Los PH representan el 3,4% de los alquileres del mercado inmobiliario de CABA: dónde se concentra la demanda

Según un análisis privado, las búsquedas principales se ubican en los barrios en donde las expensas son más bajas o nulas. Qué ocurre con valores de compraventa.

Un PH en la calle Zabala, en Colegiales, uno de los barrios en donde se los consigue en alquiler como en compraventa (Foto: Mudafy)

En un contexto donde las expensas alcanzan valores récord y los costos fijos de mantenimiento en edificios porteños no dejan de subir, los PH se consolidan como una alternativa cada vez más buscada para alquilar o comprar en la Ciudad de Buenos Aires.

De acuerdo con un informe de Roomix.IA, elaborado por Iñaki Valencia, sobre más de 13.000 propiedades en alquiler en CABA, los PH representan el 3,4% del total de publicaciones activas. Aunque la cifra parezca baja, su peso es significativo en barrios donde predominan las construcciones bajas, las unidades con patio y la ausencia de expensas.

Donde los PH dominan

El relevamiento muestra que Mataderos, Vélez Sarsfield, Villa Real y Versalles concentran la mayor proporción de PH sobre el total de propiedades publicadas, con ratios que superan el 20% e incluso el 30%.

En esas zonas, las casas tipo chorizo, dúplex y unidades internas mantienen precios más competitivos frente a departamentos equivalentes, sin los gastos de administración o mantenimiento que impactan en los edificios.

Un PH en venta en Parque Chacabuco, en la zona oeste de CABA hay varios como parte de la oferta

En contraste, los barrios de alta densidad como Palermo, Caballito o Belgrano registran una presencia mucho menor de este tipo de inmuebles: los PH no alcanzan allí el 5% de la oferta total. Sin embargo, las búsquedas en esas zonas también crecieron, impulsadas por la suba constante de las expensas.

Una alternativa al modelo de consorcio

“El atractivo de los PH no se explica solo por el ahorro en expensas, aunque ese factor pesa mucho. También hay una búsqueda de mayor autonomía, privacidad y espacio exterior”, explicó Iñaki Valencia, de Roomix.IA. Añadió que la demanda se orienta a viviendas con patio, terraza o parrilla, sin las restricciones que imponen los edificios.

Valencia remarcó que después de la pandemia se mantuvo el interés por inmuebles con mayor independencia y contacto con el exterior. En los barrios del norte, en cambio, la renovación urbana redujo el stock disponible: “En el norte de la Ciudad, los nuevos desarrollos fueron reemplazando gran parte de las casas bajas por edificios, mientras que en el oeste y sur todavía persiste una trama residencial más tradicional con lotes amplios y menos presión constructiva”, señaló.

Los barrios donde más crecen los PH

Según el relevamiento de Roomix.IA, sobre 13.113 propiedades en alquiler en la Ciudad de Buenos Aires, los PH representan el 3,4% del total de publicaciones, aunque en algunos barrios superan ampliamente ese promedio:

• Mataderos: más del 30% de las propiedades publicadas son PH.

• Vélez Sarsfield: alrededor del 25%.

• Villa Real: cerca del 23%.

• Versalles: con niveles próximos al 20%.

• Villa del Parque: entre 14% y 15%.

• Parque Chacabuco: cerca del 12%.

• Villa Pueyrredón: alrededor del 12%.

• Villa Luro: con una oferta cercana al 10%.

• Floresta: en torno al 9%.

• Monte Castro: 8% del mercado local.

• Parque Avellaneda: 7% de participación.

• Villa Devoto: cerca del 6%.

• Villa Santa Rita: en torno al 6%.

• Caballito: apenas supera el 4%.

• Palermo: cerca del 3%.

• Belgrano: no llega al 3%.

• Recoleta: proporción inferior al 2%.

• San Telmo: 2% del total.

• Almagro: cerca del 2%.

• Balvanera: menos del 2%.

Precios y rentabilidad en la compraventa

El interés por los PH también se trasladó al mercado de compraventa. Según Zonaprop, este tipo de vivienda recibe casi tres veces más consultas que un departamento tradicional, lo que refleja una demanda sostenida y una oferta escasa.

Además de evitar expensas, también son buscados por disponer de patios, expansiones abiertas o terrazas, similares a una casa

Actualmente, existen unas 8.500 unidades tipo casa en venta en la Ciudad, lo que equivale a menos del 10% del total publicado. En barrios como Palermo, Monte Castro, Villa Pueyrredón, Villa Santa Rita, Chacarita, Barracas, Villa Lugano, Almagro y Colegiales, los PH disponibles se venden con rapidez, en algunos casos incluso por valores hasta 10% superiores al de lista.

Los precios varían según la ubicación, el estado y la superficie. En los sectores más accesibles, como Constitución, Balvanera o La Boca, un PH de tres ambientes parte desde u$s45.000. En barrios intermedios, como Villa Pueyrredón, Parque Chacabuco o Saavedra, los valores oscilan entre u$s120.000 y u$s250.000. En las zonas más cotizadas, como Palermo, Caballito, Colegiales o Belgrano, alcanzan entre u$s350.000 y u$s580.000, según de la calidad de las terminaciones y la presencia de terrazas o patios propios.

El atractivo principal radica en la posibilidad de personalizar y ampliar. Según Lisandro Cuello, experto inmobiliario, “muchos compradores eligen PHs para refaccionar y adaptarlos a sus preferencias. Se valoran aún más las unidades con patio o terraza, y en algunos casos es posible sumar un nivel adicional para ampliar la superficie”.

Los desarrolladores también encuentran oportunidades en ese segmento. “Adquieren PH en mal estado y los transforman con mejoras modernas en cocinas y baños; en esos casos, el valor de reventa supera en más del 30% la inversión inicial”, precisó Cuello.

Una inversión que resiste

Para Diego Migliorisi, de Migliorisi Propiedades, “el PH siempre fue una opción de buena rentabilidad en poco tiempo. Todo depende del precio de compra y del costo final del reciclado”. Estimó que, en promedio, una refacción integral demora entre tres y cuatro meses y puede elevar el valor final entre 25% y 30%.

El empresario recomendó prever todos los ítems antes de iniciar la obra y respetar el reglamento de copropiedad para evitar conflictos entre vecinos. “Los agregados no planificados durante el proceso pueden reducir la ganancia o generar reclamos”, advirtió.

Un PH reciclado combina materiales modernos y conservación de detalles originales, una de las tipologías más buscadas en el mercado actual

Migliorisi subrayó que el análisis previo de la inversión es determinante: “Hay que tener presente el valor estimado terminado, incluyendo los gastos de escritura e impuestos, y definir con precisión el tipo de refacción para que no quede nada pendiente. Si en el medio del proceso se modifican las decisiones, como cambiar ventanas o sumar cerramientos, el margen de ganancia puede diluirse”.

También aconsejó que un profesional realice una tasación técnica del valor de mercado del inmueble una vez reciclado. “El presupuesto debe contemplar todos los ítems desde el inicio, sin excepciones. Caños, cables, baños, cocinas y humedades son factores que pueden alterar el resultado final si no se estudian antes de la compra”, puntualizó.

Remarcó además que la obra debe ejecutarse sin afectar a los vecinos del mismo predio. “Aunque un PH tenga pocas unidades, sigue siendo parte de un consorcio y debe respetar su reglamento de copropiedad. Si se modifica un frente o se construye en una terraza sin autorización, se pierde valor y pueden surgir conflictos legales”.

Un PH bien comprado, planificado y reciclado con criterio técnico puede ofrecer una rentabilidad superior a otras inversiones inmobiliarias tradicionales. "Es un segmento que combina oportunidad, valor patrimonial y una fuerte demanda sostenida”, concluyó Migliorisi.