Seis barrios concentran la mayor oferta de propiedades en venta de la Ciudad. Qué explica ese fenómeno, y qué otros trazados ganan terreno entre el top 10.
La mayor oferta de departamentos en venta de la Ciudad de Buenos Aires se concentra en unos pocos barrios, donde la fuerte actividad inmobiliaria convive con una demanda sostenida y una amplia variedad de opciones para los compradores
La Ciudad de Buenos Aires concentra una amplia oferta de departamentos, pero la mayor parte del mercado se reúne en apenas un puñado de barrios. Palermo, Recoleta, Belgrano, Caballito, Balvanera y Núñez lideran las publicaciones de inmuebles en venta y mantienen un movimiento constante tanto para compradores finales como para inversores. Totalizan más de 50.000 propiedades entre estos 6 trazados porteños.
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Lejos de reflejar un mercado con dificultades para vender, los especialistas sostienen que esa concentración responde al desarrollo urbano que esos barrios registraron durante décadas, con mayor construcción de edificios, mejor conectividad y una demanda que permanece activa incluso en contextos económicos cambiantes.
"Los barrios con mayor cantidad de propiedades en venta también suelen ser los que históricamente concentraron más demanda, más construcción de edificios y un mayor volumen de operaciones. Por eso es lógico que hoy tengan una oferta más amplia que el resto de la ciudad", dijo Daniel Bryn, analista del mercado inmobiliario y titular de Zipcode.
Palermo encabeza la oferta por una combinación de factores. Es el barrio con mayor cantidad de habitantes de la Ciudad, reúne una importante actividad comercial y gastronómica y, además, lideró buena parte de los desarrollos inmobiliarios de los últimos años.
A ese grupo se suman Recoleta y Belgrano, con un parque edilicio consolidado y una rotación permanente de departamentos usados, mientras que Caballito mantiene una demanda sostenida por su ubicación estratégica y su conectividad.
Balvanera y Núñez completan el grupo de barrios con mayor cantidad de publicaciones, aunque por motivos diferentes. El primero dispone de un importante stock de edificios tradicionales, mientras que el segundo ganó protagonismo gracias al fuerte crecimiento de nuevos emprendimientos residenciales.
Bryn explicó que la mayor oferta no representa un exceso de inmuebles sin vender, sino la consecuencia natural de mercados que concentran una elevada cantidad de operaciones.
Señaló: "Que un barrio tenga muchas propiedades en venta no significa que sea un mercado débil o con poca demanda. En muchos casos ocurre exactamente lo contrario: son barrios que concentran más oferta porque también reúnen una mayor cantidad de compradores, de operaciones y de nuevos desarrollos inmobiliarios".
A ese grupo también se incorporan Almagro, Villa Crespo, Villa Urquiza y Floresta, barrios que presentan una oferta importante gracias a su buena infraestructura, acceso al transporte público y una combinación de edificios tradicionales con nuevos desarrollos.
Los valores varían según el estado de conservación, la antigüedad, la ubicación y las prestaciones de cada edificio, aunque los especialistas manejan rangos orientativos para las unidades usadas en buen estado.
Departamentos de tres ambientes
• Palermo: u$s230.000 a u$s270.000.
• Recoleta: u$s220.000 a u$s260.000.
• Belgrano: u$s215.000 a u$s255.000.
• Caballito: u$s170.000 a u$s210.000.
• Balvanera: u$s110.000 a u$s150.000.
• Núñez: u$s210.000 a u$s260.000.
Departamentos de cuatro ambientes
• Palermo: u$s340.000 a u$s450.000.
• Recoleta: u$s330.000 a u$s430.000.
• Belgrano: u$s320.000 a u$s420.000.
• Caballito: u$s240.000 a u$s330.000.
• Balvanera: u$s170.000 a u$s240.000.
• Núñez: u$s320.000 a u$s430.000.
Los valores corresponden a unidades usadas en buen estado. En edificios premium o desarrollos a estrenar los precios pueden superar ampliamente esos rangos.
La gran cantidad de publicaciones también elevó el nivel de exigencia de los compradores. Hoy resulta habitual que una persona compare decenas de propiedades similares antes de tomar una decisión, lo que vuelve determinante una tasación correcta.
"Hoy vender una propiedad no depende tanto del barrio donde está ubicada, sino de cómo compite frente al resto de las opciones disponibles en ese mismo barrio. Un departamento bien tasado y bien presentado puede venderse rápidamente, incluso en zonas con mucha oferta", comentó Bryn.
El especialista advirtió que uno de los errores más frecuentes consiste en fijar el precio sobre la base de publicaciones similares y no de operaciones concretadas.
Si una unidad se publica entre un 10% y un 15% por encima del valor de mercado, pierde visibilidad, recibe menos consultas y suele permanecer varios meses sin encontrar comprador. En cambio, una tasación alineada con los precios de cierre permite acelerar la operación incluso en barrios con cientos de inmuebles similares.
También influyen aspectos como la orientación, el piso, la distribución, el estado general, las expensas y la calidad constructiva, variables que pueden modificar de manera importante el valor final.
En el otro extremo del mercado aparecen barrios con una oferta mucho más reducida de departamentos. Según el relevamiento de Zipcode, Villa Riachuelo registra apenas 19 unidades publicadas en venta, seguida por Villa Real (52), Villa Soldati (57), Versalles (86), Nueva Pompeya (98), Agronomía (155) y Parque Avellaneda (199). En Vélez Sarsfield, incluso, actualmente no se registran departamentos en venta dentro del relevamiento.
Bryn explicó que en estas zonas predominan las casas y las construcciones de baja altura, por lo que la cantidad de departamentos disponibles resulta naturalmente menor. A ese escenario se suma la escasez de terrenos aptos para nuevos desarrollos y un perfil residencial donde muchas familias permanecen durante años en la misma vivienda, lo que reduce la rotación de inmuebles.
En varios de estos barrios la actividad desarrolladora históricamente fue más limitada, con menos incentivos para levantar edificios. Como consecuencia, el ingreso de nuevas unidades al mercado es bajo y la oferta mantiene un volumen mucho más acotado que en los barrios con mayor actividad inmobiliaria.
Para Santiago Magnin, experto en Real Estate y referente de Deinmobiliarios, el mercado mostró un comportamiento distinto al que muchos esperaban durante el primer semestre.
Las consultas en los portales inmobiliarios disminuyeron respecto del año anterior, aunque el volumen de operaciones logró sostenerse gracias a un ajuste de precios y al mayor protagonismo del crédito hipotecario.
Según explicó, el ticket promedio de las operaciones en la Ciudad bajó alrededor de un 5% frente al año pasado, mientras los valores de publicación todavía muestran una tendencia alcista. Esa diferencia refleja un mercado donde la negociación conserva un papel importante.
Magnin también destacó el efecto multiplicador del financiamiento bancario. Cada crédito hipotecario genera nuevas operaciones porque permite que un propietario venda para comprar una vivienda de mayor valor y desencadene una cadena de compraventas.
Al mismo tiempo, recordó que todavía existe una oferta elevada de propiedades en relación con la cantidad de operaciones mensuales, una situación que mantiene cierta presión sobre los valores de cierre.
De todos modos, consideró que los barrios tradicionales seguirán concentrando buena parte de la actividad, aunque sectores como Saavedra, Chacarita, Villa Ortúzar, Monte Castro y Villa Devoto también muestran un potencial de crecimiento por la renovación urbana y mejores relaciones entre precio y calidad de vida.
Magnin concluyó: "El futuro siempre resulta imprevisible, pero si el crédito hipotecario mantiene su crecimiento y la demanda continúa activa, el mercado puede sostener un nivel de operaciones saludable, incluso con compradores mucho más exigentes que hace algunos años".