Rafael Valera, vicepresidente de Advisory de CBRE Argentina, señaló que el mercado se divide cada vez más según las prestaciones de los inmuebles. En el tercer trimestre de 2026, la vacancia de las oficinas Clase A y A+ descendió al 13,1%, el nivel más bajo del ciclo, aunque las diferencias entre corredores son marcadas.
Los valores promedio de alquiler mensual por m2 que relevó CBRE son los siguientes:
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Polo Saavedra: u$s26,35 por m2.
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Puerto Madero: u$s25,82 por m2.
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Palermo: u$s25,77 por m2.
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Catalinas: u$s23,87 por m2.
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Zona Norte CABA: u$s22,08 por m2.
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Retiro: u$s20,36 por m2.
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9 de Julio: u$s17,90 por m2.
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Microcentro: u$s16,06 por m2.
La brecha también se refleja en la disponibilidad. Zona Norte CABA registra una vacancia de apenas 1,6%, seguida por el corredor Libertador de GBA, con 8,9%, y Puerto Madero, con 9,6%. En el otro extremo, 9 de Julio alcanza el 26,2% y Microcentro, el 16,2%.
Para Valera, la conectividad es determinante: en América Latina, el 43% de las empresas descartaría un edificio sin cercanía al transporte público y el 40% no elegiría uno sin estacionamiento. La calidad del inmueble importa, pero debe acompañarse de una ubicación que facilite el acceso de los empleados.
La zona del Polo DOT en Saavedra, entre las más solicitadas por las empresas
Prensa IRSA
Mariana Stange, de Mariana Stange Real Estate, también destacó el protagonismo del norte porteño. El eje Libertador, Núñez y Saavedra concentra interés por sus edificios nuevos, accesos e infraestructura comercial. Catalinas conserva su posición entre las áreas corporativas más sólidas del centro, aunque la especialista advirtió que Microcentro también puede recuperar atractivo si ofrece espacios competitivos.
"Lo que murió es la oficina que no tiene nada para ofrecer más allá de metros", planteó Stange, al diferenciar los edificios tradicionales sin servicios de aquellos que logran adaptarse a las nuevas necesidades de las empresas.
Qué empresas buscan oficinas y qué características priorizan
La demanda no responde únicamente a nuevas compañías que llegan al país. Una parte importante corresponde a empresas que ya operan en la Argentina y necesitan reorganizar sus espacios, unificar sedes o trasladarse a edificios que acompañen sus planes de crecimiento.
Entre los sectores que impulsan las consultas aparecen los servicios financieros, la energía, el petróleo y el gas, la minería, la tecnología, la agroindustria y los servicios profesionales. CBRE identifica una actividad destacada de empresas vinculadas con la energía y los recursos naturales, mientras que Cushman & Wakefield también observa interés de compañías financieras y tecnológicas.
Mercedes Pagliettini, broker senior de Cushman & Wakefield, explicó que las empresas priorizan oficinas acondicionadas y listas para ocupar. El aumento de los costos de construcción y adecuación lleva a reducir la inversión inicial y acortar los tiempos de instalación.
Los amenities también ganan peso en la decisión. Salas de reuniones, terrazas, áreas verdes, comedores, cafeterías y espacios para eventos se incorporan a las exigencias de las compañías que buscan mejorar la experiencia de sus equipos.
El trabajo híbrido continúa vigente, pero varias empresas aumentaron la presencialidad a tres o cuatro días por semana. Ese cambio también modifica las necesidades de superficie: algunas compañías buscan ampliar sus oficinas, mientras otras reorganizan los metros disponibles para aprovecharlos mejor.
Stange señaló que las superficies de entre 500 y 800 m2 concentraron buena parte de la absorción reciente que observa su firma. Las compañías priorizan plantas eficientes, salas de reunión, áreas de concentración y sectores comunes que favorezcan el intercambio. "Una oficina de 500 m2 lista para ocupar y bien tasada hoy se alquila en menos de un mes", sostuvo. La velocidad de contratación, explicó, depende de que el precio sea competitivo y el inmueble responda a las necesidades concretas del interesado.
La falta de oferta premium abre oportunidades para reciclar edificios
La recuperación del mercado también plantea un desafío para los propietarios. La escasez de nuevos desarrollos de alta categoría limita las alternativas para las compañías que buscan oficinas modernas, por lo que los edificios existentes con buena ubicación y estructura pueden ganar valor mediante una reconversión.
Según CBRE, la absorción neta de oficinas Clase A y A+ acumuló 57.457 m2 hasta septiembre de 2026. Durante el tercer trimestre, la demanda incorporó 12.392 m2 al espacio ocupado, sin que ingresaran nuevos metros al inventario.
Área de Plaza Roma, a pasos de Puerto Madero, allí se prioriza sólo la ocupación de oficinas premium
CBRE
La oferta futura todavía requiere tiempo. Palermo sumaría 17.063 m2 en el cuarto trimestre de 2026; el corredor Panamericana incorporaría 10.000 m2 en 2027, y Polo Saavedra proyecta cerca de 69.000 m2 entre 2028 y 2029.
Valera consideró que la reconversión permite ampliar la oferta premium sin depender exclusivamente de nuevos desarrollos. Los edificios con buenas condiciones estructurales y ubicaciones estratégicas pueden recuperar competitividad mediante mejoras en tecnología, servicios, eficiencia y diseño.
El ejecutivo también advirtió que los inmuebles sin atributos diferenciales corren un riesgo creciente de obsolescencia. La demanda que no encuentra opciones en los corredores más cotizados puede trasladarse a otros sectores, lo que abre oportunidades para propietarios que inviertan en mejorar sus activos.
La decisión, sin embargo, exige evaluar los costos de obra frente al alquiler que podría obtenerse una vez finalizada la renovación. No alcanza con modernizar la estética: el edificio debe ofrecer prestaciones que justifiquen su valor y respondan a las necesidades de las compañías.
Precios, costos y una recuperación selectiva
Aunque la ocupación mejora, los valores promedio no muestran aumentos generalizados. CBRE registró una renta solicitada promedio de u$s21,26 por m2 mensual en el tercer trimestre, frente a u$s21,71 en el período anterior. La consultora atribuyó la diferencia a la composición de la oferta disponible, con mayor peso de superficies en zonas de precios más bajos, y no a una caída uniforme de los alquileres.
Cushman & Wakefield, por su parte, ubica el promedio general del mercado en u$s22,90 por m2, frente a u$s27,10 en 2020. La firma advierte que los inmuebles de mayor calidad captan buena parte de la demanda, mientras que una porción de las oficinas disponibles corresponde a edificios antiguos o con menores prestaciones.
Pagliettini explicó que "la escasez de oficinas premium listas para ocupar puede extender los plazos de búsqueda, incluso cuando las empresas mantienen sus planes de mudanza. Algunas compañías que postergaron decisiones deben volver a evaluar alternativas porque los espacios que tenían en la mira ya se alquilaron".
Stange coincidió en que el mercado está activo, aunque la recuperación es selectiva. Las empresas negocian con más cuidado, solicitan flexibilidad contractual y analizan la inversión inicial, pero también aparecen compañías que vuelven a tomar superficie luego de años de reducción.
Vista de Avenida del Libertador a la altura de Manuela Pedraza en Núñez. La zona norte porteña fue la que más se potenció en los últimos 10 años en el ámbito de los alquileres corporativos
Remarcó que los propietarios "tienen una oportunidad para reposicionar inmuebles que quedaron rezagados. Una oficina bien ubicada, equipada y con un precio adecuado puede competir mejor en un mercado donde las compañías priorizan la calidad y el ahorro de tiempo y dinero en la instalación".
El concepto de Happy place empieza a reflejarse así en las decisiones inmobiliarias corporativas, aunque las inversiones todavía son selectivas. Valera indicó que el 29% de las organizaciones consultadas en la región se limita al mantenimiento, el 28% realiza mejoras incrementales y el 19% encara transformaciones profundas.
La oficina atractiva dejó de ser un atributo secundario, pero cada mejora debe tener una justificación económica. Las empresas buscan un espacio que favorezca el trabajo presencial sin disparar sus costos, y los propietarios necesitan adaptar sus edificios para captar esa demanda.
Stange resumió el cambio de prioridades con una definición que sintetiza la transformación del mercado: "Una oficina no se elige por metros cuadrados. Se elige por lo que permite que pase adentro".
