stock abundante y un mercado que empieza a recuperar crédito configura una ventana de oportunidad para quienes buscan ingresar. Los precios de cierre todavía no acompañan en proporción el aumento en las operaciones efectivas, lo que mantiene un diferencial claro entre valor de publicación y valor final negociado.

La presencia de créditos hipotecarios explica una parte relevante de ese impulso. Solo en septiembre se registraron 1.486 escrituras con hipoteca, lo que representa un crecimiento interanual superior al 110%. Aun así, la proporción sobre el total se ubicó cerca del 21%, un nivel que todavía queda lejos de los años de mayor expansión del crédito UVA.

Fuente: Radar Inmobiliario-Fabián Achával Propiedades

El Radar advierte que los indicadores analizados provienen de operaciones originadas semanas o meses atrás, por lo que muestran una dinámica que ya pasó. La etapa posterior a las elecciones legislativas reconfiguró expectativas

Oferta alta y movimiento de stock

El dato más notable de la actual coyuntura es el nivel de oferta. La cantidad de inmuebles publicados en CABA superó las 111.000 unidades. Zonaprop mostró un aumento interanual de 8% y Argenprop un incremento de 9,2%. La particularidad de este aumento es que se da en simultáneo con un alza en las ventas.

¿La explicación? “Muchos propietarios que se habían retirado del mercado en los últimos años hoy están volviendo al ver valores más cercanos a sus expectativas”, señaló Fabián Achával, CEO de Achával Propiedades. Según su cálculo, el crédito hipotecario está aportando en promedio unas 1.200 operaciones mensuales, a lo que se suman otras 1.000 encadenadas por la venta de una unidad para financiar la compra de otra. Es decir, el financiamiento “no sólo agrega volumen, sino que también mueve el stock ya existente”.

Fuente: Radar Inmobiliario-Fabián Achával Propiedades

El Radar detalla además que la oferta se incrementa principalmente en el segmento usado, mientras el stock de unidades en construcción cayó con fuerza, lo que abre un período de reequilibrio entre emprendimientos nuevos y producto usado. El tiempo de absorción del stock se redujo a 1,5 años, un descenso significativo frente a los casi dos años previos a esta administración.

Precio de publicación vs precio de cierre

En términos de precios, Achával subrayó que “los valores de publicación y los precios de cierre permanecieron prácticamente estables, con porcentajes de negociación convergiendo al promedio histórico o incluso por debajo”. Eso significa que el margen de descuento se achicó y que la brecha entre lo que pide el vendedor y lo que paga el comprador se está alineando.

Fuente: Radar Inmobiliario-Fabián Achával Propiedades

El movimiento más claro se observa en la diferencia entre el valor al que entra una propiedad al mercado y el stock general: los nuevos avisos ingresan a valores más bajos que los avisos existentes, lo que indica un proceso de convergencia hacia precios de cierre más realistas. Para Achával, esto confirma que “el metro cuadrado usado sigue siendo una oportunidad porque quedó rezagado frente a la suba de otros activos de la economía”.

En términos reales, los precios efectivos del usado se ubican en niveles equivalentes a 2006, mientras que el índice Merval subió más de 70% interanual y el valor del metro cuadrado avanzó cerca de 19%. Esa brecha, dice el broker, “es lo que está atrayendo a compradores con liquidez y crédito”.

Financiamiento y lo que viene

El rumbo para los próximos meses estará marcado por la política monetaria. Achával sostiene que durante la etapa preelectoral la estrategia oficial se centró en estabilizar el tipo de cambio, con una fuerte baja de liquidez y suba de tasas que impactaron en los hipotecarios. Pero esa dinámica cambió tras los resultados en las urnas y el respaldo internacional.

Fuente: Radar Inmobiliario-Fabián Achával Propiedades

“La reciente baja de tasas del BBVA (luego lo hizo el ICBC) es una señal de lo que puede venir: tasas que empiecen a descender gradualmente y una reactivación del crédito hipotecario”, afirma. Para él, el año ya está definido en términos de volumen estadístico, pero los próximos dos meses serán clave para observar cómo se reconfigura la estacionalidad después del período de wait and see (esperar y ver que pasa) que caracterizó el último tramo de incertidumbre política.

Agregó: “Si el crédito retoma ritmo, el mercado de usados va a absorberse más rápido. Cuando esa etapa se complete, el movimiento natural será hacia los desarrollos y el pozo”

Expectativas y el puente hacia el pozo

Marta Oriozabala, Ceo y fundadora de Real Capital, analizó la transición desde el usado hacia los desarrollos. Señaló que el mercado todavía ofrece propiedades muy competitivas en precio que se están absorbiendo con el crédito hipotecario. Consideró que esa fase dará paso a un mayor interés por los emprendimientos y las unidades a estrenar, aunque ese traspaso requiere una recomposición adicional de la demanda y cierta estabilización en costos de obra.

Fuente: Radar Inmobiliario-Fabián Achával Propiedades

Oriozabala destacó el rol de las hipotecas divisibles, un instrumento que permite adaptar el crédito a compras en proyectos en construcción. Según su visión, el mercado ya cuenta con el marco legal para ejecutar ese modelo y solo espera volumen en el tramo de créditos para usados antes de avanzar con fuerza hacia el pozo. Con el resultado electoral consolidado y un panorama político más previsional, considera que los compradores que aguardaban definiciones vuelven a ofertar y participan con mayor decisión.

Caída del stock, tasas a la baja y revalorización futura

Oscar Puebla, arquitecto y director de Puebla Inmobiliaria, aportó un enfoque centrado en la dinámica cultural y financiera del mercado. Destaca que el BBVA redujo la tasa hipotecaria del 10% al 7,5% y estima que otras entidades seguirán el mismo camino. Sostuvo que la demanda de inmuebles nunca se detuvo, aunque sí se redistribuyó en función de expectativas políticas y valor del dólar. La estabilidad cambiaria reciente fortaleció la decisión de compra para quienes poseen ahorros líquidos.

Puebla subraya que el descenso del stock de inmuebles en venta se relaciona con la absorción mediante ventas de contado y compras con crédito. A su juicio, el mercado argentino se apoya en una lógica de resguardo en activos tangibles. Cuando el dólar pierde intensidad, el ladrillo se convierte nuevamente en referencia de seguridad.

Recomendó a quienes planean ingresar al mercado hacerlo en el corto plazo, "antes de que el crédito masivo impulse ajustes más notorios en los valores de cierre", concluyó.