Sebastián Sosa, de ReMax: "El crédito hipotecario debe estar siempre, no sirve que aparezca por una primavera de 5 ó 6 meses"

El presidente de ReMax para Argentina y Uruguay analizó la coyuntura del mercado inmobiliario. Anticipó que este año habrá menos operaciones que en 2025. Apoyó la desregulación del sector, aunque planteó límites.

Sebastián Sosa, presidente de ReMax para Argentina y Uruguay.

El mercado de real estate argentino atraviesa un 2026 de menor dinamismo que el esperado, después del fuerte repunte registrado el año pasado. La falta de continuidad del crédito hipotecario aparece como uno de los principales factores que explican la moderación de las operaciones, en un escenario en el que la demanda se mantiene retraída y los precios de las propiedades muestran pocos cambios.

Sebastián Sosa, presidente de ReMax Argentina y Uruguay, explicó en una entrevista con Ámbito que el desafío pasa por generar condiciones que permitan recuperar la previsibilidad y sostener el financiamiento en el tiempo. “El crédito es realmente el protagonista de esta historia, pero sigue sin aparecer”, señaló.

Periodista: ¿Qué está indicando el pulso de la actividad inmobiliaria a nivel nacional en la actualidad?

Sebastián Sosa: Bueno, sacando Neuquén, con Vaca Muerta, y ahora San Juan con la minería, donde las ventas y la demanda tienen una dinámica distinta, en estos momentos el resto del país está pasando por una situación muy similar al año pasado, en términos de cantidad de operaciones.

En 2026 vamos a terminar más o menos empatados a lo que fue el año 2025. O un poquito por debajo en cantidad de operaciones. Podemos llegar a estar, depende de la plaza, alrededor del 2% al 5% abajo de las operaciones de lo que fue el año pasado. Igual, el número va a ser positivo si lo comparás con el pasado cercano. El 2025 probablemente va a ser el mejor año de la última década. Y el 2024 puede llegar a ser el segundo mejor. Entonces 2026 no va a ser un mal año, lo que pasa es que uno por ahí tenía la expectativa de que el año siguiera creciendo, que el préstamo hipotecario siga siendo un jugador relevante, pero eso hoy no está pasando.

En 2025 el crédito hipotecario fue el factor que hizo que fuera el más alto de la década. Entonces el 2026 va a quedar como un año bueno. Puede entrar al podio de los últimos cinco años, pero no va a superar los resultados de 2025.

En volumen tampoco hay demasiada diferencia. Muy apenitas, porque no está habiendo realmente un aumento significativo en el valor de la propiedad. Está retraída la demanda, con esto de que no hay préstamos hipotecarios. El crédito es realmente el protagonista de esta historia, pero sigue sin aparecer. Y aparecer sólo 5 ó 6 meses en una primavera no sirve.

P: ¿Por qué cree que se descontinuó el flujo de préstamos hipotecarios?

SS: Acá lo que necesitamos es poder mirar para adelante, tener previsibilidad, tener proyección. Es como yo decía, es muy difícil que el banco te preste dinero a 20 años cuando nosotros los ciudadanos de a pie dejamos nuestra plata en el banco 20 días. Entonces, ¿cómo puede el banco prestarnos a nosotros dinero a 20 años para comprar una casa si todos nosotros no confiamos en la moneda o en la institución para dejar nuestra plata a 20 años?

Yo creo que la compra de una vivienda es un sueño que tiene la gente para proyectarse. Es algo muy emocional la compra de una casa. La persona realmente está pensando, si la podrá pagar, si tendrá trabajo en 10 años, si le alcanzará la plata. Entonces, uno proyecta y piensa. Los seres humanos actuamos no por cómo estamos necesariamente hoy, sino cómo creemos que vamos a estar mañana.

Entonces, hoy en Argentina tenemos una moneda estable y está bajando la inflación. Pero ese es el punto de partida, la estabilidad. Después lo que uno necesita es poder mirar para adelante y poder ver un horizonte.

Yo felicito y aplaudo al Presidente, se nota que tienen ganas de que haya algo así, meten anabólicos, pero no vamos a zafar simplemente con eso. Necesitamos una política de Estado que sea independiente de cualquier bandera, color político, y que uno vea y crea que la compra del hogar es algo importante.

P: ¿Hay un efecto económico multiplicador en la operatoria inmobiliaria?

SS: Totalmente. Es algo que yo vengo machacando mucho porque me parece que no somos conscientes de todo lo que se genera alrededor de una mudanza. Ni el gobierno, los políticos, los empresarios, ni nosotros mismos, no somos conscientes. Pero está comprobado que emocionalmente, económicamente, socialmente, la mudanza de una familia le hace bien a la economía, mueve y genera un efecto dominó. Toca 20 oficios, empresas, negocios, escribanos, abogado, arquitecto, gasista, plomero, electrodomésticos, el seguro.

Además, cuando aparecen los préstamos hipotecarios se duplica la cantidad de operaciones. ¿Pero a qué se debe? No es que sea el doble la cantidad de operaciones que se hacen con préstamos hipotecarios. Pero cuando una persona puede acceder a un préstamo para comprar, el vendedor le compra a otra persona que a la vez le está comprando a otra y vende la suya. Así se genera un efecto expansivo.

Además, este proceso genera algo realmente muy importante desde el punto de vista humano, espiritual, emocional. Que es mantener el sueño de la casa propia como un aspiracional.Cuando eso no se puede el aspiracional pasa a ser un televisor de 50 pulgadas o un iPhone 17 y no el hogar.

P: ¿Cree que la incertidumbre electoral puede afectar el año próximo ese contexto que usted mencionó de una moneda más estable y una inflación más controlada?

SS: Es difícil hacer futurología. Pero creo que el año que viene va a ser similar a este. No creo que sea peor. Porque este año ya está muy cargado de emociones. La gente piensa, procesa más la toma de una decisión. Entonces, creo que 2027 va a ser un año bastante parecido a este. No lo veo como un año efusivo o explosivo. Por supuesto que si tras las elecciones la tendencia se mantiene, ayuda. Uno podrá decir si le gusta o no, pero ya sabe por dónde irá la cosa. Si viene otro, no tenés ni idea de lo que va a pasar.

Más allá del resultado electoral, yo le saco dramatismo por nuestra forma de ser. Siempre nos ayudamos entre nosotros acá adentro, somos como una comunidad, una cultura dentro de otra cultura. Así que esté quien esté en la Casa Rosada, hay una sola cosa que es cierta: todos los días nos tenemos que levantar para seguir trabajando.

Si de pronto algún anuncio que hace el gobierno funciona, buenísimo. Pero hay gente que espera demasiado de los gobiernos y cree que eso lo va a ayudar a salvar el año. Nuestra política es otra. Nuestra mentalidad es otra. Hay que jugar, hay que pelear cada jugada. Y yo creo que el año que viene va a ser parecido. Sobre todo en un mercado competitivo, porque es algo que también este gobierno ha impulsado, y me parece que está bien.

P: ¿Se refiere a las iniciativas del Gobierno para desregular el mercado inmobiliario y facilitar el ingreso de nuevos operadores?

SS: Si. Y me parece bien porque cuando uno abre el mercado, aparecen mejores condiciones para el consumidor al final. Y lo digo como cliente. Por ejemplo, si yo viajo mañana a Córdoba, me conviene que haya cinco aerolíneas que vuelen a Córdoba. Si vuela sólo una, el pasaje va a ser más caro. El servicio va a ser el que se le cante a la aerolínea. Y habrá menos opciones de horarios. En cambio, si hay cuatro empresas que vuelan a Córdoba, van a pelear para tener la mejor azafata, el mejor servicio, los mejores aviones, mejor precio, salidas a tiempo. O sea, una economía abierta le viene bien a la gente. Yo estoy a favor de eso.

Yo creo que esto tiene que ver con la dinámica que se está proponiendo, no solamente económicamente, sino culturalmente, el país hacia dónde creo que lo quiere llevar este gobierno. Y después viene la desregulación atrás, que no sabemos si va a salir o no va a salir. Pero hoy es lo que se propone.

Eso mismo, reflejado en nuestro mercado, va a aumentar incluso más. Igual, para mí hay un lugar para la matrícula. Creo que está bien que la persona que va a comprar y que va a poner en manos de alguien todo su patrimonio y su capital, necesita que esa persona que recibe el dinero responda patrimonialmente y profesionalmente. Si mañana de repente no se pide nada, no se exige nada, no me parece que sea bueno. Ahora, sí creo que la ley y el negocio inmobiliario como está planteado actualmente necesita un refresh.

Para mí el problema no es la exigencia de una matrícula para comprar una inmobiliaria. El tema es que en Argentina la gente que está ha sido votada y elegida para velar y cuidar los intereses tanto del consumidor final como a su vez también para formar, para acompañar, para generar valor a la comunidad de corredores, no lo viene haciendo. Entonces la persona que le paga una matrícula, que paga un monto obsceno, mayor de lo que pagan los abogados, no tiene ni idea de dónde va esa plata, no ve beneficio por lo que está pagando, no le da nada a cambio.

P: ¿Cómo ve la incorporación de tecnología en el negocio inmobiliario?

SS: Ahora se está hablando en el mundo del real estate sobre la tecnología, la digitalización, la IA. Pero hay muchas cosas de estas cosas que para mí en Argentina no van a funcionar. Y cuando digo Argentina, en realidad estoy hablando de México para abajo. Primero porque la informalidad es una gran barrera.

Entonces, si vamos a construir un país serio, en Argentina hay muchas cosas que se tienen que dar, y tenemos que prepararnos para entender que en ese mercado habrá que ser competitivo, operar con márgenes más chicos. Pero hoy en día todavía estamos lejos de ese proyecto país. Conozco empresas de real estate que vinieron a la Argentina con un proyecto muy digital, muy tecnológico, y tuvieron que adaptar su plan de negocio porque no funciona a raíz de que el país no funciona como funcionan las cosas en otra parte del mundo.

Es que la tecnología tiene limitaciones, tiene patas cortas, y a veces no la podemos aprovechar del todo. La empresa que compra Remax en Estados Unidos es una empresa tecnológica. En ese país, la transacción inmobiliaria la hace de punta a punta una plataforma tecnológica. En América latina, eso no va a ocurrir por mucho tiempo si nosotros no resolvemos ciertas cuestiones de fondo. Es decir, vamos a poder utilizar la tecnología, pero no la vamos a poder aprovechar al máximo, porque tenemos ciertos limitantes.