El costo del m2 en Buenos Aires se estabiliza por primera vez desde 2019: cuánto valen las propiedades

El metro cuadrado dejó de caer en la Ciudad y consolida su precio medio. Los expertos explican qué factores sostienen la pausa y cómo impacta el crédito.

Una compradora firma la escritura de una vivienda en Buenos Aires, en un mercado que muestra señales de estabilización de precios

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Por primera vez desde 2019, el valor del metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires se mantiene estable para los cierres de operaciones (son los reales y efectivos a los que finalmente se concretan las compraventas, tras la negociación entre comprador y vendedor, distintos del valor publicado o de oferta). Los precios muestran una pausa que refleja un nuevo equilibrio entre oferta, demanda y crédito hipotecario. Según un relevamiento de Reporte Inmobiliario, el valor real de cierre promedio se ubicó en torno a los u$s2.105 por m2 en septiembre, sin variaciones significativas respecto de los meses anteriores.

El dato marca un punto de inflexión en un mercado que venía de una prolongada corrección. La estabilidad coincide con la reaparición del crédito hipotecario, la desaceleración de la inflación y un dólar más previsible, factores que modificaron las expectativas de compradores y vendedores.

Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, explicó que la diferencia de valor entre monoambientes, dos y tres ambientes “responde a una lógica estructural del mercado: a mayor superficie, menor valor por metro cuadrado cuando los productos son similares”.

Según el análisis de esta plataforma, los monoambientes promedian u$s2.210 por m2, los dos ambientes u$s2.097 y los tres ambientes u$s2.020. Señaló: “En Buenos Aires se mantiene esa tendencia. La caída general parece haber tocado un piso”.

Cautela y mayor poder de negociación

El relevamiento también muestra una leve baja mensual del 2,3% y una brecha de apenas 4,53% entre precio publicado y valor final de cierre. “Esa diferencia se mantiene por debajo del 5% desde hace 18 meses, lo que indica que los vendedores ajustaron sus expectativas y los compradores negocian desde una posición más realista”, agregó Gómez Picasso.

El especialista sostuvo que “se comienza a ver un amesetamiento en los valores” y que “los compradores muestran mayor cautela, sobre todo en un contexto de oferta abundante y búsqueda de oportunidades puntuales”. En ese marco, las operaciones se concentran en unidades bien ubicadas o con precios ajustados al nuevo escenario.

Cuánto cuesta comprar un departamento en CABA

De acuerdo con el índice de Zonaprop, el valor del metro cuadrado de los departamentos se ubicó en octubre en u$s2.449, con una leve caída del 0,1% intermensual y un alza interanual del 5,5%.

Un monoambiente cuesta en promedio u$s107.000, un dos ambientes ronda los u$s129.000 y un tres ambientes los u$s179.000.

Las casas también muestran variaciones positivas: el metro cuadrado promedio se ubica en u$s1.826, con un incremento interanual del 6,3%. Una vivienda con tres dormitorios tiene un precio medio de u$s300.000, mientras que una de cuatro dormitorios asciende a u$s490.000.

El valor promedio del metro cuadrado en la Ciudad superó los u$s2.000, con una brecha menor entre publicación y cierre de operaciones

Según Lisandro Cuello, especialista inmobiliario, “el valor del metro cuadrado en la Ciudad muestra una tendencia de estabilización tras varios meses de alzas, en línea con un mercado que empieza a ordenarse”.

Indicó que “los precios promedio de las casas rondan los u$s1.826 por m2, mientras que los departamentos se ubican cerca de u$s2.400”.

Cuello agregó que “la mejora en el crédito y la desaceleración inflacionaria favorecieron un escenario más previsible, aunque todavía con mucha dispersión entre zonas”. “En barrios como Palermo, Belgrano y Recoleta el valor se mantiene por encima de los u$s2.900, mientras que en el sur porteño —como La Boca, Soldati o Pompeya— sigue por debajo de los u$s800”, detalló.

Factores que sostienen la estabilidad

Para Gómez Picasso, “la suba de tasas en los bancos fue determinante en esta pausa”. Señaló que “mientras las tasas se mantengan por encima del 7 u 8% anual, será difícil que los precios continúen subiendo con fuerza”.

Los mayores aumentos mensuales se registraron en Villa Urquiza, Almagro y Flores. En Urquiza, las unidades de tres ambientes subieron 9%; en Almagro, los dos ambientes aumentaron 7,6%; y en Flores, los monoambientes treparon 7% respecto de enero.

El promedio general del metro cuadrado para todas las unidades vendidas en la Ciudad superó por primera vez los u$s2.000 en los distintos segmentos. Cuellos, consideró que, “si la estabilidad macroeconómica persiste y se amplía la oferta de crédito, los valores podrían mantener una tendencia ascendente moderada durante 2025”.

Patricia Fournier, titular de LPF Negocios Inmobiliarios, coincidió en que “el mercado atraviesa un momento de ajuste, con precios más realistas y compradores que priorizan la calidad y la ubicación”.

Según explicó, “la estabilidad del dólar y la posibilidad de financiamiento empiezan a normalizar la dinámica del mercado después de varios años de inercia”.

Explicó que “tras las elecciones, muchos proyectos que estaban demorados comenzaron a moverse nuevamente, y los desarrolladores retoman decisiones de inversión con una mirada de mediano plazo”.

Según Fournier, “el escenario futuro dependerá de que se mantenga la estabilidad cambiaria y de que el crédito continúe expandiéndose, porque el financiamiento empieza a ser el gran motor para reactivar la demanda en los segmentos medios”, concluyó.