Con sólo unas 600 unidades en oferta, los PH figuran entre las propiedades más buscadas de la Ciudad de Buenos Aires. Valores por barrios y por qué escasean.
Cosquín al 1600, en Mataderos. Los PH mantienen fuerte demanda en zonas residenciales de la Ciudad por sus patios, terrazas y bajas expensas
Los PH volvieron a posicionarse entre las tipologías más buscadas dentro del mercado de alquileres porteño. La combinación de patios, terrazas, bajas expensas y una dinámica más cercana a la de una casa empujó una demanda que no encuentra demasiada oferta disponible. Hoy, alquilar uno de estos inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires ya exige desembolsos que, en muchos casos, rozan o superan el millón de pesos mensuales.
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Según relevamientos del mercado inmobiliario y publicaciones activas en portales especializados, actualmente existen apenas unas 600 unidades de PH en alquiler dentro de CABA. La cifra queda muy por debajo de la oferta tradicional de departamentos (posicionada en 14.000 en distintos barrios) y explica parte de la presión sobre los valores.
Otro aspecto a tener en cuenta es que no se construyen tantos PH nuevos y existen barrios premium, como Puerto Madero, donde directamente no hay oferta de este tipo. Además, hay otros tanto en alquiler como compraventa que requieren de refacciones por ser obras de hace más de 60 años atrás.
El fenómeno se consolidó después de la pandemia. Los espacios abiertos propios comenzaron a ganar protagonismo y muchos inquilinos priorizaron ambientes más amplios, terrazas o patios antes que amenities de edificios tradicionales.
Román Paikin, de San Román Propiedades y vicepresidente del Colegio Inmobiliario porteño, señaló: “El PH está posicionado como uno de los productos más buscados dentro del mercado locativo porteño”.
Dentro del mercado actual, los PH aparecen como una alternativa intermedia entre una casa y un departamento. Para muchas familias jóvenes o parejas con hijos, esa configuración se volvió clave.
“El gran diferencial frente al departamento tradicional es la sensación de casa. El inquilino valora contar con espacios abiertos propios, mayor independencia y menor densidad de vecinos”, comentó Paikin.
La ecuación económica también pesa. En gran parte de los casos, los PH exhiben expensas muy bajas o directamente inexistentes. Con costos mensuales de edificios que en algunos barrios superan los $300.000, evitar ese gasto se transformó en un argumento decisivo.
Humberto Foresti, director general de Harispe Proyectos & Inversiones, sostuvo que el PH “reforzó altamente la demanda” luego de la pandemia y en medio del actual contexto económico.
“Pagando un poco más de alquiler, muchas personas entienden que obtienen un estilo de vida tipo casa, con ambientes amplios, patio y terraza. El punto de no pagar expensas no es menor”, indicó.
Otro segmento que impulsa la demanda es el de quienes tienen mascotas. Los patios, terrazas y entradas independientes resultan mucho más funcionales que las restricciones habituales de edificios tradicionales.
“El perfil que vengo viendo es parejas y familias de tres a cinco integrantes. Buscan escapar de la expensa, pero sobre todo otra configuración de espacio”, señaló Lautaro Dopacio, de la firma FJ Luján Propiedades.
El principal problema para quienes buscan un PH es la escasez. La oferta disponible resulta limitada y las unidades bien recicladas suelen alquilarse en muy pocos días.
Paikin dijo: “La oferta de PH en alquiler en CABA es escasa y limitada. Cuando aparece una unidad reciclada o con características diferenciales, suele alquilarse muy rápido”.
La falta de producto también empuja los precios. A diferencia del departamento tradicional, el mercado de PH no mide solamente los metros cuadrados cubiertos. El valor también pasa por la calidad de vida que ofrece la propiedad.
Dopacio sostuvo: “Hay menos cantidad de PH que departamentos y eso lo vuelve un producto escaso. Además, en la mayoría de los casos no tienen gastos de expensas, algo que muchas veces termina justificando valores de alquiler más altos.
Hoy, los atributos más demandados son:
En algunas zonas, una terraza utilizable o un patio amplio pueden generar diferencias de precio de entre 15% y 30% respecto de una unidad similar sin espacios abiertos.
Dentro del corredor oeste y noroeste porteño, los PH de dos ambientes ya se ubican entre $750.000 y más de $1.000.000 mensuales, mientras que las unidades de tres ambientes parten del $1.000.000 y pueden alcanzar $1.500.000, según operadores del sector.
En el caso de los cuatro ambientes, los valores ya superan ampliamente esa barrera. “Un PH de cuatro ambientes puede ubicarse entre $1.500.000 y $2.300.000 mensuales dependiendo del estado general y las prestaciones”, precisó Paikin.
Foresti coincidió con ese escenario. Según detalló, un PH de dos ambientes ronda actualmente los $900.000, uno de tres ambientes cerca de $1.300.000 y uno de cuatro ambientes alrededor de $1.700.000.
La demanda se concentra principalmente en barrios con fuerte identidad residencial, buena conectividad y presencia histórica de este tipo de construcciones.
Actualmente, Palermo, Villa Crespo, Colegiales, Chacarita, Villa del Parque y Saavedra aparecen entre las zonas con mayor nivel de consultas.
“Son barrios que combinan vida barrial, oferta gastronómica, espacios verdes y buena conectividad”, describió Paikin.
En paralelo, zonas del oeste porteño como Mataderos, Parque Avellaneda, Villa Luro y Liniers también sostienen búsquedas activas por contar con una mayor presencia histórica de PH.
“El PH es buscado más como producto que por la zona en sí. Lo importante muchas veces es que tenga acceso a medios de transporte y espacios abiertos”, planteó Foresti.
Dentro del mercado también aparecen diferencias marcadas entre el corredor norte y el sur de la Ciudad. En barrios premium, las unidades con patio, terraza y reciclaje reciente alcanzan cifras muy superiores al promedio general.
Los especialistas coinciden en que, más allá del atractivo de estas propiedades, existen cuestiones clave que conviene analizar antes de avanzar con un contrato.
Uno de los principales puntos pasa por el estado estructural del inmueble. Muchos PH son construcciones antiguas que recibieron ampliaciones o reformas con el paso de los años.
Paikin recomendó: “Conviene verificar instalaciones eléctricas y sanitarias, humedad, techos y terrazas”.
Las filtraciones aparecen entre los problemas más frecuentes, sobre todo en unidades con terrazas expuestas o restauraciones deficientes.
“En los PH con terrazas es importante revisar que no existan filtraciones. También suelen aparecer humedades de cimientos en propiedades antiguas”, explicó Dopacio.
Otro aspecto importante pasa por la ausencia de consorcios activos. A diferencia de un edificio tradicional, muchos PH funcionan bajo esquemas horizontales con poca estructura administrativa. Foresti aclaró: “Todo recae sobre el propietario si existen desperfectos estructurales”.
Los corredores también recomiendan dejar asentados desde el inicio:
Además, remarcan la importancia de operar con corredores matriculados para evitar conflictos posteriores y garantizar seguridad jurídica durante toda la operación.
Dopacio también recomendó chequear el funcionamiento de todos los servicios antes de ingresar a la propiedad. “Es importante revisar instalaciones, estado general y posibles humedades, sobre todo en PH antiguos que tuvieron refacciones o ampliaciones con el paso del tiempo”, comentó.
Según los portales especializados, los valores de PH oscilan de la siguiente manera: