El costo de las expensas se consolidó como uno de los principales factores de presión sobre los hogares en la Ciudad de Buenos Aires y el Gran Buenos Aires. En ese escenario, los amenities ganaron protagonismo dentro del análisis, tanto por su peso en la estructura de gastos como por su rol en la decisión de compra o alquiler.
Expensas, un golpe al bolsillo: los amenities pueden encarecerlas hasta 43% y la morosidad ya roza el 20%
Los servicios comunes suman presión sobre las expensas. En paralelo, los costos superan la inflación y crece la deuda en los consorcios.
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Piscina en el último piso, uno de los amenities más valorados que elevan los costos de mantenimiento y presionan al alza las expensas mensuales
En los últimos años, los desarrollos inmobiliarios incorporaron cada vez más servicios y espacios comunes. Piletas, parrillas, SUM, laundry y propuestas más específicas como coworking o gimnasio se instalaron como diferenciales clave para atraer demanda. En barrios cerrados, la oferta se amplió con canchas deportivas, espacios verdes y servicios exclusivos.
El interrogante central pasa por el costo. ¿Cuánto inciden estos amenities en las expensas? ¿Se trata de un diferencial marginal o de un impacto relevante en el presupuesto mensual?
Un relevamiento de la plataforma Octavo Piso, realizado sobre una base de 200.000 usuarios en Capital y Gran Buenos Aires, aporta una primera respuesta. En edificios de la Ciudad de Buenos Aires sin amenities, el promedio de expensas se ubicó en $213.240,53. En aquellos que sí cuentan con estos servicios, el valor ascendió a $263.720.
La diferencia alcanza el 23,67%. El dato confirma que la presencia de amenities implica un incremento concreto en el costo mensual, aunque dentro de un rango moderado en comparación con otros factores que afectan las expensas.
El impacto resulta más marcado en barrios cerrados. En ese segmento, las expensas promedio de enero llegaron a $636.310 en urbanizaciones con amenities, frente a $443.223 en aquellas sin estos servicios. La brecha alcanza el 43%, lo que muestra una incidencia mucho más significativa.
La explicación no se limita a la infraestructura. El mantenimiento, los servicios asociados y la operación diaria de estos espacios explican gran parte del diferencial.
“En muchos casos lo que encarece las expensas de espacios con amenities no es la instalación en sí, sino los servicios y productos asociados, requeridos para su mantenimiento. La diferencia económica entre tener y no tener es representativa en los barrios y algo menor en edificios. Pero más allá de transparentar estos números, también es cierto que muchas de las personas que se mudan a estos espacios lo hacen, en parte, por los amenities que podrán disfrutar”, explicó Nicolás Rossi, uno de los fundadores de Octavo Piso.
Preferencias
En cuanto a las preferencias, el relevamiento marca una tendencia clara en la Ciudad de Buenos Aires. El SUM se posiciona como el amenity más extendido, presente en el 49,6% de los edificios con servicios. Su carácter multifunción y su uso social lo consolidan como el espacio más valorado por los vecinos.
La parrilla aparece en segundo lugar con el 21,7%, seguida por su versión integrada en terrazas o SUM, con un 9,7%. El laundry alcanza el 7,4%, lo que refleja la búsqueda de practicidad en unidades cada vez más compactas.
Más atrás figuran la pileta con el 3,5%, el cowork con el 1,9% y el gimnasio con el 1,6%. Estos últimos responden a nuevas demandas vinculadas al bienestar y al trabajo flexible, aunque todavía tienen menor penetración.
En el otro extremo, amenities como jacuzzi, sauna o microcine se mantienen como opciones de nicho, presentes en una proporción muy baja de edificios.
El uso de estos espacios también puede implicar costos adicionales. En muchos casos, los consorcios fijan tarifas para su reserva. El alquiler promedio de un SUM ronda los $20.000, mientras que una parrilla puede costar alrededor de $15.000.
Los valores se incrementan en amenities más complejos. Un quincho puede alcanzar entre $130.000 y $150.000, mientras que un SUM con características diferenciales puede llegar a los $100.000.
En barrios cerrados, los precios suelen resultar más elevados e incluso en algunos casos se expresan en dólares. El alquiler de un SUM se ubica en torno a los u$s32, mientras que una cancha de fútbol 11 puede costar unos $50.000. Una cancha de pádel con iluminación oscila entre $15.000 y $30.000.
Morosidad en alza
Más allá de estas diferencias, el fenómeno de las expensas se explica por una combinación de factores más amplia. En el último año, los costos del sector superaron la inflación interanual y consolidaron una tendencia alcista.
Al mismo tiempo, la morosidad se convirtió en un problema creciente dentro de los consorcios. Actualmente, cerca del 19% de los departamentos registra deuda, lo que introduce un nuevo nivel de tensión en la administración de los edificios.
Para Martín Eliçagaray, especialista en tecnología aplicada a la propiedad horizontal y de Simple Solutions, el fenómeno refleja un cambio estructural. Explicó: “Las expensas dejaron de ser un gasto administrativo más y pasaron a competir directamente con el alquiler o la cuota del crédito. Cuando eso ocurre, la morosidad deja de ser excepcional y se vuelve estructural”.
Desde su mirada, el aumento de costos no responde solo a la inflación. Existen componentes rígidos que presionan de forma constante. Señaló: “Hay tres componentes que presionan fuerte y son difíciles de negociar: salarios, servicios públicos y mantenimiento técnico. Si el edificio no revisa cómo consume y cómo contrata, cualquier aumento externo impacta sin amortiguación”.
El escenario también impacta en el valor de las propiedades. Un consorcio con problemas financieros pierde previsibilidad y afecta la toma de decisiones de propietarios e inversores. “Un consorcio con alta morosidad pierde previsibilidad. Eso influye en la decisión de alquilar, vender o incluso invertir en mejoras. La salud financiera del edificio empieza a ser un dato tan relevante como la ubicación”, explicó.
En ese contexto, la gestión se vuelve un factor central. La incorporación de tecnología aparece como una herramienta para mejorar la eficiencia y reducir costos. “Medir consumos en tiempo real, automatizar sistemas de iluminación o calefacción, digitalizar la administración y transparentar gastos no es un lujo. Es una forma concreta de bajar costos y, sobre todo, de generar confianza entre vecinos”, sostuvo.
El problema también presenta una dimensión cultural. La participación de los propietarios incide directamente en el funcionamiento del consorcio. “Cuando los propietarios se desentienden, el edificio se encarece. Administrar un consorcio no es solo pagar una expensa sino que es involucrarse, controlar y planificar. La indiferencia termina saliendo mucho más cara que cualquier inversión en eficiencia”, explicó.
En un contexto económico desafiante, la discusión sobre expensas, amenities y sustentabilidad financiera de los consorcios gana centralidad. El equilibrio entre calidad de vida y costo mensual se instala como una de las variables clave del mercado inmobiliario.
Eliçagaray concluyó que el desafío excede lo financiero y se vincula con la preservación del patrimonio y la convivencia en los edificios.
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