Alquileres en CABA: leve repunte por encima de la inflación tras la desaceleración de 2024

La suba promedio en los últimos tres meses superó el índice inflacionario. El valor de los departamentos de dos y tres ambientes mostró alzas interanuales superiores al 60%. Expertos destacan el rol de la derogación de la Ley de Alquileres, el cambio en la oferta y los desafíos estructurales para el acceso a la vivienda.

Una pareja firma un nuevo contrato de alquiler. Hay oferta pero los valores se mantienen elevados en algunos casos

Después de varios trimestres de desaceleración, los alquileres tradicionales en la ciudad de Buenos Aires volvieron a ubicarse por encima de la inflación (que acumuló en abril un 47,3% interanual de acuerdo con el INDEC). Según el relevamiento de Reporte Inmobiliario correspondiente a mayo de 2025, el incremento promedio interanual en los departamentos usados estándar fue de 63,5% para unidades de dos ambientes y 62% para las de tres ambientes, superando el 60,25% que marcó la inflación general en igual período.

El informe destacó que el valor promedio para un departamento de dos ambientes alcanzó los $600.789, mientras que los de tres ambientes cotizaron en torno a los $789.685. La curva de aumentos trimestrales igual muestra una desaceleración desde mediados de 2023, coincidiendo con la derogación de la Ley de Alquileres.

En términos históricos, el ritmo de suba trimestral muestra el siguiente recorrido de acuerdo con el portal:

• Mar–May 2023: +63%

• Jun–Ago 2023: +73%

• Sep–Nov 2023: +37,6%

• Dic–Feb 2023/24: +29,1%

• Mar–May 2024: +27,8%

• Jun–Ago 2024: +20,7%

• Sep–Nov 2024: +12,9%

• Dic–Feb 2024/25: +10,5%

• Mar–May 2025: +7,5%

Desde el sector explicaron que la derogación de la ley incentivó la aparición de nuevas unidades en oferta, lo que permitió una recomposición del mercado tras un período de escasez crítica. “Volvió la oferta después de que estábamos en cero. A partir de ahí, los precios bajaron trimestre a trimestre hasta ubicarse cerca de la inflación”, señaló Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario.

Al mismo tiempo, reconoció que el déficit habitacional en Argentina se amplía cada año, con la suma de unos 50.000 hogares por motivos demográficos y migratorios. “La situación mejora, pero el problema estructural excede al precio o la cantidad de propiedades disponibles”, remarcó.

Mayor presión sobre los inquilinos

Para María Celina Calore, economista del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO), en los últimos meses se consolidó un cambio en la tendencia. Durante 2024, los valores mostraron una meseta en casi todos los segmentos. Sin embargo, entre marzo y mayo de 2025 se registró un salto que rompió esa dinámica. “Los precios subieron entre 11% y 18% mensual, muy por encima del 2,6% de inflación. En los dos ambientes, el aumento fue del 18,2% mensual y del 71% interanual”, precisó.

La especialista subrayó que los salarios no acompañaron ese ritmo, lo que elevó la proporción del ingreso que los hogares destinan al alquiler. También advirtió que los aumentos pactados con mayor frecuencia –cada tres o cuatro meses, según el nuevo marco contractual– favorecen al propietario, pero perjudican al inquilino. “Los contratos ya no arrancan con valores altos porque el propietario sabe que puede recuperar en los primeros ajustes. Esto reduce el precio inicial, pero acelera la carga económica en el corto plazo”, explicó.

Fuente: Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO)

En paralelo, Calore detalló que las expensas encarecen el acceso a la vivienda en un 20% adicional. Además, el fenómeno de publicaciones en dólares –que representa el 25% en CABA, según CESO– agrega otra barrera a la comparación de precios.

El informe también indicó que los departamentos de un ambiente mostraron subas menores en el último año. Uno de los motivos fue la caída del turismo receptivo por efecto de la apreciación cambiaria, lo que empujó a muchos propietarios a retirar sus inmuebles del mercado temporario. Muchos monoambientes, que antes estaban orientados al alquiler turístico, se volcaron al mercado tradicional, lo que amplió la oferta en ese segmento.

Gómez Picasso sostuvo que, si bien las diferencias entre unidades de dos y tres ambientes fueron menores, la calidad del inmueble volvió a convertirse en una variable decisiva para fijar precios. “Hoy la oferta es suficiente y el estado de la propiedad influye de manera directa en los valores”, afirmó.

Respecto de los desafíos de fondo, el director de Reporte Inmobiliario remarcó que “el camino es el correcto, pero aún falta mucho”. Destacó que el contexto actual permite apostar por la inversión en alquileres, pero que el verdadero cambio llegará cuando se amplíe de manera significativa la cantidad de metros disponibles. “Para eso hay que construir más viviendas, y eso lleva tiempo”, afirmó.

Cuánto cuesta alquilar en CABA: los valores de 10 barrios

Departamentos de 2 ambientes – Promedio mensual

• Belgrano: $819.000.

• Palermo: $713.000.

• Villa Urquiza: $709.000.

• Villa Crespo: $627.285.

• Villa Devoto: $625.285.

• San Telmo: $602.145.

• Floresta: $548.750.

• Agronomía: $547.500.

• Barracas: $547.145.

• La Boca: $491.250.

Departamentos de 3 ambientes – Promedio mensual

• Recoleta: $1.112.000.

• Belgrano: $1.051.250..

• Villa Urquiza: $934.000.

• Villa Devoto: $894.445.

• Colegiales: $878.570.

• Núñez: $862.855.

• Caballito: $718.570.

• San Telmo: $688.000.

• Constitución: $657.710.

• La Boca: $620.435.

Qué deben tener en cuenta quienes buscan alquilar

En el nuevo escenario sin Ley de Alquileres, los inquilinos enfrentan condiciones de mayor incertidumbre en los contratos. Calore advirtió que el mayor problema no está en el precio inicial, sino en la frecuencia de los ajustes: “Los contratos permiten actualizaciones cada tres o cuatro meses, mientras los ingresos de los hogares no crecen al mismo ritmo”. Esa desincronización obliga a muchas familias a destinar una porción creciente de sus ingresos al pago del alquiler, lo que reduce su capacidad de ahorro y consumo.

Desde el sector sostienen que lo más conveniente es acordar actualizaciones semestrales, dado que muchos rubros todavía no lograron recomponer los ingresos frente a la inflación. También recomiendan contraofertar y buscar un precio inicial razonable. Con pactos libres y mayor oferta disponible, el inquilino tiene margen para negociar en mejores condiciones.

A su vez, Gómez Picasso destacó que, ante una oferta más amplia, la calidad del inmueble se volvió determinante. “Hoy hay stock suficiente, por eso el estado de la unidad impacta directamente en el valor. Un departamento bien mantenido y con servicios en regla se alquila más rápido y sin tanta negociación”, señaló.

Ambos remarcaron que los inquilinos deben revisar con atención las condiciones del contrato, contemplar la incidencia de expensas y evitar comprometerse con valores iniciales bajos que luego puedan dispararse en pocos meses. También sugirieron comparar publicaciones en pesos y en dólares, ya que esta última modalidad –presente en el 25% de las ofertas en CABA– impone mayor complejidad al cálculo real del costo mensual.