El mercado inmobiliario de Mendoza atraviesa un momento de contrastes. Mientras la oferta de viviendas en alquiler crece con fuerza y suma cada vez más unidades, la compraventa mantiene una evolución más moderada, con propietarios que todavía sostienen valores que no siempre encuentran respuesta entre los compradores. En paralelo, la baja de las tasas hipotecarias comenzó a despertar el interés de quienes buscan comprar, aunque el financiamiento todavía enfrenta límites vinculados con los ingresos.
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Mendoza suma propiedades en alquiler y cambia el mercado: qué pasa con los precios y las ventas
La cantidad de viviendas disponibles aumentó 31,2% en un año y en algunas zonas el salto fue todavía mayor. Los precios parten de $600.000, mientras el crédito hipotecario comienza a ganar terreno en la compraventa.
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El informe de septiembre de Inmodata Mendoza registró 2.294 propiedades residenciales publicadas en alquiler, entre casas y departamentos. El stock aumentó 7,4% frente a agosto y 31,2% en la comparación interanual. Los departamentos fueron el segmento más dinámico: llegaron a 1.683 unidades, con una suba de 8,4% mensual y de 25% respecto de septiembre de 2025.
En cambio, la oferta residencial en venta alcanzó 8.169 publicaciones y registró una baja mensual de 0,6%, aunque todavía se ubica 8,6% por encima del nivel de un año atrás.
Por qué creció la oferta de alquileres
Para Andy Landa, director de Inmodata Mendoza, el crecimiento de la oferta responde tanto a la finalización de nuevos desarrollos como a la aparición de propietarios que ahora consideran que es un momento más apropiado para colocar sus inmuebles en el mercado: “La oferta crece mes a mes porque aparecen nuevos desarrollos que se terminan y también nuevos players, que son aquellos que ahora sí creen que es momento para poder vender su propiedad”.
Advirtió que todavía aparecen inmuebles con valores que se encuentran por encima de lo que está dispuesto a pagar el mercado. Esa situación genera diferencias entre las expectativas de los propietarios y la demanda efectiva.
El aumento del stock se observa en las seis zonas relevadas. En departamentos, Maipú registró una expansión interanual de 60,8%, Luján de Cuyo de 56,5% y Las Heras de 43,1%. Godoy Cruz creció 35,3%, Guaymallén 16,5% y Ciudad 14,9%.
Las casas también sumaron unidades. En septiembre se contabilizaron 611 publicaciones, un 4,9% más que en agosto y un 51,6% más que un año atrás. Luján concentra el 27,5% de esta oferta, seguido por Ciudad, con 19,3%, y Godoy Cruz, con 16,7%.
Cuánto cuesta alquilar un 3 ambientes
La mayor oferta ya comienza a reflejarse en los valores de publicación. Según el relevamiento de Inmodata, un departamento de tres ambientes, con cochera, sin amenities ni seguridad, presenta los siguientes precios mensuales:
- Godoy Cruz: $690.000.
- Guaymallén: $680.000.
- Ciudad de Mendoza: $680.000.
- Luján de Cuyo: $670.000.
- Maipú: $660.000.
- Las Heras: $600.000.
Mendoza capital, que concentra el mayor volumen de departamentos disponibles, "comenzó a mostrar una reducción en los valores a partir del excedente de oferta", según explicó Landa.
La Capital mendocina reúne 717 departamentos en alquiler, equivalentes al 42,6% de todo el stock relevado. Godoy Cruz aparece en segundo lugar, con 395 unidades y el 23,5%. Guaymallén suma 283, mientras que Luján de Cuyo tiene 133, Las Heras 73 y Maipú 82.
El aumento de la oferta también genera mayor competencia entre los propietarios. Para Landa, el mercado de alquiler puede enfrentar un escenario más exigente hacia fin de año si continúa la disponibilidad de departamentos y crece, al mismo tiempo, el acceso al crédito hipotecario.
La compraventa todavía avanza con cautela
En el segmento de venta, el mercado mantiene una dinámica más contenida. El relevamiento registró 5.155 casas y 3.014 departamentos publicados.
Luján de Cuyo concentra la mayor cantidad de casas en venta, con 1.639 unidades y el 31,8% del total. Guaymallén reúne 900 propiedades y Maipú 869.
Entre los departamentos, Ciudad mantiene una posición dominante: concentra 1.242 publicaciones, el 41,2% del total. Godoy Cruz suma 639 unidades, equivalentes al 21,2%.
Landa describió a la demanda mendocina como conservadora y consideró que los compradores suelen analizar distintas alternativas antes de concretar una operación. A su entender, el problema no está tanto en el comportamiento de los compradores sino en que algunos inmuebles aumentaron sus valores sin contar con una demanda suficiente para convalidarlos.
“Hay propiedades que subieron de valor sin tener una demanda activa y eso genera un efecto bola de nieve que intoxica al mercado”, explicó.
En ese escenario, el crecimiento de la oferta podría limitar la posibilidad de nuevas subas en determinados sectores durante los próximos meses. Landa consideró que Mendoza todavía "presenta valores competitivos en términos reales y en relación con el nivel de vida de la provincia, pero que los precios deberán encontrar un punto de equilibrio con la capacidad efectiva de compra".
El crédito hipotecario empieza a mover el mercado
Uno de los principales cambios de 2026 aparece en el financiamiento. Landa sostuvo que los créditos hipotecarios aportan dinamismo a un mercado que atravesó períodos de altibajos y que la reducción de las tasas permitió que algunas personas que antes quedaban fuera del sistema puedan comenzar a evaluar una compra.
“Los créditos traen dinamismo a un sector que venía con altibajos, la demanda es exponencial, y la baja de tasas ayuda a que personas que antes no llegaban al crédito hoy puedan acceder”, sostuvo. De todos modos, marcó una limitación: todavía falta una mejora en los salarios para ampliar el universo de compradores.
Según su estimación, durante 2026 el 12,5% de las propiedades vendidas en Mendoza se concretó mediante crédito. La expectativa es que ese porcentaje aumente porque el mayor movimiento comenzó a observarse desde julio, cuando las tasas comenzaron a bajar.
El informe de Inmodata muestra además que una de cada cuatro casas publicadas en venta es apta para crédito. Son 1.308 propiedades sobre un universo de 5.155, equivalente al 25,4% de la oferta.
También existe un volumen importante de propiedades que acepta permuta: el 15,7% de la oferta residencial publicada en venta contempla esa posibilidad.
Qué puede pasar
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Para Mendoza, Landa espera que la incorporación de más bancos permita ampliar la oferta y reducir las demoras que se produjeron durante los últimos meses. Según explicó, casi todas las entidades que participaron de la licitación del FGS tienen presencia en la provincia.
Hasta ahora, Banco Nación concentraba cerca del 95% de los créditos hipotecarios otorgados en Mendoza, lo que generó demoras de hasta cuatro meses en algunas operaciones. La expectativa es que el impacto de la mayor competencia bancaria comience a observarse en operaciones concretas hacia fines de noviembre y diciembre.
Alquiler versus cuota hipotecaria
La evolución del crédito también puede modificar la relación entre alquiler y compra. Landa consideró que el mercado locativo podría enfrentar una competencia adicional si continúa creciendo el stock disponible y, al mismo tiempo, más familias acceden a un préstamo.
La comparación entre una renta mensual y la cuota de un crédito puede transformarse en un factor decisivo para quienes cumplen con los requisitos bancarios. En ese escenario, el alquiler deberá competir no solo con otras propiedades disponibles, sino también con la posibilidad de convertirse en propietario.
El informe también muestra cambios en las características buscadas por los usuarios. Los departamentos que aceptan mascotas alcanzaron un máximo del 18% dentro del relevamiento específico. La proporción creció 42% frente a 2025 y 168% respecto de 2024.
Para Lucrecia Miño, de Punto Uno Negocios Inmobiliarios, la mayor disponibilidad de propiedades aptas para crédito constituye otro elemento que puede favorecer el funcionamiento del mercado. Dijo: "En Mendoza, la proporción de viviendas con condiciones para acceder a financiamiento se mantiene por encima de una de cada cuatro en el caso de las casas, mientras que la incorporación de nuevas entidades al sistema podría ampliar las alternativas para compradores y vendedores".
En ese contexto, el mercado enfrenta una etapa en la que la oferta comienza a tener mayor peso en las decisiones, tanto para quienes buscan alquilar como para quienes evalúan comprar, mientras los propietarios deben ajustar sus expectativas a una demanda que compara más alternativas y cuenta con nuevas herramientas de financiamiento.
“Pese a una leve reducción del inventario publicado en Mendoza, la disponibilidad efectiva de propiedades con posibilidad de financiación hipotecaria no retrocedió”, concluyó Miño.
