Comprar una casa cuesta 36% menos por metro cuadrado que un departamento en CABA

Los precios de las casas suben tras un largo estancamiento. Permanecen por debajo en relación al valor por superficie, pero superan a los departamentos en montos finales. Las diferencias por barrio, el repunte de escrituras y el costo de construir, en el centro del nuevo análisis.

Una casa recientemente refaccionada en la zona del corredor norte de CABA. Las unidades unifamiliares volvieron a subir su cotización tras varios años de caídas

El precio del metro cuadrado de las casas en la Ciudad de Buenos Aires se ubica en u$s1.777, un 36% por debajo del valor promedio de los departamentos, que alcanzan los u$s2.416 por m2. Los datos surgen del relevamiento mensual del portal de clasificados Zonaprop, que reflejó un aumento de 0,6% para las viviendas unifamiliares en mayo. En lo que va de 2025, el alza acumulada es de 3,1%, mientras que el incremento interanual alcanza el 4,9%.

Pese a ese repunte, el comportamiento del valor de las casas se mantiene por debajo del aumento de los departamentos, que muestran una suba del 3,9% en el año y del 7,7% en los últimos doce meses. Ambos casos evolucionan por debajo de la inflación medida en dólares, que llega al 37% interanual.

Una casa con tres dormitorios cuesta en promedio u$s292.887, mientras que una de cuatro dormitorios se ubica en u$s476.269. Los valores finales superan con holgura los de los departamentos debido a la mayor superficie, el tipo de construcción y la presencia de espacios exteriores.

Para Martín Pinus, de Martín Pinus Real Estate, “el repunte en el valor de las casas después de más de 18 meses de estancamiento se vincula con la reactivación del crédito hipotecario, que abrió nuevas oportunidades de compra para viviendas familiares. Se sumaron además inversores que ven en las casas una alternativa más estable en un contexto volátil”.

Fuente: Zonaprop. Aquí como se comportó el movimiento de los valores de casas en venta

También porque no tienen expensas, un gasto mensual elevado que representa una preocupación creciente y esto hizo crecer la demanda por las casas en distintos barrios como Monte Castro, Villa Devoto, Saavedra, Barracas, Caballito y en zonas cotizadas como Belgrano, Núñez o Colegiales. En CABA, el promedio de las expensas se ubica en los $250.000 por mes.

Según Pinus, “aunque el metro cuadrado resulta más barato que en los departamentos, el valor total de las casas es más elevado porque suelen tener más superficie cubierta, terreno propio, jardín o patio, y muchas veces están ubicadas en zonas residenciales con mayor demanda por parte de familias con hijos”.

Palermo encabeza el ranking de barrios con casas más caras, con un valor medio de u$s3.451 por metro cuadrado. Lo siguen Belgrano (u$s2.733) y Recoleta (u$s2.412). En el otro extremo, Villa Soldati presenta los precios más bajos, con u$s673 por metro cuadrado. También figuran entre los más accesibles Nueva Pompeya (u$s748) y La Boca (u$s831).

Leve suba

En el caso de los departamentos, el metro cuadrado subió 0,4% en mayo y acumula un alza de 3,9% en 2025. El valor actual (u$s2.416) se encuentra 12,3% por encima del piso de junio de 2023 (u$s2.151). Un monoambiente cotiza en u$s106.631, un dos ambientes en u$s127.894 y un tres ambientes en u$s176.091.

Fuente: Zonaprop. Aquí los barrios que presentaron las mayores alzas interanuales y sus porcentajes

Puerto Madero mantiene el precio más elevado en la Ciudad con u$s6.146 por metro cuadrado, seguido por Palermo (u$s3.383) y Núñez (u$s3.226). En la base del ranking se encuentran Lugano (u$s1.094), Nueva Pompeya (u$s1.435) y Parque Avellaneda (u$s1.516).

El volumen de escrituras creció en abril un 50% respecto del mismo mes de 2024, con 5.471 operaciones registradas. Es el mejor abril en seis años. Las escrituras con hipoteca bancaria representan el 22% del total, siete veces más que hace un año.

“El 22% de las operaciones se concretó con crédito hipotecario, una herramienta vital para el crecimiento del mercado”, afirmó Leandro Molina, director de Clasificados del Grupo QuintoAndar —que incluye a Zonaprop— para LATAM.

Fuente: Zonaprop

Según su evaluación, los últimos datos permiten anticipar un escenario más activo y con mayor volumen de operaciones en comparación con los años previos. Molina anticipó: "Estamos ante un mercado más ordenado y en plena expansión".

El costo de construcción en dólares subió 15,2% en mayo y acumula un incremento del 126% desde octubre de 2023. Construir hoy cuesta 3,4 veces más que en 2020, el valor mínimo de la serie histórica relevada por Zonaprop.

Alquileres

En el mercado de alquileres, los precios aumentaron 2,9% en mayo. En 2025, el ajuste acumula 16,3%, por encima de la inflación (14,7%). En términos interanuales, la suba es de 45,5%, muy cerca del IPC (45,3%) pero por debajo del ajuste por ICL (84,4%).

Fuente: Zonaprop

El valor medio de alquiler para un monoambiente se ubica en $544.563. Un dos ambientes cuesta $640.427 y uno de tres ambientes alcanza los $860.644 mensuales. Puerto Madero encabeza el ranking de precios, con un alquiler promedio de $1.179.327. Le siguen Núñez ($726.085) y Saavedra ($706.934). En la parte baja figuran Lugano ($462.187), Versalles ($516.173) y La Boca ($542.152).

La rentabilidad del mercado inmobiliario mejoró en mayo. La relación alquiler/precio se ubica en 5,37% anual. Se necesitan 18,6 años de alquiler para recuperar la inversión, un 11,2% menos que un año atrás.

Villa Lugano ofrece la mayor rentabilidad (8,5%), seguido por Nueva Pompeya (8,1%) y Parque Avellaneda (7,5%). Puerto Madero, Palermo y Belgrano se encuentran entre los barrios con menor retorno, con tasas de 3,9%, 4,2% y 4,5%, respectivamente.