Las propiedades usadas registran mayores correcciones de precio en un mercado con sobreoferta. En este contexto, surge la pregunta clave: ¿conviene comprar ahora o esperar?
La mayor oferta y la negociación son protagonistas del mercado actual. El valor real de las propiedades obliga a aceptar tasaciones que la demanda logre convalidar para vender pronto
El mercado de compraventa de usados en la Ciudad de Buenos Aires muestra un cambio de dinámica. Vuelve a crecer la oferta y reaparecen con fuerza los carteles de “bajó su precio”, en un escenario donde los valores dejan de escalar y la negociación entre las partes gana terreno.
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En este contexto, el stock de departamentos en venta vuelve a acercarse a las 80.000 unidades. Desde el sector interpretan que muchos propietarios perciben una ventana de oportunidad y deciden salir al mercado para intentar cerrar operaciones. A ese volumen se suma el resto de la oferta —casas, PH y otros inmuebles— que lleva el total por encima de las 110.000 propiedades publicadas.
Santiago Magnin, fundador de Deinmobiliarios y especialista en Real Estate, plantea el punto de inflexión. “Por primera vez en varios años está aumentando la oferta y bajando la demanda a la vez”. El stock total supera las 110.000 propiedades, con un crecimiento en torno al 5% al 10%, mientras que la cantidad de operaciones cae cerca de un 20% interanual.
Esa combinación empieza a trasladarse a los valores. “Las dos combinadas hacen que los precios de cierre bajen y eso podría o no indicar que los valores de lista bajen, pero sí, ahora están bajando un poco”, agregó Magnin.
El incremento de la oferta responde a varios factores. Propietarios que postergaron decisiones durante años vuelven al mercado, mientras que una demanda más cauta ralentiza los tiempos de absorción.
Fabián Achával, CEO de Fabián Achával Propiedades, afirmó que el origen se encuentra en el cambio de contexto. “En el comienzo del año vemos una estabilización de precios, con una oferta que hoy es un 86% superior a la era Macri”. El crecimiento previo se sostiene en buena medida por el impulso del crédito hipotecario, que luego pierde dinamismo.
Sin ese apalancamiento, el mercado cambia su lógica. Achával amplió: “La demanda sin crédito hipotecario pone mucho más foco en la negociación de precios”. A eso se suma el factor salario, que limita la capacidad de convalidar subas.
Magnin pone el foco en ese punto: “el principal driver de precios es el sueldo en dólares de la clase media. Si eso no mejora, es difícil sostener subas en el corto plazo”.
La demanda no desaparece, pero sí modifica su forma de actuar. El proceso de decisión se vuelve más analítico y menos impulsivo, con foco en el valor real de cierre.
Jimena Maderna, titular de Maderna Inmobiliaria, planteó el escenario: “El mercado no está en caída, está en una etapa de orden y reacomodamiento”. Los ajustes que se observan en portales no resultan generalizados, sino selectivos.
“Las propiedades que quedaron fuera de mercado ajustan entre un 3% y un 8% para volver a posicionarse”, explicó. La clave pasa por la brecha entre publicación y cierre. “Hoy las operaciones se concretan entre un 4% y un 6% por debajo del precio publicado. Esa diferencia define el valor real”, agregó.
En ese contexto, la sobreoferta expone con rapidez a las unidades mal tasadas. “El comprador no convalida expectativas, convalida precio”, amplió Maderna.
El mercado no se comporta de manera homogénea. Existen zonas con mayor dinamismo, otras con debilidad y un tercer grupo que logra sostener valores.
Maderna identifica tres escenarios. Por un lado, áreas con valores de ingreso más bajos que registran subas moderadas, en torno al 1% al 2% mensual. En el otro extremo, zonas con menor demanda presentan caídas de hasta el 5% anual y requieren ajustes más agresivos para cerrar operaciones.
En tanto, los sectores más consolidados sostienen precios, aunque con mayor exigencia en calidad y estrategia comercial. Magnin introduce otra lectura: “Hay barrios donde directamente no hay referencia de precios porque hay muy pocas operaciones”.
El crédito vuelve a ocupar un lugar central en la dinámica del mercado. Su retracción explica buena parte de la desaceleración actual.
Magnin aportó un dato relevante: “hoy estamos con muchísimo menos crédito hipotecario que el año pasado y eso genera menos demanda porque cada crédito genera entre dos y tres operaciones encadenadas”.
Aun así, aparece un cambio incipiente. “Empieza a verse competencia entre bancos para captar clientes, algo que no pasaba hace años”, explicó. Si esa tendencia se consolida, el impacto podría verse en el mediano plazo. “Primero tiene que activarse el crédito, después sube la demanda y recién ahí se mueven los precios”, continuó.
Achával coincide en el diagnóstico. Incorporó una mirada sobre el escenario crediticio. “El regreso del crédito es clave para tener un año tan dinámico como el 2025, pero va a ser paulatino y va a depender en gran medida de la dinámica de la inflación y de la baja del riesgo país. La reciente baja de encajes del Banco Central y de las tasas van en la dirección correcta”, dijo.
Maderna sintetizó el efecto: “El crédito no solo impulsa operaciones, ordena el mercado. Sin crédito hay mercado, pero es más lento y más negociado”.
En el escenario actual, el precio real lo marca el cierre y no la publicación. La negociación se vuelve parte estructural del proceso.
Los rangos de operaciones muestran esa lógica según distintos portales consultados:
En términos de valores promedio según Reporte Inmobiliario son los siguientes:
El tiempo de venta también refleja el ajuste. Maderna acotó: "Las propiedades bien tasadas se comercializan entre 60 y 90 días, mientras que aquellas fuera de valor pueden superar los 120 días o requerir rebajas adicionales".
El comportamiento del m2
Los datos de Reporte Inmobiliario muestran un mercado con mayor estabilidad en los valores por m2, luego de varios años de correcciones.
La serie evidencia un desplazamiento dentro de un rango acotado desde mediados de 2025, sin variaciones bruscas. El mercado internaliza los ajustes previos y transita una fase más estable, con menor incidencia del crédito hipotecario en el volumen de operaciones.
Ese comportamiento confirma el cambio de etapa. Menos euforia, más racionalidad y mayor peso de las variables macroeconómicas en la toma de decisiones.
La mayor oferta, la menor demanda y la caída del crédito configuran un escenario donde la selectividad domina. El margen de negociación se amplía y la información precisa gana valor.
Achával planteó la necesidad de que el mercado absorba el excedente para recuperar dinamismo. Magnin advierte sobre el peso del ingreso real en la capacidad de compra. Maderna pone el foco en la coherencia entre precio y valor.
En conjunto, el mercado muestra un proceso de orden. Los carteles de “bajó su precio” dejan de ser una excepción y pasan a formar parte del nuevo equilibrio.
Maderna concluyó que la clave actual no pasa por esperar subas, sino por interpretar el valor real de cada propiedad: “Hoy el mercado valida precio, no expectativa”.
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