Oficinas: inversores ven oportunidades en Buenos Aires y las empresas buscan espacios más eficientes

Oficinas de alta calidad y versátiles son muy buscadas por las compañías. La Avenida Libertador, entre las favoritas.

Las oficinas premium tienen buena demanda. 

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Mientras los inversores observan oportunidades de compra de oficinas premium a precios todavía atractivos, las empresas redefinen qué tipo de espacios buscan ocupar. La combinación de ambas tendencias marca el nuevo mapa del real estate corporativo en Buenos Aires.

Un reciente informe de CBRE señaló que el país empezó a ganar atractivo dentro de América Latina. Según el reporte Investor Sentiment, que releva las expectativas de los principales inversores de la región, el mercado inmobiliario corporativo latinoamericano arrancó el año con perspectivas de estabilidad y una reactivación cautelosa. En ese contexto, Argentina presenta una dinámica particular. “El capital adopta un enfoque oportunista, con foco en oficinas de alta calidad y precios atractivos en Buenos Aires”, destacó el informe de la consultora.

Interés inversor en edificios premium

De acuerdo con CBRE, la actividad de compra en el país es selectiva y está asociada principalmente a estrategias oportunistas. Al mismo tiempo, las intenciones de venta se mantienen moderadas, lo que refleja un mercado que todavía opera con cautela en medio de la transición macroeconómica.

El interés se concentra principalmente en edificios corporativos de alta calidad ubicados en corredores consolidados, especialmente sobre la avenida del Libertador en la Ciudad de Buenos Aires. Se trata de activos con estándares internacionales, buena conectividad y condiciones para capturar valor.

“Hay un cambio en la toma de decisiones de empresa de mudarse o de ampliarse o de mejorar. Hay muchas pymes, muchos emprendedores abriendo oficinas y queriendo mejorar su estilo de trabajo, tener un lugar más lindo para sus empleados y que todo fluya de una manera más interesante”, explicó Hugo Koifman, CEO del Grupo Branson.

Desafíos del sector

Entre los desafíos que identifican los inversores a nivel regional aparecen el costo del financiamiento, la disponibilidad de crédito y la brecha entre las expectativas de compradores y vendedores. A esto se suman factores políticos y macroeconómicos que siguen influyendo en el momento de las decisiones, de acuerdo a CBRE.

Aun así, el informe remarca que el capital no se está retirando del mercado inmobiliario, sino que adopta una postura más selectiva. De hecho, más del 30% de los inversores de la región prevé incrementar su exposición al real estate durante 2026, mientras que la mayoría planea mantener su nivel de inversión actual.

Un inquilino más exigente

En paralelo al interés inversor, la demanda corporativa también está cambiando. Un análisis reciente de Colliers muestra que las empresas redefinieron sus prioridades al momento de elegir oficinas.

“La oficina corporativa dejó de evaluarse únicamente por su ubicación o por el valor del alquiler”, señaló la consultora. “Hoy los inquilinos priorizan una ecuación más completa, que contemple eficiencia de planta, costos operativos, calidad edilicia y condiciones que faciliten una implementación ágil”, explicó Juan Manuel Farola, Director Comercial de Oficinas en Colliers Argentina.

"Hay una reconversión importante de los usos en el sentido de que hay muchas empresas de tecnología, IA, internet y demás. Estamos teniendo inquilinos de otro tipo de empresas y se ve esa transformación”. agregó Koifman.

El cambio de lógica ocurre en un contexto en el que el segmento premium de oficinas de Buenos Aires cerró el cuarto trimestre de 2025 con una vacancia del 13,70%, una absorción neta trimestral negativa de 18.050 metros cuadrados y un valor promedio de alquiler (asking rent) de u$s22,38 por metro cuadrado mensual, prácticamente estable, de acuerdo a los datos de Colliers.

Menos metros, pero mejor utilizados

Una de las tendencias más claras que observa el mercado es la búsqueda de superficies más pequeñas pero mejor aprovechadas. Las empresas priorizan layouts eficientes que combinen espacios de colaboración, áreas de concentración y ambientes adaptables.

La lógica ya no pasa por ocupar más metros cuadrados, sino por optimizar el rendimiento del espacio de trabajo. Al mismo tiempo, la flexibilidad se convirtió en un factor clave. No solo en términos contractuales, sino también en la capacidad del inmueble para acompañar distintas etapas de crecimiento o transformación de las compañías.

La demanda por espacios listos para usar refleja esa necesidad de reducir inversiones iniciales y acelerar los tiempos de implementación.